![\"2017_09_25_liczba_mieszka\"](\"resources\/2017_09_25_liczba_mieszka.png\")
<\/p>\n<\/p>\n
Od czasu do czasu wracam do rynku nieruchomo\u015bci. Obecnie z tym wi\u0119ksz\u0105 ciekawo\u015bci\u0105, \u017ce w mediach od niedawna zacz\u0119\u0142y si\u0119 pojawia\u0107 informacje o wyra\u017anych czy radykalnych trendach wzrostowych na rynku mieszkaniowym (mowa o cenach) lub \u017ce cena \u015brednia ukrywa faktyczne zmiany. Niestety nie mog\u0119 potwierdzi\u0107, \u017ce tak si\u0119 dzieje. Sk\u0105d wi\u0119c takie opinie? Powod\u00f3w mo\u017ce by\u0107 kilka. Pierwszy, to wkraczaj\u0105cy r\u00f3wnie\u017c do medi\u00f3w ekonomicznych ton sensacji. Materia\u0142 analityczny opatrzony sensacj\u0105 ma wi\u0119ksz\u0105 ogl\u0105dalno\u015b\u0107. Drugi, to nieprawid\u0142owo (mam nadziej\u0119, \u017ce nie jest to dzia\u0142anie celowe?) dobrany materia\u0142 analityczny do wyprowadzanego wniosku. S\u0105 miasta gdzie rok do roku ceny transakcyjne na rynku pierwotnym w II kw 2017 skoczy\u0142y o kilkana\u015bcie procent. Ale to tylko dwa rynki (miasta) z siedemnastu obserwowanych przez NBP. Na pozosta\u0142ych rynkach wzrosty s\u0105 na og\u00f3\u0142 skromne lub nawet ujemne. Wskazania oparte na danych z portali ofertowych (np. dane Bankier.pl we wsp\u00f3\u0142pracy z Otodom.pl), co do zasady, s\u0105 zgodne z wnioskami jakie mo\u017cna wyci\u0105gn\u0105\u0107 z danych NBP. Zalet\u0105 danych z portali mieszkaniowych jest szybko\u015b\u0107 podawania informacji. Obecnie znane s\u0105 ceny ofertowe z sierpnia<\/em>. Niejednokrotnie opinie o radykalnych wzrostach oparte s\u0105 na w\u0105skiej grupie projekt\u00f3w deweloperskich, kt\u00f3re s\u0105 niepor\u00f3wnywalne z innymi. Nie ma sensu wyci\u0105ga\u0107 wniosk\u00f3w co do trendu cenowego, por\u00f3wnuj\u0105ce osiedle z luksusowej dzielnicy z cenami mieszka\u0144 sprzed roku w przeci\u0119tnej lokalizacji i o gorszym standardzie. Zupe\u0142nie ju\u017c nie rozumiem pretensji do \u015bredniej rynkowej. \u015arednia to \u015brednia. Ma wady i zalety. Dla kogo\u015b kto obserwuje trendy cenowe na rynku nieruchomo\u015bci , u\u015brednione ceny z miast, region\u00f3w czy nawet Polski, s\u0105 moim zdaniem bardzo cennym i wiarygodnym wska\u017anikiem oraz punktem odniesienia.<\/p>\n Wg danych NBP dla siedemnastu miast, cena transakcyjna m_kw na rynku pierwotnym wros\u0142a y\/y niemal o 3 procent w II kw. <\/strong>Oczywi\u015bcie w poszczeg\u00f3lnych miastach rozk\u0142ad jest nieco zr\u00f3\u017cnicowany (na og\u00f3\u0142 plus minus 3 p.p.). Na dane NBP za III kw (publikowane w cyklu kwartalnym), musimy jeszcze poczeka\u0107. Zaskoczenia jednak nie nale\u017cy oczekiwa\u0107, na co wskazuj\u0105 dane z ofertami na portalach internetowych<\/strong> (wspomniany m.in. Otodom.pl) za lipiec i sierpie\u0144. Nie przeczy to oczywi\u015bcie temu, \u017ce tu i \u00f3wdzie deweloperzy mog\u0105 oferowa\u0107 mieszkania w cenach wyra\u017anie wy\u017cszych w por\u00f3wnaniu z poprzednimi kwarta\u0142ami.<\/p>\n Mimo pewnej zmienno\u015bci dynamiki cen w minionych latach wida\u0107, \u017ce w roku bie\u017c\u0105cym tempo wzrostu cen m_kw powoli przybiera na sile.<\/strong> Daleki jestem jednak od siania paniki, bo nie ma do niej powod\u00f3w. Od kilku kwarta\u0142\u00f3w do\u015bwiadczamy bardzo wysokiego wzrostu wynagrodze\u0144 i poprawy na rynku pracy, co w ko\u0144cu musia\u0142o si\u0119 prze\u0142o\u017cy\u0107 na bardziej dostrzegalny wzrost cen mieszka\u0144<\/strong>. \u015aredni roczny wzrost cen na rynku nieruchomo\u015bci w okresie III kw’16 – II kw’17 wyni\u00f3s\u0142 2,3%, przy 4,2% dla wynagrodze\u0144.<\/strong><\/p>\n Moim zdaniem nie ma jednak obaw o powt\u00f3rk\u0119 sytuacji sprzed dziesi\u0119ciu lat<\/strong>. Wtedy by\u0142 to swego rodzaju b\u0142\u0105d m\u0142odo\u015bci przy niezwykle dynamicznie rozwijaj\u0105cej si\u0119 gospodarce i r\u00f3wnie dynamicznie rosn\u0105cych wynagrodzeniach. Ponadto deweloperzy bardzo sprawnie reaguj\u0105 na sygna\u0142y o poprawiaj\u0105cym si\u0119 popycie. Ju\u017c obecnie liczba mieszka\u0144 z grupy „na sprzeda\u017c lub wynajem” (tzw. deweloperskie) przekroczy\u0142a rekordowy 2009 rok. Je\u015bli chodzi o liczb\u0119 mieszka\u0144, kt\u00f3rych budow\u0119 rozpocz\u0119to, rekord z 2008 zosta\u0142 pobity ju\u017c dawno temu. W tym roku mo\u017cemy wr\u0119cz m\u00f3wi\u0107 o ma\u0142ym boomie budowlanym. Wspominam o rozpocz\u0119tych budowach nie bez przyczyny. Radykalny wzrost liczby budowanych mieszka\u0144, b\u0119dzie wp\u0142ywa\u0142 hamuj\u0105co na wzrost cen. Zreszt\u0105 to si\u0119 ju\u017c dzieje<\/strong>.<\/p>\n Po cenach ofertowych na rynku pierwotnym i cenach na rynku wt\u00f3rnym (dane NBP i Otodom.pl) wida\u0107, \u017ce oferuj\u0105cy mieliby ochot\u0119 na wy\u017csze ceny transakcyjne. Strona popytowa jednak bardzo opornie akceptuje podwy\u017cki cen.<\/p>\n Na problematyk\u0119 cen mieszka\u0144 warto te\u017c spojrze\u0107 z perspektywy si\u0142y nabywczej kupuj\u0105cych. Mowa o prostym wska\u017aniku, ile metr\u00f3w kw mo\u017cna zakupi\u0107 za \u015bredni\u0105 pensj\u0119. Spadek cen mieszka\u0144 w latach 2009-2012 i p\u00f3\u017aniejsza szybsza dynamika wynagrodze\u0144 (ni\u017c dynamika cen mieszka\u0144), doprowadzi\u0142y do istotnej poprawy si\u0142y nabywczej naszych wynagrodze\u0144. Jeszcze w 2007 i 2008 mogli\u015bmy kupi\u0107 (\u015brednio) raptem p\u00f3\u0142 metra kwadratowego za \u015brednie miesi\u0119czne wynagrodzenie. Obecnie jest to ju\u017c 0,8. Bardziej korzystna zmiana mia\u0142a miejsce na rynku wt\u00f3rnym. W latach 2007-2017 warto\u015b\u0107 zmieni\u0142a si\u0119 z nieco ponad 0,5 do 0,9.<\/p>\n Jak wida\u0107, ceny na rynku mieszkaniowym wcale nie rosn\u0105 tak dynamicznie jak sugeruje to cz\u0119\u015b\u0107 komentator\u00f3w<\/strong>. \u015arednie wynagrodzenie w gospodarce ro\u015bnie do\u015b\u0107 dynamicznie od pocz\u0105tku 2016 r i mo\u017cliwe, \u017ce taka sytuacja potrwa jeszcze kilka kwarta\u0142\u00f3w. To musi si\u0119 przek\u0142ada\u0107 na wzrost popytu lub akceptacj\u0119 wy\u017cszych cen mieszka\u0144. Sprzedawcy mieszka\u0144 na rynku wt\u00f3rnym i pierwotnym pr\u00f3buj\u0105 wymusi\u0107 wy\u017csze ceny, ale idzie to bardzo opornie. Na koniec roku wzrost \u015bredniej ceny rynkowej transakcyjnej ( dla \u015bredniej z 17 miast wg raport\u00f3w NBP) nie powinien by\u0107 wy\u017cszy (w uk\u0142adzie y\/y) ni\u017c 5% dla rynku pierwotnego i wt\u00f3rnego. W roku przysz\u0142ym mo\u017ce to by\u0107 od 3% do max 7%. Wszystko zale\u017cy od tego z jakim tempem wzrostu gospodarczego b\u0119dziemy mieli do czynienia i jaka b\u0119dzie jego struktura.<\/p>\n <\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"![\"2017_09_25_dynamika_cen1\"](\"resources\/2017_09_25_dynamika_cen1.png\")
<\/p>\n![\"2017_09_25_wskazniki\"](\"resources\/2017_09_25_wskazniki.png\")
<\/p>\nCzytaj dalej