![\"\"](\"resources\/2011_06_12_ceny_mieszkan.jpg\")
<\/p>\n<\/p>\n
Od mojego ostatniego wpisu dotycz\u0105cego zmian na rynku mieszkaniowym (ceny) min\u0119\u0142o ponad p\u00f3\u0142 roku. Co si\u0119 zmieni\u0142o w tym czasie i czy wiemy co\u015b wi\u0119cej o sytuacji rynkowej.<\/font><\/p>\n Ca\u0142kiem niedawno GUS opublikowa\u0142 koszt powstania 1 m kw mieszkania w I kw tego roku.\u00a0 <\/span>Dla przypomnienia dodam, ze chodzi o budownictwo wielorodzinne, a koszt obejmuje wszelkie nak\u0142ady poniesione do chwili przekazania mieszkania<\/i>. Tak wi\u0119c wg GUS koszt budowy wyni\u00f3s\u0142 3,8 tys. z\u0142. Mamy wiec drugi kwarta\u0142 z rz\u0119du kiedy koszt metra spada. Najwy\u017cszy by\u0142 w okresie od I do III kw ubieg\u0142ego roku, kiedy to koszt jednego metra kszta\u0142towa\u0142 si\u0119 w przedziale od 4,3 do 4,7 tys. z\u0142. Wygl\u0105da wi\u0119c na to, \u017ce w ko\u0144cu doczekali\u015bmy si\u0119 momentu kiedy na rynek wchodz\u0105 mieszkania, kt\u00f3rych budow\u0119 rozpocz\u0119to po kryzysie z roku 2008 i pocz\u0105tku 2009. <\/font><\/p>\n Oczywi\u015bcie koszty budowy znacznie si\u0119 r\u00f3\u017cni\u0105 w poszczeg\u00f3lnych regionach kraju. Do analizy regionalnej koszt\u00f3w mo\u017cna wykorzysta\u0107 dane publikowane przez BGK na potrzeby programu Rodzina na swoim (uwaga na mno\u017cnik!). W najwi\u0119kszych o\u015brodkach miejskich trudno zbudowa\u0107 poni\u017cej podanej wy\u017cej \u015bredniej gusowskiej. Sk\u0142ada si\u0119 na to kilka czynnik\u00f3w. S\u0105 tu wi\u0119ksze koszty ziemi, si\u0142y roboczej, a i sam koszt budowy na terenie silnie zurbanizowanych jest po prostu wi\u0119kszy. Nie ma te\u017c co ukrywa\u0107 \u017ce i wymagania s\u0105 wi\u0119ksze oraz wi\u0119ksze s\u0105 wynagrodzenia kupuj\u0105cych mieszkania. Ale jest i inna strona prawdy. Pomimo trudno\u015bci rynkowych, firmy deweloperskie niech\u0119tnie opuszczaj\u0105 ceny, a w najwi\u0119kszych miastach pr\u00f3buj\u0105 nawet podwy\u017cszy\u0107 mar\u017c\u0119. Sporo ciekawej wiedzy w tym zakresie dostarcza najnowszy raport NBP „Informacja o cenach mieszka\u0144 i sytuacji na rynku nieruchomo\u015bci mieszkaniowych w Polsce w I kwartale 2011”. Jeszcze w latach 2009-2010 deweloperom uda\u0142o si\u0119 obni\u017cy\u0107 koszty budowy o nawet 0,5 tys. z\u0142 na metrze w por\u00f3wnaniu z kosztami z 2008. Jak tylko\u00a0 <\/span>zyskali\u015bmy potwierdzenie, \u017ce gospodarka jest w relatywnie dobrej kondycji, deweloperzy przenie\u015bli uwag\u0105 z koszt\u00f3w na mar\u017c\u0119. Trzeba przyzna\u0107, \u017ce op\u00f3r deweloper\u00f3w jest spory i to pomimo niesprzyjaj\u0105cych warunk\u00f3w rynkowych. Wg NBP w 6 najwi\u0119kszych o\u015brodkach miejskich jest w ofercie ponad 40 tys. mieszka\u0144 wobec 30 tys. w 2009 r. Ro\u015bnie te\u017c liczba mieszka\u0144 kt\u00f3rych budow\u0119 rozpocz\u0119to i na kt\u00f3rych budow\u0119 wydano pozwolenie. Nie jest to jednak jeszcze boom budowlany a dopiero powr\u00f3t do skali budownictwa sprzed kryzysu. <\/font><\/p>\n Ostatnie kilka miesi\u0119cy to pr\u00f3ba si\u0142 pomi\u0119dzy deweloperami a kupuj\u0105cymi. Swego rodzaju poszukiwanie konsensusu. Z jednej strony deweloperzy kt\u00f3rzy s\u0105 zainteresowani obecnym poziomem cen. A z drugiej nabywcy, kt\u00f3rzy nie mog\u0105 tak po prostu na kilka miesi\u0119cy wstrzyma\u0107 si\u0119 zakupem mieszkania. W Polsce roku nowe mieszkania kupuje kilkadziesi\u0105t tysi\u0119cy ludzi. Motywacje s\u0105 r\u00f3\u017cne, np. podniesienie standardu \u017cycia, wzrost wynagrodzenia, zmiana miejsca pracy, za\u0142o\u017cenie rodziny. Mimo i\u017c spadek liczby kupuj\u0105cych nowe mieszkania mo\u017cna szacowa\u0107 by\u0107 mo\u017ce nawet o 1\/3 w por\u00f3wnaniu z latami 2007-2008, to \u015bredni spadek cen nie przekroczy\u0142 10%. <\/font><\/p>\n Mino i\u017c na rynku mieszkaniowym deweloperzy musz\u0105 si\u0119 bardziej ni\u017c przed 3 czy 4 laty liczy\u0107 z kupuj\u0105cymi, to niech\u0119tnie obni\u017caj\u0105 ceny. Do\u015b\u0107 szybko deweloperzy porzucili walk\u0119 o obni\u017cenie koszt\u00f3w budowy. Moim zdaniem w o\u015brodkach miejskich koszty mog\u0105 by\u0107 obni\u017cone jeszcze o kilka procent.\u00a0 <\/span>No ale rynek jest rynkiem. Deweloperom jest a r\u0119k\u0119 utrzymywanie cen mieszka\u0144 na obecnym poziomie, bo klienci oswajaj\u0105 si\u0119 z bie\u017c\u0105cym poziomem cen, traktuj\u0105c go jako obiektywny. St\u0105d op\u00f3r przed spadkiem cen mnie nie dziwi. Kupuj\u0105cy nie stoj\u0105 jednak na pozycji przegranej. Wydaje si\u0119 wr\u0119cz \u017ce nast\u0105pi\u0142o w ostatnich kwarta\u0142ach lekkie przechylenie w stron\u0119 rynku klienta. Ceny mieszka\u0144 mimo walki deweloper\u00f3w o ich stabilizacj\u0119, spad\u0142y w por\u00f3wnaniu z jesieni\u0105 ubieg\u0142ego roku. Spadki s\u0105 wprawdzie minimalne, ale s\u0105. \u015arednio o 2%-3% (na podstawie miesi\u0119cznych raport\u00f3w firm Expander i Szybko.pl; najnowszy\u00a0podaje dane za maj<\/em>).\u00a0<\/font><\/p>\n Bior\u0105c pod uwag\u0119 przedstawione (bardzo skr\u00f3towo) trendy i fakty rynkowe, s\u0105dz\u0119 \u017ce w \u015brednim terminie b\u0119dziemy mieli do czynienia nadal ze stabilizacj\u0105 cen z 2% lub 3% rocznymi odchyleniami. Zaznaczam, \u017ce podaj\u0119 warto\u015bci \u015brednie dla ca\u0142ego rynku. Na rynkach lokalnych odchylenia mog\u0105 by\u0107 dwukrotnie wi\u0119ksze. Czy b\u0119d\u0105 to odchylenia na plus czy minus, zale\u017cy od sytuacji makroekonomicznej. Przyk\u0142adowo, je\u017celi – tak ja g\u0142osi wi\u0119kszo\u015b\u0107 obecnych prognoz tempa PKB – za rok-dwa z 4% obni\u017cymy tempo do 3,5%, to w\u0105tpi\u0119 by uda\u0142o si\u0119 deweloperom zmusi\u0107 rynek do akceptacji wzrostu cen mieszka\u0144. Jednak deweloperzy tak \u0142atwo nie ust\u0105pi\u0105. Najnowsze dane o PKB daj\u0105 nadziej\u0119 na wzrost gospodarczy nieco lepszy od prognozowanego.<\/font><\/p>\n Czy istnieje co\u015b takiego jak obiektywny koszt budowy? Pytanie jest troch\u0119 nieekonomiczne, ale szukanie odpowiedzi kusi. Odpowied\u017a w stylu: rynek ju\u017c na to pytanie odpowiedzia\u0142 jest niby poprawna ale pozostawia niedosyt. Warto jej szuka\u0107 chocia\u017cby po to by poprawnie kszta\u0142towa\u0107 polityk\u0119 wsparcia budownictwa. Ju\u017c wspomina\u0142em na swojej stronie, \u017ce wska\u017aniki koszt\u00f3w dla programu Rodzina na swoim s\u0105 cz\u0119sto zawy\u017cone dla du\u017cych miast, co bynajmniej nie zach\u0119ca deweloper\u00f3w do redukcji koszt\u00f3w i mar\u017cy.<\/font><\/p>\n W takich miastach jak na przyk\u0142ad Pozna\u0144, Gda\u0144sk, Wroc\u0142aw (ale bez Warszawy) \u015bredni koszt budowy to 4,8 tys. z\u0142. W ich okolicach (teren wojew\u00f3dztwa) koszt jest mniejszy o 25%. W skali ca\u0142ego kraju r\u00f3\u017cnica pomi\u0119dzy najwi\u0119kszym miastem a otoczeniem wynosi 20%, co daje ponad 0,8 tys. z\u0142 na jednym metrze. Co ciekawe, o ile najwi\u0119ksze miasta znacznie si\u0119 r\u00f3\u017cni\u0105 w kosztach budowy a koszty s\u0105 nieraz do\u015b\u0107 wysokie, to rozrzut koszt\u00f3w w ich otoczeniu zawiera si\u0119 w przedziale od 3 do 4 tys. z\u0142. Analiza koszt\u00f3w w poszczeg\u00f3lnych regionach i badania NBP (wspomniany wy\u017cej raport podaje struktur\u0119 koszt\u00f3w) wskazuj\u0105 \u017ce w Polsce mo\u017cna zbudowa\u0107 mieszkania po kosztach 3,5 – 4,0 z\u0142. Warto doda\u0107 ze w wielu regionach koszt budowy metra (wg metodologii GUS) to 3,5 tys. z\u0142. S\u0105 przypadki ni\u017cszych koszt\u00f3w (ok. 3 tys z\u0142) ale dotyczy to wojew\u00f3dztw o najni\u017cszym \u015brednim wynagrodzeniu. Obawiam si\u0119 wi\u0119c, \u017ce ich standard m\u00f3g\u0142by nie satysfakcjonowa\u0107 wi\u0119kszo\u015bci Polak\u00f3w kt\u00f3rzy kupuj\u0105 mieszkania w nowym budownictwie.<\/font><\/p>\n\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"Czytaj dalej