![\"\"](\"resources\/2010_01_25_tabela_poprawiona.jpg\")
<\/p>\n<\/p>\n
W II po\u0142owie ubieg\u0142ego roku ceny na rynku mieszka\u0144 przesta\u0142y spada\u0107. Powsta\u0142o wi\u0119c pytanie czy mamy ju\u017c do czynienia z zatrzymaniem korekty cen w Polsce. Zanim jednak zaczn\u0119 „gdyba\u0107” <\/font>J<\/span><\/span> , warto dok\u0142adniej okre\u015bli\u0107 co si\u0119 sta\u0142o z cenami mieszka\u0144 pod koniec roku 2009 i co mog\u0142o mie\u0107 na to wp\u0142yw. Przypomn\u0119 wiec, \u017ce z „g\u00f3rk\u0105” cenow\u0105 na rynku mieszkaniowym mieli\u015bmy do czynienia mniej wi\u0119cej w II kw 2008. Dok\u0142adne wskazanie okresu szczytu cen jest trudne, poniewa\u017c r\u00f3\u017cnie si\u0119 to roz\u0142o\u017cy\u0142o w poszczeg\u00f3lnych miastach. Je\u017celi oprze\u0107 si\u0119 na cenach z rynku wt\u00f3rnego, to szczyt mieli\u015bmy w wi\u0119kszo\u015bci du\u017cych miast\u00a0 <\/span>ju\u017c w IV kw 2007 r. Na og\u00f3\u0142 przez dwa kolejne kwarta\u0142y ceny utrzymywa\u0142y si\u0119 na podobnym poziomie. Je\u017celi za\u015b oprze\u0107 si\u0119 na cena ofertowych nowych mieszka\u0144, to w niekt\u00f3rych regionach kraju stawki ros\u0142y jeszcze niemal do III kw 2008. Mam oczywi\u015bcie \u015bwiadomo\u015b\u0107, \u017ce ocena popytu na podstawie zmian cen ofertowych zawiera w sobie pewien b\u0142\u0105d, jednak obserwacja pozosta\u0142ych statystyk cenowych (wg innych metodologii) z rynku mieszkaniowego pozwala na stwierdzenie \u017ce ceny ofertowe pozostaj\u0105 w du\u017cym zwi\u0105zku z popytem. Oczywi\u015bcie wzrost cen ofertowych nowych mieszka\u0144 w III kw 2008 to ju\u017c raczej efekt bezw\u0142adno\u015bci proces\u00f3w rynkowych.<\/font><\/p>\n Na pocz\u0105tku lipca 2009 opublikowa\u0142em wpisy o rynku mieszkaniowym wraz z prognoz\u0105. Odsy\u0142am do tamtych wpis\u00f3w, poniewa\u017c tre\u015bci te s\u0105 aktualne i obecnie. W tamtym czasie min\u0105\u0142 ok. rok od szczytu cenowego. W zale\u017cno\u015bci od miasta, ceny mieszka\u0144 spad\u0142y od 10% do maks. 15%. \u00a0<\/span>Dane opublikowane pod koniec roku przez Zwi\u0105zek Bank\u00f3w Polskich potwierdzi\u0142y, \u017ce \u015bredni spadek bli\u017cszy by\u0142 pierwszej z podanych warto\u015bci. Wskazywa\u0142em, \u017ce w ci\u0105gu kolejnych kilkunastu miesi\u0119cy nale\u017cy raczej oczekiwa\u0107 spadku cen, jednak\u00a0 <\/span>o warto\u015b\u0107 najwy\u017cej tak\u0105 jak do lipca 2009 r. Tymczasem w II po\u0142owie roku generalnie nast\u0105pi\u0142o zatrzymanie spadku cen, a wzrosty (wprawdzie minimalne) w cenach ofertowych by\u0142y na tyle powszechne, i\u017c na rynku pojawi\u0142o si\u0119 pytanie czy to ju\u017c koniec korekty cenowej. <\/font><\/p>\n \u015awiadomie unikam w bie\u017c\u0105cym wpisie dok\u0142adnej analizy zmian cen, poniewa\u017c w zale\u017cno\u015bci od podmiotu prezentuj\u0105cego zestawienia cen wskazanie s\u0105 minimalne r\u00f3\u017cne. Nale\u017cy te\u017c zwr\u00f3ci\u0107 uwag\u0119, i\u017c wszystkie zestawienia potwierdzaj\u0105 \u017ce w poszczeg\u00f3lnych o\u015brodkach miejskich kierunki zmian cen nie s\u0105 takie same. Na og\u00f3\u0142 s\u0105 jednak niewielkie i zdaj\u0105 si\u0119 potwierdza\u0107, \u017ce mamy do czynienia z co najmniej przej\u015bciowym zatrzymaniem spadk\u00f3w cen. Przyk\u0142adowo wg danych z raportu firm Expadner i Szybko.pl, ceny ofertowe spada\u0142y w kwarta\u0142ach IV’08, I i II’09 w tempie 2%-3% kwartalnie. W III kw ceny praktycznie pozosta\u0142y bez zmian, by w IV kw 09 spa\u015b\u0107 zaledwie (\u015brednia) o 0,3%. <\/font><\/p>\n Co zatrzyma\u0142o dalsz\u0105 korekt\u0119? W jednym z wpis\u00f3w grudniowych podawa\u0142em dane dotycz\u0105ce rynku kredyt\u00f3w mieszkaniowych, a pochodz\u0105ce z raportu Zwi\u0105zku Bank\u00f3w Polskich. Wg raportu ZBP, w kwarta\u0142ach II i III banki zacz\u0119\u0142y odblokowywa\u0107 udzielania kredyt\u00f3w mieszkaniowych. Wg danych zebranych przez firm\u0119 doradcz\u0105 Expander, w III i IV kw 2009 zacz\u0119to powoli obni\u017ca\u0107 mar\u017ce i oprocentowanie kredyt\u00f3w (cz\u0119\u015bciowo z powodu spadku stawek depozytowych na rynku mi\u0119dzynarodowym). Wraz z sygna\u0142ami o poprawie sytuacji makroekonomicznej banki coraz ch\u0119tniej udziela\u0142y kredyt\u00f3w, co przejawia\u0142o si\u0119 m.in. popraw\u0105 zdolno\u015bci kredytowej od kilku do kilkunastu procent. I w\u0142a\u015bnie wi\u0119kszo\u015b\u0107 wymienionych wy\u017cej czynnik\u00f3w mia\u0142a miejsce III i IV kw 09. Nie ma te\u017c co ukrywa\u0107, \u017ce skala spowolnienia gospodarczego Polski by\u0142o grupo mniejsza ni\u017c si\u0119 obawiano.<\/font><\/p>\n Warto przy tej okazji wspomnie\u0107 o programie wsparcia finansowego „Rodzina na swoim”. Wg niepe\u0142nych danych za 2009 r. z programu skorzysta\u0142o ponad 28 tys. os\u00f3b na kwot\u0119 ok. 5 mld z\u0142. Dla por\u00f3wnania podam, \u017ce w latach 2007 i 2008 z programu skorzysta\u0142o odpowiednio: 3,7 i 6,6 tys os\u00f3b. W 2009 zwi\u0119kszono r\u00f3wnie\u017c z 1,3 do 1,4 przelicznik koszt\u00f3w budowy 1 m_kw mieszkania. Nominalnie, w por\u00f3wnaniu z 2008, da\u0142o to wzrost ceny metra przyjmowanego w wyliczeniu dop\u0142aty, o 25%. Trudno si\u0119 wi\u0119c dziwi\u0107, \u017ce zainteresowanie programem „Rodzina na swoim” przekroczy\u0142o prognozy a\u017c o ok. 10 tys.<\/font><\/p>\n By\u0142bym ostro\u017cny z deklarowaniem zako\u0144czenia korekty cenowej. Wspomnian\u0105 wy\u017cej skal\u0119 korekty nale\u017cy traktowa\u0107 jako maksymalnie mo\u017cliw\u0105. Zatrzymanie cen w II po\u0142. 2009 to w du\u017cej mierze przej\u015bciowa poprawa popytu wynikaj\u0105ca g\u0142\u00f3wnie z powrotu bank\u00f3w do warunk\u00f3w kredytowania sprzed tzw. kryzysu., co sprzedaj\u0105cym (w tym deweloperom) by\u0142o bardzo na r\u0119k\u0119. W ten spos\u00f3b powsta\u0142a atmosfera (no,…symptomy atmosfery) strachu \u017ce ju\u017c nie ma co czeka\u0107 na dalsze spadki. <\/font><\/p>\n Przed nami niewyja\u015bniona kwestia tempa poprawy sytuacji gospodarczej. Niestety za ponad rok mo\u017cemy zacz\u0105\u0107 odczuwa\u0107 przej\u015bciowy spadek poda\u017cy nowych mieszka\u0144. Wg najnowszych danych GUS, poziom zezwole\u0144 i bud\u00f3w rozpocz\u0119tych mieszka\u0144 przeznaczonych na sprzeda\u017c lub wynajem w 2009 to tylko sze\u015b\u0107dziesi\u0105t kilka procent warto\u015bci z 2008 r. Niewielkim pocieszeniem jest to, i\u017c na pocz\u0105tku ubieg\u0142ego roku obawiano si\u0119 gorszych wska\u017anik\u00f3w. Z drugiej strony, analizuj\u0105c koszty budowy i bie\u017c\u0105ce ceny nowych mieszka\u0144, \u015bmia\u0142o mo\u017cna powiedzie\u0107 i\u017c deweloperom wielka krzywda si\u0119 nie sta\u0142a i nie dzieje. Teraz wszystko zale\u017cy od tempa poprawy sytuacji gospodarczej, polityki bank\u00f3w i zachowania Polak\u00f3w. Mam nadziej\u0119, \u017ce banki i Polacy czego\u015b si\u0119 jednak nauczyli po boomie cenowym z lat 2005-2008. <\/font><\/p>\n Bior\u0105c powy\u017csze pod uwag\u0119, w bie\u017c\u0105cym roku mo\u017cemy mie\u0107 do czynienia z falowaniem nastroj\u00f3w. W uj\u0119ciu \u015bredniego wska\u017anika cen dla ca\u0142ego kraju mo\u017ce to oznacza\u0107, zmiany\u00a0 <\/span>o ok. 2% z kwarta\u0142 do kwarta\u0142u. Najwi\u0119kszym prawdopodobie\u0144stwem obdarzony jest wariant stabilizacji cenowej (rozumiany jako odchylenie +-4% w IV kw 10 w por\u00f3wnaniu z cenami z IV kw 2009 r.) ze sk\u0142onno\u015bci\u0105 do dalszej, niewielkiej ju\u017c korekty. Rozpocz\u0119cie w 2010 r. powa\u017cniejszego trendu wzrostowego cen nowych mieszka\u0144 oceniam jako ma\u0142e. Zaznaczam, \u017ce odnosz\u0119 si\u0119 do \u015bredniej krajowej, kt\u00f3ra jest reprezentatywna dla wi\u0119kszo\u015bci o\u015brodk\u00f3w miejskich w kraju. Tym, kt\u00f3rzy przymierzaj\u0105 si\u0119 do kupna mieszkania, proponowa\u0142bym przyst\u0119powa\u0107 do tego spokojnie. By\u0142oby dobrze gdyby rz\u0105d obni\u017cy\u0142 mno\u017cnik koszt\u00f3w dla programu „Rodzina na swoim” (obecnie 1,4), poniewa\u017c w pewnym stopniu sam przyczynia si\u0119 do zatrzymania spadku cen mieszka\u0144.<\/font><\/p>\n W opracowaniu wykorzysta\u0142em dane,\u00a0 <\/span>raporty i zestawienia udost\u0119pniane przez: RedNet Consulting<\/b>, Expander<\/b> (raporty wsp\u00f3lne firmy Expadner i portalu Szybko.pl), GUS<\/b> i ZBP<\/b>.<\/font><\/span><\/i><\/p>\n\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"Czytaj dalej