{"id":302,"date":"2013-02-05T00:13:06","date_gmt":"2013-02-04T23:13:06","guid":{"rendered":"https:\/\/opinieekonomiczne.pl\/index.php\/2013\/02\/05\/ceny-mieszkan\/"},"modified":"2013-02-05T00:13:06","modified_gmt":"2013-02-04T23:13:06","slug":"ceny-mieszkan","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/opinieekonomiczne.pl\/index.php\/2013\/02\/05\/ceny-mieszkan\/","title":{"rendered":"Ceny mieszka\u0144."},"content":{"rendered":"

\"\"<\/em><\/p>\n

Analiza zmian cen mieszka\u0144 na krajowym rynku w 2012 r. i prognoza na ro bie\u017c\u0105cy nie jest chyba trudnym zadaniem. Nie by\u0142oby wielkim b\u0142\u0119dem, gdybym przekopiowa\u0142 moje wcze\u015bniejsze wpisy\u00a0 <\/span>z ostatnich dw\u00f3ch czy trzech lat i pozmienia\u0142 tylko daty. Mimo wszystko, poni\u017cej przedstawi\u0119 kr\u00f3tkie podsumowanie i skromn\u0105 prognoz\u0119.<\/p>\n

<\/font><\/p>\n

Z makroekonomicznego punktu widzenia, ubieg\u0142y rok do \u0142atwych nie nale\u017ca\u0142. 2% wzrostu PKB w 2012 r. po 4,3% w 2011 r. m\u00f3wi samo za siebie. Prognozy na rok bie\u017c\u0105cy s\u0105 poni\u017cej wyniku uzyskanego w 2012 r. Odwr\u00f3cenie niekorzystnego trendu oczekiwane jest dopiero w 2014 r., przy czym symptomy poprawy powinny by\u0107 widoczne w II po\u0142. 2013 r. \u00a0<\/span>Jednak czynniki makroekonomiczne (szereg innych obok kondycji gospodarki mierzonej tempem PKB) \u00a0<\/span>to nie jedyny pow\u00f3d tego, \u017ce w roku ubieg\u0142ym ceny mieszka\u0144 spada\u0142y. Zar\u00f3wno mieszka\u0144 na rynku pierwotnym jakim wt\u00f3rnym. Moim zdaniem rynek mieszkaniowy nadal przechodzi uzasadnion\u0105 ekonomicznie korekt\u0119 cen i koszt\u00f3w budowy mieszka\u0144, po szale\u0144czym wzro\u015bcie do po\u0142owy 2008 r. „Szale\u0144czy” dotyczy przede wszystkim cen mieszka\u0144<\/i>. Sam proces korekty odbywa si\u0119 zreszt\u0105 niezale\u017cnie od waha\u0144 koniunktury z jakimi mieli\u015bmy w Polsce do czynienia od 2008 r. Firmy deweloperskie powinny by\u0107 zadowolone, \u017ce proces ten przebiega tak powoli i przewidywalnie, dzi\u0119ki\u00a0 <\/span>czemu mog\u0142y si\u0119 dostosowa\u0107 do zmian. To jeden z g\u0142\u00f3wnych powod\u00f3w tego, \u017ce nie mamy do czynienia z lawin\u0105 upadk\u00f3w firm deweloperskich.<\/p>\n

<\/font><\/p>\n

Ceny mieszka\u0144 na rynku pierwotnym spad\u0142y o ok. 6% (\u015brednia dla du\u017cych miast). To trzeci rok z rz\u0119du, kiedy mamy do czynienia z kilkuprocentowym spadkiem\u00a0 <\/span>cen. To spadek nominalny, czyli nale\u017ca\u0142oby go urealni\u0107 jeszcze o – na przyk\u0142ad – inflacj\u0119. Ceny na rynku pierwotnym z IV kw 2012 r. by\u0142y o 20% ni\u017csze od \u015bredniej ceny za 2008 r. Po uwzgl\u0119dnieniu inflacji za ten okres, mo\u017cemy m\u00f3wi\u0107 o spadku cen mieszka\u0144 na rynku pierwotnym o ponad 30%! W tym samym czasie koszty budowy w kilku najwi\u0119kszych miastach wzros\u0142y \u015brednio o … 30% (wg danych o kosztach budowy publikowanych przez BGK na potrzeby programu Rodzina na Swoim). Wzrost ten mia\u0142 miejsce g\u0142\u00f3wnie w latach 2008-2010. \u015arednia dla ca\u0142ej Polski wykazuje wzrost koszt\u00f3w budowy 1 metra o w latach 2008-2012 o ok. 20%<\/i>. W wyniku\u00a0 <\/span>tego procesu mar\u017ca, rozumiana jako relacja kosztu do rynkowej ceny 1 metra spad\u0142a z 50% (przypominam – dla kilku najwi\u0119kszych miast), do prawie 20%. Wydaje si\u0119 wi\u0119c \u017ce powoli dochodzimy do granicy, poni\u017cej kt\u00f3rej z cenami 1 metra w nowym budownictwie, zej\u015b\u0107 ju\u017c si\u0119 nie b\u0119dzie da\u0142o. Na pewno wi\u0119kszo\u015b\u0107 spadk\u00f3w (w rozumieniu skali spadku) mamy ju\u017c za sob\u0105. A o ile mog\u0105 spa\u015b\u0107 ceny? Zaczn\u0119 od koszt\u00f3w. Z danych publikowanych przez BGK wynika, \u017ce w ostatnich dw\u00f3ch latach uda\u0142o si\u0119 radyklanie ograniczy\u0107 tempo wzrostu koszt\u00f3w. Proces ten dotyczy\u0142 zar\u00f3wno miast jaki i projekt\u00f3w budowlanych poza g\u0142\u00f3wnymi o\u015brodkami miejskimi. Poza o\u015brodkami miejskimi, koszty budowy 1 metra s\u0105 o kilkana\u015bcie procent ni\u017csze od koszt\u00f3w w stolicy regionu. Oczywi\u015bcie zdaje sobie spraw\u0119, \u017ce koszt przyk\u0142adowo ziemi, koszty logistyczne i standard budynk\u00f3w w najwi\u0119kszych miastach s\u0105 wy\u017csze od tych na rynku lokalnym. To jednak wskazuje, \u017ce koszty metra w miastach mog\u0105 by\u0107 ni\u017csze o kilka procent. Jednak scenariusz z ewentualnym spadkiem koszt\u00f3w budowy 1 metra w 2013 ma szans\u0119 si\u0119 zrealizowa\u0107 g\u0142\u00f3wnie w przypadku pogarszania si\u0119 koniunktury z ryzykiem trwania tego procesu lub stabilizacji tempa wzrostu gospodarczego w 2014 r. <\/p>\n

<\/font><\/p>\n

Sytuacji deweloperom nie u\u0142atwia zako\u0144czenie dzia\u0142ania programu Rodzina na Swoim i brak nowego. Co ciekawe pod koniec ubieg\u0142ego roku mino o\u017cywienia w wykorzystaniu programu, niemal nie by\u0142o tego wida\u0107 po cenach mieszka\u0144 nowych ani mieszka\u0144 na rynku wt\u00f3rnym. Pewnym wyt\u0142umaczeniem mo\u017ce by\u0107 fakt realizacji cz\u0119\u015bci um\u00f3w na pocz\u0105tku 2013 r. Mimo zapowiedzi rz\u0105dowych, \u017ce nowy program (tzw. MdM) ruszy w po\u0142owie tego roku, ju\u017c praktycznie wiadomo, i\u017c termin przesunie si\u0119 o 6 m-cy. Nowy program wydaje si\u0119 do\u015b\u0107 atrakcyjny (dla tych kt\u00f3rzy si\u0119 do skorzystania kwalifikuj\u0105 <\/font>J<\/span><\/span>) i nie mo\u017cna wykluczy\u0107 \u017ce cz\u0119\u015b\u0107 os\u00f3b b\u0119dzie zwleka\u0107 z decyzj\u0105 o zakupie mieszkania do pocz\u0105tku 2014 r. w\u0142a\u015bnie z tego powodu. Nie przecenia\u0142bym jednak nadmiernie wp\u0142ywu program\u00f3w na rynek nowych mieszka\u0144 i ich ceny. Tak naprawd\u0119 wi\u0119kszo\u015b\u0107 tych, kt\u00f3rzy korzystali z wsparcia pa\u0144stwa, i tak decydowa\u0142aby si\u0119 na zakup z wykorzystaniem standardowej oferty kredytowej. W roku ubieg\u0142ym z wsparcia (program RnS)\u00a0 <\/span>zakupu mieszkania na rynku pierwotnym skorzysta\u0142o 15 tys. os\u00f3b\/rodzin. To stanoiw, dla por\u00f3wnania, \u00a0<\/span>oko\u0142o 25% mieszka\u0144 oddanych przez deweloper\u00f3w do u\u017cytkowania w ubieg\u0142ym roku.<\/p>\n

<\/font><\/p>\n

Roczna luka czasowa pomi\u0119dzy likwidacj\u0105 jednego programu (RnS) a uruchomieniem kolejnego (MdM) to bynajmniej nie jedyny problem natury ekonomicznej deweloper\u00f3w. Po trzech kwarta\u0142ach 2012 r. (brak raportu AMRON za IV kw) liczba udzielonych kredyt\u00f3w hipotecznych wynios\u0142a 149 tys. i by\u0142a o 17% mniejsza od liczby udzielonych kredyt\u00f3w za okres pierwszych trzech kwarta\u0142\u00f3w 2011 r. ponadto w ostatnich latach ro\u015bnie z roku na rok liczba mieszka\u0144 gotowych do sprzeda\u017cy. Dla sze\u015bciu miast-rynk\u00f3w o najwi\u0119kszym obrocie, \u0142\u0105czna liczba mieszka\u0144 oferowanych do sprzeda\u017cy wynios\u0142a 54 tys. Wielko\u015b\u0107 ta ros\u0142a w tempie ponad 30% rocznie w ci\u0105gu ostatnich dw\u00f3ch lat. Ten poda\u017cowy nawis z ca\u0142\u0105 pewno\u015bci\u0105 \u017cycia deweloperom nie u\u0142atwia. <\/p>\n

<\/font><\/p>\n

Por\u00f3wnanie rocznych rezultat\u00f3w dzia\u0142a\u0144 deweloper\u00f3w nie daje bynajmniej obrazu sektora przera\u017conego zapa\u015bci\u0105. Deweloperzy oddali do u\u017cytku 59 tys. mieszka\u0144, czyli o 21% wi\u0119cej ni\u017c w roku 2011 r. Rozpocz\u0119to budow\u0119 ponad 64 tys. mieszka\u0144, czyli tyle samo co rok wcze\u015bniej. Wydano pozwolenia na budow\u0119 76 tys. mieszka\u0144 (tylko o 7% mniej od wielko\u015bci z 2011 r.). Bli\u017csza analiza danych wskazuje, \u017ce nastroje uleg\u0142y pogorszeniu w II po\u0142. roku. Przyzwoite roczne wyniki s\u0105 rezultatem wiary w I po\u0142. 2012 r. w zatrzymanie tendencji spadkowych na rynku i radykalnej zmiany polityki w II po\u0142. roku. Znaczne wyhamowanie w budowach rozpocz\u0119tych i uzyskanych zezwoleniach to jedne z naturalnych reakcji deweloper\u00f3w na niekorzystne trendy rynkowe. <\/p>\n

<\/font><\/p>\n

Co wobec powy\u017cszego nas czeka w 2013 r.? Jest 50% prawdopodobie\u0144stwo, \u017ce uda si\u0119 tym roku zmniejszy\u0107 koszty budowy mieszka\u0144 o kilka procent. Mieli\u015bmy z takim zjawiskiem do czynienia w 2002 i 2003 r. W roku bie\u017c\u0105cym nadal powinni\u015bmy by\u0107 \u015bwiadkami redukcji cen mieszka\u0144 (zar\u00f3wno na rynku pierwotnym jak i wt\u00f3rnym) o ok. 5% nominalnie (\u015brednia dla Polski). B\u0119dzie to oznacza\u0142o prawie ponad 35% realn\u0105 korekt\u0119 cen mieszka\u0144 nowych w por\u00f3wnaniu ze \u015bredni\u0105 cen\u0105 w 2008 r. i\u00a0 <\/span>25% dla cen mieszka\u0144 na rynku wt\u00f3rnym. Warto jednak pami\u0119ta\u0107, ze okres korekty cen mieszka\u0144 powoli zbli\u017ca si\u0119 do ko\u0144ca. W okresie II po\u0142. 2013 – I po\u0142. 2014 najprawdopodobniej b\u0119dziemy \u015bwiadkami wyhamowywania spadku cen mieszka\u0144. Potem mo\u017cemy mie\u0107 do czynienia z kr\u00f3tkoterminow\u0105 stagnacj\u0105 lub pojawieniem si\u0119 niewielkich wzrost\u00f3w. Wszystko to przy za\u0142o\u017ceniu, \u017ce w II po\u0142owie tego roku zobaczymy symptomy poprawy naszej sytuacji gospodarczej. W dalszej perspektywie (2014 r. i dalej) przy za\u0142o\u017ceniu wyra\u017anej poprawy sytuacji makroekonomicznej nie obawia\u0142bym si\u0119 szale\u0144stwa cenowego jakiego byli\u015bmy \u015bwiadkami w latach 2004-2008. Mam nadziej\u0119, \u017ce obydwie strony, czyli kupuj\u0105cy i sprzedaj\u0105cy (deweloperzy), poprawnie przerobili lekcj\u0119 jak\u0105 da\u0142o nam minione kilka lat na rynku mieszkaniowym.<\/p>\n

<\/font><\/p>\n

W opracowaniu korzysta\u0142em z danych publikowanych przez: GUS, AMRON, BGK, REAS i wsp\u00f3lne raporty firm Szybko.pl, Metrohouse i Expander.<\/p>\n

<\/font><\/i><\/p>\n

\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

\"\"Czytaj dalej →<\/span><\/a><\/p>\n","protected":false},"author":1,"featured_media":0,"comment_status":"open","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":[],"categories":[21],"tags":[24],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/opinieekonomiczne.pl\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/302"}],"collection":[{"href":"https:\/\/opinieekonomiczne.pl\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/opinieekonomiczne.pl\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/opinieekonomiczne.pl\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/users\/1"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/opinieekonomiczne.pl\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=302"}],"version-history":[{"count":0,"href":"https:\/\/opinieekonomiczne.pl\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/302\/revisions"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/opinieekonomiczne.pl\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=302"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/opinieekonomiczne.pl\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=302"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/opinieekonomiczne.pl\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=302"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}