![\"2016_09_11_ceny_mieszka\"](\"resources\/2016_09_11_ceny_mieszka.png\")
<\/p>\n <\/p>\n
Czasy gdy nabywcy mieszka\u0144 kupowali cokolwiek w obawie przed utrat\u0105 mieszkania w wymarzonym miejscu i w obawie przed wzrostem cen, min\u0119\u0142y kilka lat temu. Na szcz\u0119\u015bcie. Gdybym mia\u0142 zaryzykowa\u0107 ocen\u0119 czy mamy w tym roku rynek producenta (deweloper\u00f3w) i generalnie poda\u017cy (w tym osoby fizyczne) czy konsumenta (nabywc\u00f3w), to bli\u017cej mi do tej drugiej oceny.<\/p>\n
Od kilkunastu miesi\u0119cy jeste\u015bmy \u015bwiadkami ciekawego zjawiska. Ju\u017c drugi rok z rz\u0119du wynagrodzenia rosn\u0105 w tempie ok. 4% realnie rocznie, co jest wynikiem do\u015b\u0107 znacznym. Wzrost zatrudnienia przy jednoczesnym wzro\u015bcie wynagrodzenia, powoduje jeszcze szybszy wzrost funduszu p\u0142ac. Wydawa\u0142oby si\u0119, \u017ce wraz ze stabilnym wzrostem PKB, mamy do czynienia z wymarzonymi wr\u0119cz warunkami do znacznego wzrostu cen mieszka\u0144. A tu prosz\u0119 ..niekoniecznie.<\/p>\n
Oczywi\u015bcie sprzedaj\u0105cy mieszkania na rynku pierwotnym i wt\u00f3rnym widz\u0105 popraw\u0119 w zasobno\u015bci naszych portfeli, ale presja na wzrost cen ma do\u015b\u0107 ograniczon\u0105 skuteczno\u015b\u0107. \u015aredni ro\u015bny wzrost cen transakcyjnych w okresie 2015-2016 (dane NBP do II kw 2016 r.) na rynku pierwotnym (deweloperzy) to ok. 2%. Co ciekawe, ceny ofertowe na rynku pierwotnym nie wykazywa\u0142y takiego wzrostu. Tak wi\u0119c deweloperzy bardzo ostro\u017cnie podnosz\u0119 ceny w oficjalnych cennikach. Natomiast powoli i stopniowo zmniejszaj\u0105 sk\u0142onno\u015b\u0107 do cenowych ust\u0119pstw, rabat\u00f3w itd.<\/p>\n
Na og\u00f3\u0142, zreszt\u0105 jak zwykle, wi\u0119kszy wzrost wykazuj\u0105 ceny mieszka\u0144 w dynamicznie rozwijaj\u0105cych si\u0119 o\u015brodkach miejskich, jak Wroc\u0142aw, Warszawa, Pozna\u0144, Kark\u00f3w czy Tr\u00f3jmiasto. Mowa o wzrostach yoy w II kw 2016. w przedziale od 2% do 6%. Warunkiem uzyskania takich wzrost\u00f3w jest nier\u00f3wnowaga popytu i poda\u017cy, ale i ambicje kupuj\u0105cych. Przyk\u0142adowo w Katowicach i aglomeracji takie wzrosty s\u0105 trudne do uzyskania, z racji sporej poda\u017cy mieszka\u0144 na rynku wt\u00f3rnym. Wzrost cen transakcyjnych na rynku pierwotnym yoy dla 6 najwi\u0119kszych miast bez Warszawy, to 4% w II kw 2016. Jak wida\u0107, rynek dla deweloper\u00f3w \u0142atwy nie jest.<\/p>\n
Ceny transakcyjne na rynku wt\u00f3rnym (wg NBP) w zasadzie stoj\u0105 w miejscu. Jak zwykle mi\u0119dzy poszczeg\u00f3lnymi miastami wyst\u0119puj\u0105 pewne r\u00f3\u017cnice. Na rynku wt\u00f3rnym, tak jak na pierwotnym, sprzedaj\u0105cy ostro\u017cnie podnosz\u0105 ceny ofert, ale w trakcie negocjacji s\u0105 skorzy do szukania kompromisu z klientem.<\/p>\n
Na chwil\u0119 obecn\u0105 znamy dane NBP, kt\u00f3re publikowane s\u0105 w cyklach kwartalnych. Na III kw przyjdzie nam jeszcze poczeka\u0107. By sprawdzi\u0107 czy trendy si\u0119 od czerwca zmieni\u0142y, skorzysta\u0142em z cen ofertowych portalu Otodom.pl, prezentowanych co miesi\u0105c przez Bankier.pl. Zalet\u0105 danych z portali internetowych z obszaru rynku nieruchomo\u015bci jest dost\u0119p do \u015bwie\u017cych danych i mo\u017cliwo\u015b\u0107 oceny ‘na gor\u0105co’ nastroj\u00f3w na rynku. Wad\u0105 – tego typu zbiory danych ust\u0119puj\u0105 nieco jako\u015bci\u0105 i nie daj\u0105 tak szerokiej palety informacji jak na przyk\u0142ad dane NBP. Ocena co do jako\u015bci danych nie oznacza ich deprecjacji czy wiarygodno\u015bci portali internetowych. Po prostu jeste\u015bmy tu zdani na propozycje cenowe ofertuj\u0105cych, bo portal jest tylko miejscem ich prezentacji. Inna rzecz, \u017ce z moich kilkuletnich analiz cen mieszka\u0144 wynika, \u017ce dane prezentowane przez komercyjne portale internetowe, mo\u017cna uzna\u0107 za wiarygodnie oddaj\u0105ce nastroje na rynku.<\/p>\n
Analiza cen na rynku wt\u00f3rnym wg danych Otodom.pl. w zasadzie potwierdza to co napisa\u0142em wy\u017cej w oparciu o dane NBP. Oferuj\u0105cy mieszkania na rynku wt\u00f3rnym wystawiali oferty w cenach o 2%-3% wi\u0119kszych ni\u017c rok wcze\u015bniej. Jak zwykle, miedzy miastami by\u0142y pewne r\u00f3\u017cnice, co z uporem zaznaczam. Wskazana polityka cenowa by\u0142a widoczna w okresie marzec-czerwiec 2016 r. W okresie wakacyjnym wida\u0107 ju\u017c ambitniejsz\u0105 pr\u00f3b\u0119 podnoszenia cen. W sierpniu (najnowsze dane), ceny ofertowe na rynku wt\u00f3rnym by\u0142y wi\u0119ksze o ponad 4% yoy. Mo\u017cna wi\u0119c przyj\u0105\u0107, \u017ce podnoszenie cen ofertowych ma oparcie w transakcyjnych. Inaczej m\u00f3wi\u0105c, poprawiaj\u0105ca si\u0119 zasobno\u015b\u0107 naszych portfeli powolutku przek\u0142ada si\u0119 na wzrost cen mieszka\u0144. Przy czym jest to wzrost do\u015b\u0107 niewielki.<\/p>\n
Analiza zmian cen na rynku mieszkaniowym z natury rzeczy nastr\u0119cza problem\u00f3w. G\u0142\u00f3wny to r\u00f3\u017cnorodno\u015b\u0107 baz danych, zasady ich zbierania, klasyfikacji i cz\u0119stotliwo\u015b\u0107 ich publikacji. Niemniej zapewniam, \u017ce r\u00f3\u017cnice nie s\u0105 zbyt du\u017ce, wi\u0119c dochodzi si\u0119 do podobnych wniosk\u00f3w. Odr\u0119bnym tematem, kt\u00f3ry ju\u017c pomin\u0105\u0142em, jest wp\u0142yw na ceny zmian przepis\u00f3w (rz\u0105dowe programy wsparcia) i regulacji bankowych. W analizowanych okresie ten wp\u0142yw te\u017c jest widoczny, ale nie zachwia\u0142 istotnie prezentowanymi trendami.<\/p>\n
Popraw\u0119 nastroj\u00f3w w spo\u0142ecze\u0144stwie i sk\u0142onno\u015b\u0107 do wi\u0119kszych wydatk\u00f3w ju\u017c kilka kwarta\u0142\u00f3w temu spostrzegli deweloperzy. Ro\u015bnie wi\u0119c liczba mieszka\u0144 oddawanych do u\u017cytku oraz bud\u00f3w rozpoczynanych i to w tempie mocno przewy\u017cszaj\u0105cym wzrost p\u0142ac w gospodarce.<\/p>\n
Podsumowuj\u0105c, deweloperzy i oferuj\u0105cy mieszkania na rynku wt\u00f3rnym zauwa\u017cyli popraw\u0119 w naszych portfelach. Niestety (dla nich) dynamika wynagrodze\u0144 nie chce si\u0119 przek\u0142ada\u0107 w 100% na wzrost cen mieszka\u0144, mimo presji sprzedaj\u0105cych. Wida\u0107 pr\u00f3b\u0119 sprawdzenia rynku poprzez wzrost cen ofertowych na rynku pierwotnym i wt\u00f3rnym. Kupuj\u0105cy najwyra\u017aniej nie maj\u0105 ochoty ulec panice i presji sprzedawc\u00f3w, st\u0105d m\u00f3j pierwotny wniosek, \u017ce na rynku mieszkaniowym lekk\u0105 przewag\u0119 maj\u0105 nabywcy. Jak na razie wi\u0119c, pr\u00f3by narzucenia wzrostu cen w tempie wzrostu wynagrodze\u0144 s\u0105 co najwy\u017cej po\u0142owicznie skuteczne. Bo to, \u017ce ceny b\u0119d\u0105 powoli (powolutku) rosn\u0105\u0107, nie jest chyba zaskoczeniem.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"
Czytaj dalej