![\"\"](\"resources\/2011_10_06_ceny_mieszkan.jpg\")
<\/p>\n<\/p>\n
Na rynku mieszkaniowym dywagacje o przysz\u0142ym tempie PKB w Polsce to kwestia zmiany cen metra kwadratowego o kilka procent na rynku wt\u00f3rnym. Pod koniec 2010, wierzyli\u015bmy \u017ce tempo PKB dla naszego kraju w \u015brednim terminie to ok. 4,0% yoy. Oznacza\u0142o to wzrost ceny o 3% procent w por\u00f3wnaniu do ko\u0144ca 2009 r. Mo\u017cna by powiedzie\u0107, \u017ce wzrost w sumie niewielki, ale II po\u0142owa 2010 r. to od czasu szczytu cen mieszka\u0144 w I po\u0142 2008 r, pierwsza pr\u00f3ba ich podniesienia na rynku wt\u00f3rnym. Na szcz\u0119\u015bcie dla szukaj\u0105cych mieszka\u0144, pr\u00f3ba by\u0142a nieudana. Po prawie trzech kwarta\u0142ach od ko\u0144ca 2010 r. wiele si\u0119 zmieni\u0142o. Pogorszy\u0142y si\u0119 prognozy wzrostu gospodarczego zar\u00f3wno dla Polski jaki i otoczenia w jakim Polska funkcjonuje. Wraz z pogarszaj\u0105cym si\u0119 klimatem gospodarczym, sprzedaj\u0105cy mieszkania u\u015bwiadamiali sobie, \u017ce trzeba si\u0119 b\u0119dzie pogodzi\u0107 z akceptacj\u0105 ni\u017cszych cen sprzeda\u017cy. Trzeba jednak powiedzie\u0107, \u017ce spadek cen jest powolny. W I i II kw tego roku ceny mieszka\u0144 spada\u0142y po ok. 2%. W III kw (ceny z VII i VIII) spadek cen wyni\u00f3s\u0142 ju\u017c tylko 0,5%. By\u0107 mo\u017ce po do\u0142\u0105czeniu cen z wrze\u015bnia, spadek oka\u017ce si\u0119 nieco wi\u0119kszy, poniewa\u017c w sierpniu ceny na rynku wt\u00f3rnym spada\u0142y w niewielkim stopniu w wi\u0119kszo\u015bci z wykazywanych w raporcie firmy Expander (we wsp\u00f3\u0142pracy z Szybko.pl) polskich miast. W uk\u0142adzie yoy wobec powy\u017cszego ceny na rynku wt\u00f3rnym mieszka\u0144 spad\u0142y o ok. 3%. <\/font><\/p>\n Nieco inaczej wygl\u0105da\u0142a sytuacja na rynku ofert deweloperskich (wg danych RedNet Property). W zasadzie nie wyst\u0105pi\u0142o tu zjawisko pr\u00f3by podniesienia cen w 2010 r. Od szczytu cenowego w 2008 r. ceny mieszka\u0144 nowych stale spadaj\u0105. Trzeba jednak zaznaczy\u0107, \u017ce opinia ta dotyczy rynku og\u00f3\u0142em. W poszczeg\u00f3lnych miastach byli\u015bmy \u015bwiadkami przej\u015bciowych silnych spadk\u00f3w i wzrost\u00f3w cen. To jednak wp\u0142yw wprowadzania na rynek zmiennej liczby projekt\u00f3w i ich zr\u00f3\u017cnicowania. St\u0105d podejmuj\u0105c si\u0119 analizowania kr\u00f3tkoterminowych zmian na rynku mieszkaniowych wg cen nowych mieszka\u0144 nale\u017cy zachowa\u0107 du\u017c\u0105 ostro\u017cno\u015b\u0107 przy formu\u0142owaniu wniosk\u00f3w. <\/font><\/p>\n Mieszkania nowe w por\u00f3wnaniu z III kw ubieg\u0142ego roku s\u0105 ta\u0144sze o ok. 5%.\u00a0 <\/span>W por\u00f3wnaniu z cenami sprzed dw\u00f3ch lat, spadek by\u0142 dwukrotnie wi\u0119kszy. I na zako\u0144czenie por\u00f3wnanie z okresem szczytowym czyli – jak wy\u017cej wspomnia\u0142em – I p\u00f3\u0142. 2008 r. W por\u00f3wnaniu z ofertami z tamtego okresu, ceny mieszka\u0144 spad\u0142y o 12%. Czy to du\u017co? Je\u017celi we\u017amie si\u0119 pod uwag\u0119 atmosfer\u0119 sprzed lat, kiedy obawiano si\u0119 za\u0142amania cen na polskim rynku mieszkaniowym, spadek o 12% w okresie ponad 3 lat to \u017cadne za\u0142amanie. Szczeg\u00f3lnie je\u017celi we\u017amie si\u0119 pod uwag\u0119 mar\u017ce deweloper\u00f3w (np. raporty kwartalne NBP). By by\u0107 uczciwym, trzeba przypomnie\u0107 o zmianie inflacji w Polsce. Je\u017celi przyjmiemy \u017ce inflacja jest miarodajnym czynnikiem to warto\u015b\u0107 mieszka\u0144 spad\u0142a o dodatkowe 14%. Bli\u017cszy prawdy (czyli zmianie cen w budownictwie) jest jednak wska\u017anik cenowy dla budownictwa. Tylko, \u017ce w tym przypadku ceny dla budownictwa og\u00f3\u0142em zmieni\u0142y si\u0119 minimalnie w okresie ostatnich trzech lat. Tak naprawd\u0119 dostosowanie cenowe nowych mieszka\u0144 nast\u0119powa\u0142o wi\u0119c do\u015b\u0107 powoli, co pozwoli\u0142o si\u0119 dostosowa\u0107 deweloperom do nowej rzeczywisto\u015bci. <\/font><\/p>\n Tyle historii. Ale co dalej. <\/font><\/p>\n Sporo informacji daj\u0105 nam ceny na rynku wt\u00f3rnym. Zwracam uwag\u0119 na ceny z rynku wt\u00f3rnego, poniewa\u017c ich poziomy, kierunek i tempo zmian mog\u0105 by\u0107 punktem odniesienia dla okre\u015blania zmian w cenach mieszka\u0144 nowych i – co oczywiste – s\u0105 brane pod uwag\u0119 przez deweloper\u00f3w. Jeszcze w 2008 roku przeci\u0119tna r\u00f3\u017cnica pomi\u0119dzy cenami na rynku wt\u00f3rnym i pierwotnym by\u0142a w przedziale 15%-20%. Oczywi\u015bcie operowanie \u015bredni\u0105 na polskim rynku mieszkaniowym jest sporym uproszczeniem, wobec znacznego zr\u00f3\u017cnicowania rynku mieszkaniowego pomi\u0119dzy polskimi miastami. W rzeczywisto\u015bci zr\u00f3\u017cnicowanie cen pomi\u0119dzy rynkiem wt\u00f3rnym a pierwotnym, waha\u0142a si\u0119 w przedziale od 30% do 0%<\/i>. W roku bie\u017c\u0105cym zmniejszy\u0142a si\u0119 do 10%. <\/font><\/p>\n Od oko\u0142o dw\u00f3ch lat mo\u017cemy m\u00f3wi\u0107 o wzgl\u0119dnej stabilizacji cen na rynku wt\u00f3rnym. Okresowo odnotowujemy niewielkie zmiany. W 2010 by\u0142a pr\u00f3ba podniesienia cen wzgl\u0119dem cen z II po\u0142. 2009 r., a w bie\u017c\u0105cym roku najprawdopodobniej\u00a0 <\/span>zejdziemy z cenami na rynku wt\u00f3rnym o 3%-4% wzgl\u0119dem wskazanego okresu odniesienia. Wprawdzie gospodarcze perspektywy dla Polski nie wzbudzaj\u0105 zachwytu (mowa \u015brednioterminowych prognozach), ale na przestrzeni ostatnich kilku lat, wra\u017cliwo\u015b\u0107 cenowa rynku wt\u00f3rnego na zmiany w gospodarce (i ich ewentualne konsekwencje dla popytu) s\u0105 do\u015b\u0107 ograniczone. Przedstawiony spadek cen w relacji do II po\u0142. 2009, oznacza i\u017c ceny na rynku wt\u00f3rnym z uk\u0142adzie IV kw 2011 do IV kw 2010 r. by\u0107 mo\u017ce nawet ni\u017csze o 6%. Przy za\u0142o\u017ceniu wiarygodno\u015bci obecnych prognoz gospodarczych dla Polski w kolejnym roku za najbardziej prawdopodobny uwa\u017cam wariant mieszcz\u0105cy si\u0119 w „przedziale stabilizacja cen” – „spadek o ok. 5%” (7% dla rynku pierwotnego). To wariant u\u015bredniony dla Polski. W przypadku rynku pierwotnego, kierunki cen dla 20%-30% miast mog\u0105 by\u0107 inne ze wzgl\u0119du na regionalne specyfiki i skal\u0119 rozwoju rynku.<\/font><\/p>\n Powy\u017cszemu wariantowi sprzyja temu zar\u00f3wno wygaszanie programu Rodzina na Swoim jak i ostro\u017cne zarz\u0105dzanie projektami przez deweloper\u00f3w. Wprawdzie w ostatnich miesi\u0105cach deweloperzy otrzymali zgody na budow\u0119 ok. 30% wi\u0119kszej liczby mieszka\u0144 ni\u017c rok temu w okresie wakacyjnym, ale ju\u017c w przypadku liczby mieszka\u0144 kt\u00f3rych budow\u0119 rozpocz\u0119to, wida\u0107 spor\u0105 ostro\u017cno\u015b\u0107. <\/font><\/p>\n\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"Czytaj dalej