![\"\"](\"resources\/2011_01_23_kredyt_hipotecz.gif\")
<\/p>\n<\/p>\n
Ponad 2,5 roku temu pisa\u0142em o kredytach hipotecznych w kontek\u015bcie oceny korzy\u015bci jakie daje wyb\u00f3r waluty. Link do tego artyku\u0142u znajduje si\u0119 pod wpisem<\/i>. W bie\u017c\u0105cym wpisie chcia\u0142bym powr\u00f3ci\u0107 do tematu. Z perspektywy czasu wida\u0107, \u017ce kredyt walutowy okaza\u0142 si\u0119 korzystniejszy, co nie powinno wywo\u0142ywa\u0107 oczywi\u015bcie zdziwienia. Wskazywa\u0142em wtedy, \u017ce korzy\u015b\u0107 nie powinna przekroczy\u0107 10%. Tymczasem w analizowanym okresie \u015brednia rata kredytu walutowego okaza\u0142a si\u0119 mniejsza o kilkana\u015bcie procent od kredytu w z\u0142otych. Moja ocena z 2008 roku dotyczy\u0142a\u00a0 <\/span>d\u0142u\u017cszego okresu, a dok\u0142adniej przypadku gdyby wzi\u0105\u0107 kredyt wtedy na ponad 20 lat. To, \u017ce kredyty walutowe okaza\u0142y si\u0119 ta\u0144sze w obs\u0142udze wynika\u0142o z dalszego (kr\u00f3tkotrwa\u0142ego) dalszego wzmocnienia naszej waluty w 2008 r., a potem z niezwykle niskich st\u00f3p procentowych kraj\u00f3w pochodzenia walut, co trwa do dzisiaj.<\/font><\/p>\n Warto podkre\u015bli\u0107, \u017ce ogromne os\u0142abienie z\u0142otego, jakie zacz\u0119\u0142o si\u0119 kilka miesi\u0119cy po napisaniu artyku\u0142u, wcale nie przynios\u0142o takich katastrofalnych skutk\u00f3w dla sp\u0142acaj\u0105cych kredyty jak si\u0119 pozornie wydaje. Gdyby kto\u015b nic nie wiedzia\u0142 o kryzysie jakiego do\u015bwiadczyli\u015bmy na rynku finansowym, a tylko spojrza\u0142 na wysoko\u015b\u0107 raty w przeliczeniu na z\u0142ote, to m\u00f3g\u0142by sobie nawet nie u\u015bwiadomi\u0107 skali kryzysu. Wraz z os\u0142abienie z\u0142otego, spada\u0142y drastycznie stopy procentowe kraj\u00f3w pochodzenia walut. Kiedy pisa\u0142em artyku\u0142, LIBOR dla 1M eur i 1M chf, by\u0142y na poziomach, odpowiednio: 4,4% i 2,5%. Tymczasem w lutym 2009 r., kiedy z\u0142oty bi\u0142 rekordy os\u0142abienia, by\u0142o ju\u017c 1,6% i 0,3%. Dzi\u0119ki temu os\u0142abienie z\u0142otego by\u0142o – czasami z nawi\u0105zk\u0105 – r\u00f3wnowa\u017cone spadkiem oprocentowania. Dzi\u0119ki temu te\u017c, nawet osoby, kt\u00f3re bra\u0142y kredyt walutowy w I po\u0142. 2008 r. niemal nie odczu\u0142y skutk\u00f3w kryzysu. Wyj\u0105tkiem jest kredyt w euro, ale to by\u0142 margines rynku w kredytach nowo udzielanych. W I po\u0142. 2008 niezwykle popularny by\u0142 kredyt w chf. Skutki kryzysu, dla bior\u0105cych wtedy kredyt w chf, to by\u0142 przej\u015bciowy wzrost raty o 100 do maks. 300 z\u0142 w zale\u017cno\u015bci od kwoty kredytu. <\/font><\/p>\n Tym razem, przyst\u0119puj\u0105c do oceny korzy\u015bci wynikaj\u0105cych z wyboru innej waluty ni\u017c z\u0142oty, przyj\u0105\u0142em, \u017ce przedmiotem oceny b\u0119dzie kredyt wzi\u0119ty w prze\u0142omie 2002 i 2003 r. \u00a0<\/span>w kwocie 250 tys. z\u0142 i na 30 lat. Min\u0119\u0142o wi\u0119c osiem lat. W tym czasie prze\u017cyli\u015bmy boom kredytowy (kredyty mieszkaniowe), znaczna wahania krajowej waluty i st\u00f3p procentowych krajowych i zagranicznych oraz prze\u017cyli\u015bmy kryzys gospodarczy na \u015bwiecie (na szcz\u0119\u015bcie kr\u00f3tki). Rozwa\u017cania ogranicz\u0119 do trzech walut: z\u0142otego, euro i chf’a. Udzia\u0142 usd w kredytach mieszkaniowych by\u0142 i pozostaje marginalny. Z konieczno\u015bci przyj\u0105\u0142em uproszczone za\u0142o\u017cenia dot. spreadu walutowego i mar\u017cy. Spread da\u0142em 5,5% i za\u0142o\u017cy\u0142em 1,5% mar\u017cy dla kredytu z\u0142otowego i po 2,5% dla kredyt\u00f3w walutowych. To oczywi\u015bcie spore uproszczenia. Brak jest wiarygodnych danych historycznych dla ca\u0142ego okresu, a ponadto \u015bwiadomie przewa\u017cy\u0142em udzia\u0142 czynnik\u00f3w kt\u00f3re kszta\u0142tuj\u0105 koszt kredytu\u00a0 <\/span>w ostatnich kilku kwarta\u0142ach. Nie chodzi tu jednak o laboratoryjn\u0105 dok\u0142adno\u015b\u0107.<\/font><\/p>\n W takich warunkach, kredyt w z\u0142otowych okaza\u0142 si\u0119 najdro\u017cszy w obs\u0142udze. Kredyt w chf okaza\u0142 si\u0119 w analizowanym okresie o dwadzie\u015bcia kilka procent ta\u0144szy, a kredyt w euro o ok. 10%. W chf wida\u0107 trend spadku op\u0142acalno\u015bci w por\u00f3wnaniu z kredytem w z\u0142otych. W przypadku kredytu w euro, trudno m\u00f3wi\u0107 o konkretnym trendzie. Doszukiwanie si\u0119 trendu w zmianach op\u0142acalno\u015bci nie wydaje si\u0119 mie\u0107 zreszt\u0105 wi\u0119kszego\u00a0 <\/span>sensu. O ile mo\u017cna makroekonomicznie bez problemu uzasadni\u0107 dlaczego kredyty w walutach s\u0105 (powinny by\u0107) bardziej op\u0142acalne od kredytu w walucie krajowej (mowa o kraju goni\u0105cych kraje rozwini\u0119te), to gorzej jest ze wskazaniem tej najlepszej waluty. Wyb\u00f3r konkretnej waluty wymaga wiedzy makroekonomicznej i danych, kt\u00f3re pozwol\u0105 na ocen\u0119 stanu gospodarki \u015bwiatowej i poszczeg\u00f3lnych kraj\u00f3w czy obszar\u00f3w (np. UE). W dalszej kolejno\u015bci trzeba to prze\u0142o\u017cy\u0107 na stopy procentowe i kursy walutowe. Wszelkie d\u0142ugoterminowe prognozy obarczone s\u0105 z natury rzeczy ogromnym b\u0142\u0119dem. Na og\u00f3\u0142 jednak wyb\u00f3r nie jest taki trudny, bo opieramy si\u0119 na tym co udost\u0119pniaj\u0105 banki i na do\u015bwiadczeniach znajomych. Obecnie mamy praktycznie do wyboru kredyt w z\u0142otych lub w euro. Zmiana polityki bank\u00f3w, ryzyko walutowe, wskazania KNFu oraz problemy z pozyskaniem niekt\u00f3rych walut w okresie kryzysu, spowodowa\u0142y drastyczn\u0105 zmian\u0119 oferty. W ubieg\u0142ym roku ponad 70% nowych kredyt\u00f3w mieszkaniowych, udzielono w z\u0142otych. W pozosta\u0142ej cz\u0119\u015bci dominowa\u0142o euro. Kredyty w chf to ok. 4% kredyt\u00f3w nowo udzielonych w ubieg\u0142ym roku.<\/font><\/p>\n Obecnie wi\u0119c wiemy, \u017ce kredyt walutowy jest generalnie nadal op\u0142acalny. Podtrzymuj\u0119, \u017ce przeci\u0119tnie i w ca\u0142ym okresie trwania, kredyt walutowy powinien by\u0107 ta\u0144szy w obs\u0142udze kilka-, maks. kilkana\u015bcie procent. Przy czym w drugim przypadku, b\u0119dzie mo\u017cna m\u00f3wi\u0107 o du\u017cym szcz\u0119\u015bciu. Obecnie mamy okres w kt\u00f3rym wzi\u0119cie kredytu walutowego obarczone jest relatywnie niewielkim ryzykiem w rozumieniu momentu wzi\u0119cia kredytu. Z\u0142oty jest w pa\u015bmie poprawnej wyceny, a na rynku mieszkaniowym praktycznie zako\u0144czyli\u015bmy korekt\u0119 cen. <\/font><\/p>\n