![\"\"](\"resources\/2009_12_05_kredyty_mieszkaniowe.jpg\")
<\/p>\n<\/p>\n
Zwi\u0105zek Bank\u00f3w Polskich opublikowa\u0142 ciekaw\u0105 lektur\u0119 pt. „Og\u00f3lnopolski raport o kredytach mieszkaniowych i cenach transakcyjnych nieruchomo\u015bci”. Raport podaje zestaw niezwykle ciekawych danych dotycz\u0105cych g\u0142\u00f3wnie kredyt\u00f3w na cele mieszkaniowe. Jedn\u0105 z zalet raportu jest zestawienie w jednym miejscu mn\u00f3stwa ciekawych danych, kt\u00f3re do tej by\u0142y rozproszone w r\u00f3\u017cnych publikacjach, co powa\u017cnie utrudnia\u0142o analiz\u0119 rynku.\u00a0 <\/span>Zamieszczone w raporcie dane, to mieszanina historii i spraw bie\u017c\u0105cych.<\/font><\/p>\n Za nami III kw 2009 r. wi\u0119c mo\u017cna pokusi\u0107 si\u0119 o ocen\u0119 sytuacji na rynku kredyt\u00f3w mieszkaniowych. By lepiej zrozumie\u0107 stan obecny, warto przyjrze\u0107 si\u0119 sytuacji na rynku kredyt\u00f3w w latach 2007 i 2008. S\u0105dz\u0119, \u017ce przej\u015bciowo dwa wspomniane lata mo\u017cna traktowa\u0107 jako punkt odniesienia. W obydwu latach udzielono odpowiednio 314 tys. i 287 tys. kredyt\u00f3w, co mo\u017cna w przybli\u017cenia traktowa\u0107 jako roczne maksimum dla Polski. Przesta\u0142a dynamicznie rosn\u0105\u0107 \u015brednia warto\u015b\u0107 kredytu. Przypomn\u0119 tylko, \u017ce w latach 2002-2003 \u015brednia warto\u015b\u0107 kredytu wynosi\u0142a ok. 70 tys. zl. Spadek st\u00f3p procentowych, poprawa sytuacji gospodarczej i oferty bankowej, spowodowa\u0142y \u017ce mniej wi\u0119cej od 2005 warto\u015b\u0107 \u015bredniego kredytu zaczyna\u0142a rosn\u0105\u0107. Ograniczone mo\u017cliwo\u015bci finansowe polskich rodzin spowodowa\u0142y, \u017ce od 2007 \u015brednia warto\u015b\u0107 kredytu ro\u015bnie coraz wolniej i od III kw 2008 do chwili obecnej zawiera si\u0119 w przedziale 200-210 tys. z\u0142. <\/font><\/p>\n \u017bywio\u0142owy p\u0119d do w\u0142asnego nowego mieszkania spowodowa\u0142 i\u017c liczba czynnych kredyt\u00f3w z 290 tys. w 2002 r. wzros\u0142a do 1350 tys. na koniec III kw 2009. Wkr\u00f3tce wi\u0119c ju\u017c niemal co dziesi\u0105ta rodzina w Polsce b\u0119dzie sp\u0142aca\u0142a d\u0142ugoterminowy kredyt mieszkaniowy. Liczba udzielonych w III kw tego roku kredyt\u00f3w mieszkaniowych wynios\u0142a prawie 53 tys. To rezultat a\u017c o 38% s\u0142abszy od III kw ubieg\u0142ego roku. Kiedy jednak spojrze\u0107 na wyniki I i II kw 09 to wida\u0107, \u017ce sektor bankowy powoli zmienia nabiera odwagi w kredytowaniu i rezygnuje z pe\u0142nego rezerwy stanowiska, jakie przyjmowa\u0142 od I kw tego roku. <\/font><\/p>\n Tu\u017c po pojawieniu si\u0119 kryzysu jesieni\u0105 ubieg\u0142ego roku, banki zaostrzy\u0142y swoj\u0105 ofert\u0119. W wynikach za IV kw 2008 r. nie by\u0142o to jeszcze a\u017c tak bardzo widoczne, co nie przeczy oczywi\u015bcie doniesieniom medialnym wstrzymywaniu wyp\u0142at i radykalnym zmianom oferty (zaostrzenie warunk\u00f3w) pod koniec ubieg\u0142ego roku. Skal\u0119 zachowawczej postawy jak\u0105 banki przyj\u0119\u0142y na prze\u0142omie roku pokaza\u0142y wyniki za I i II kw tego roku. W por\u00f3wnaniu z analogicznymi kwarta\u0142ami 2008 r. liczba nowo udzielonych kredyt\u00f3w by\u0142a mniejsza o czterdzie\u015bci kilka procent. Bior\u0105c pod uwag\u0119 makroekonomiczne parametry opisuj\u0105ce sytuacj\u0119 gospodarstw domowych, ostro\u017cno\u015b\u0107 bankowc\u00f3w troch\u0119 zaskakuje. Dobrych kilku miesi\u0119cy potrzebowa\u0142y banki na otrz\u0105\u015bniecie si\u0119 z szoku i przemy\u015blenie oferty. Poprawa sprzeda\u017cy nast\u0105pi\u0142a w III kw, czyli w okresie kiedy wiadomo ju\u017c by\u0142o \u017ce kryzys nie b\u0119dzie a\u017c tak dotkliwy jak si\u0119 obawiano. <\/font><\/p>\n Nie uleg\u0142a redukcji \u015brednia kwota kredytu. W III kw warto\u015b\u0107 ta wynios\u0142a 207 tys. z\u0142, czyli nawet minimalnie wi\u0119cej ni\u017c w I i II kw tego roku. To pozawala s\u0105dzi\u0107, \u017ce wysi\u0142ek bank\u00f3w na rzecz ograniczenia ryzyka, nie ograniczy\u0142 si\u0119 wcale (g\u0142\u00f3wnie) tylko do odci\u0119cia od kredyt\u00f3w gospodarstw domowych mniej zasobnych finansowo. Oczywi\u015bcie jest kilka parametr\u00f3w, kt\u00f3re uleg\u0142y istotnej zmianie w por\u00f3wnaniu z II po\u0142. ubieg\u0142ego roku. Na prze\u0142omie 2008 i 2009 r. w liczbie nowo udzielanych kredyt\u00f3w mieszkaniowych r\u00f3s\u0142 udzia\u0142 kredyt\u00f3w o terminie sp\u0142aty 50 lat. Kredyty o tak d\u0142ugim terminie pojawi\u0142y si\u0119 w po\u0142owie ubieg\u0142ego roku. W II kw ich udzia\u0142 w nowo udzielanych kredytach wyni\u00f3s\u0142 niemal 1%, by w I kw 2009 skoczy\u0107 do 6,8%. To efekt bezw\u0142adno\u015bci procesu podejmowania decyzji w okresie kryzysu i um\u00f3w negocjowanych z klientami od IV kw 2008 r. W III kw 09 udzia\u0142 kredyt\u00f3w mieszkaniowych o terminie sp\u0142aty powy\u017cej 50 lat, wyni\u00f3s\u0142 ju\u017c tylko 1,2%. Wida\u0107 wiec, \u017ce banki nie maj\u0105 jeszcze ugruntowanego zdania co do finansowania zakupu\/budowy nowego mieszkania w takim okresie. Potwierdza to udzia\u0142 kredyt\u00f3w o terminie 40-50 lat. W ci\u0105gu trzech kwarta\u0142\u00f3w poprzedzaj\u0105cych kryzys, \u015bredni udzia\u0142 kredyt\u00f3w o tym terminie w kredytach nowo udzielanych wyni\u00f3s\u0142 6,2%, by w ci\u0105gu minionego roku (IV kw 08 – III kw 09) \u015brednia spad\u0142a do 1,7%. W kwarta\u0142ach IV’08 i I’09 udzia\u0142 kredyt\u00f3w o terminie 30-40 lat spad\u0142 w nowo udzielanych do 8%, by w dw\u00f3ch kolejnych kwarta\u0142ach wzrosn\u0105\u0107 do 10%-13%, co jest warto\u015bci\u0105 wci\u0105\u017c mniejsz\u0105 ni\u017c w II i III kw 09, czyli 15%-17%. Dla tych kt\u00f3rzy jeszcze si\u0119 nie pogubili w tej statystyce, widoczne jest \u017ce nie dosy\u0107, ze banki ograniczy\u0142y o ponad 1\/3 liczb\u0119 udzielanych kredyt\u00f3w mieszkaniowych w tym roku, to powr\u00f3ci\u0142y do praktyki sprzed 2008 roku, kiedy to ponad 80% kredyt\u00f3w nie przekracza\u0142o terminem sp\u0142aty 30 lat. <\/font><\/p>\n Ogromna zmiana nast\u0105pi\u0142a w strukturze walutowej kredyt\u00f3w nowo udzielanych. Do III kw 08 r\u00f3s\u0142 udzia\u0142 kredyt\u00f3w walutowych, niemal w ca\u0142o\u015bci opanowany przez CHF. W III kw 08 a\u017c 80% kredyt\u00f3w udzielano w CHF. Najgorsze jest to, \u017ce udzia\u0142 kredyt\u00f3w CHF wzr\u00f3s\u0142 gwa\u0142townie w II i III kw, czyli wtedy kiedy by\u0142o ju\u017c wiadomo \u017ce z\u0142oty jest za mocno. Gdyby dane prezentowano w uk\u0142adzie miesi\u0119cznym, to ten idiotyczny p\u0119d, wg zasady: im bardziej z\u0142oty by\u0142 za mocny tym wi\u0119cej ch\u0119tnych na kredyt walutowy, by\u0142by lepiej widoczny. Trudno mie\u0107 pretensje do klient\u00f3w bank\u00f3w. Akceptacja tego stanu rzeczy przez banki i firmy po\u015brednictwa finansowego, nie wystawia im najlepszej noty. Stratni s\u0105 kredytobiorcy. Tak d\u0142ugo jak kredyty s\u0105 obs\u0142ugiwane, banki na tym nie trac\u0105. <\/font><\/p>\n Wbrew medialnym doniesieniom, rynek kredyt\u00f3w walutowych w chwili wyst\u0105pienia kryzysu nie zamar\u0142, ale istotnie si\u0119 zmieni\u0142. Od IV kw 08 udzia\u0142 kredyt\u00f3w walutowych systematycznie maleje. Powod\u00f3w jest kilka: brak finansowania po stronie bank\u00f3w, l\u0119k przed dalszym os\u0142abieniem, zmiana regulacji bankowych (w tym KNFu). O ile w III kw 08 udzia\u0142 kredyt\u00f3w walutowych wyni\u00f3s\u0142 niemal 80%, to do III kw 09 stopnia\u0142 do 23%. CHF ze swojej dominuj\u0105cej pozycji, stanowi ju\u017c tylko po\u0142ow\u0119 nowo udzielonych kredyt\u00f3w walutowych. W\u0142a\u015bnie w III kw 09 mocno wzr\u00f3s\u0142 udzia\u0142 kredyt\u00f3w EUR. <\/font><\/p>\n Silne os\u0142abienie z\u0142otego sprzed roku, spowodowa\u0142o i\u017c przez kilka miesi\u0119cy (I po\u0142 09) kredyty walutowe powinny by\u0142y\u00a0 <\/span>si\u0119 cieszy\u0107 wyj\u0105tkow\u0105 popularno\u015bci\u0105. Okazja by zaci\u0105gn\u0105\u0107 kredyt walutowy przy tak os\u0142abionym z\u0142otym zdarza si\u0119 tylko raz na kilka lat. Wycena z\u0142otego w oparciu o realia makroekonomiczne, nie pozostawia\u0142a z\u0142udze\u0144 \u017ce z\u0142oty jest przesadnie os\u0142abiony. Co ciekawe KNF, prezentuj\u0105c wyniki sektora bankowego po III kw 09, zwr\u00f3ci\u0142 uwag\u0119 na to, i\u017c w niekt\u00f3rych bankach zach\u0119cano do brania kredyt\u00f3w w walutach, co KNF oceni\u0142 jako b\u0142\u0105d i wystawianie klient\u00f3w na ryzyko. Moim zdaniem zach\u0119cano s\u0142usznie, a postawa KNF opiera\u0142a si\u0119 tylko na czysto statystycznej analizie zmienno\u015bci kursu, a nie analizie makroekonomicznej. <\/font><\/p>\n Zmiany jakie zasz\u0142y w ci\u0105gu ostatniego roku wida\u0107 r\u00f3wnie\u017c w podej\u015bciu bank\u00f3w do LTV (loan to value). Do III kw 08 r\u00f3s\u0142 udzia\u0142 kredyt\u00f3w o LTV powy\u017cej 80%. W I kw 08 by\u0142o to 31% nowo udzielanych kredyt\u00f3w, by w III kw 08 przekroczy\u0107 36%. Wida\u0107 by\u0142o, \u017ce banki maja ochot\u0119 na wi\u0119ksze ryzyko. Jesienny kryzys na rynku finansowych, wywo\u0142a\u0142 natychmiastow\u0105 zmian\u0119 postawy w bankach. Ju\u017c w tym roku liczba kredyt\u00f3w o LTV pow. 80% spad\u0142a o po\u0142ow\u0119, a ich udzia\u0142 stanowi \u015brednio niemal 25%. III kw tego roku potwierdza powoln\u0105 tendencj\u0119 rosn\u0105c\u0105 (25,5% z LTV pow. 80%).<\/font><\/p>\n Do III kw 08 banki coraz silniej rywalizowa\u0142y o rynek kredyt\u00f3w mieszkaniowych, traktuj\u0105c chyba udzia\u0142 w rynku i dynamik\u0119 wzrostu jako cel sam w sobie. Lekcewa\u017cono przy tym sygna\u0142y o s\u0142abni\u0119ciu gospodarki \u015bwiatowej i krajowej, jakie nap\u0142ywa\u0142y ju\u017c od ko\u0144ca 2007 i cenowe przegrzanie na rynku mieszkaniowym. Kryzys finansowy jaki wybuch\u0142 jesieni\u0105 2008, wywo\u0142a\u0142 ograniczenie akcji kredytowej i zaostrzenie warunk\u00f3w udzielania kredyt\u00f3w. Na szcz\u0119\u015bcie wyniki III kw 09 potwierdzaj\u0105 powr\u00f3t do normalno\u015bci. Niemniej dzia\u0142ania sektora bankowego w segmencie kredyt\u00f3w mieszkaniowych w latach 2008-2009 wskazuj\u0105, i\u017c w ustalaniu polityki kredytowej pogo\u0144 za zyskiem zbyt \u0142atwo przerodzi\u0142y si\u0119 w l\u0119k i postaw\u0119 wyczekuj\u0105c\u0105. Zgodzi\u0107 si\u0119 nale\u017cy z opini\u0105 KNFu, \u017ce zasady zarz\u0105dzania ryzykiem i ocena rynku wymagaj\u0105 poprawy. <\/font><\/p>\n Na zako\u0144czenie pozostawi\u0142em informacj\u0119 o jako\u015bci portfela. Udzia\u0142 kredyt\u00f3w zagro\u017conych w portfelu kredyt\u00f3w mieszkaniowych jest bardzo ma\u0142y i wynosi na koniec III kw 09 tylko 1,4%. Jako\u015b\u0107 portfela kredyt\u00f3w mieszkaniowych jest wi\u0119c kilkakrotnie lepsza od jako\u015bci portfela kredyt\u00f3w konsumpcyjnych (9,4% zagro\u017conych). Niestety na koniec 2008 udzia\u0142 kredyt\u00f3w zagro\u017conych dla portfela mieszkaniowego wynosi\u0142 1,0%, co nominalnie oznacza i\u017c w ci\u0105gu 9 m-cy tego roku nominalna warto\u015b\u0107 kredyt\u00f3w zagro\u017conych wzros\u0142a niemal o po\u0142ow\u0119. Z ca\u0142\u0105 pewno\u015bci\u0105 jako\u015b\u0107 portfela b\u0119dzie si\u0119 pogarsza\u0107 w najbli\u017cszych miesi\u0105cach, w\u0105tpi\u0119 jednak by kredyty mieszkaniowe mia\u0142y stanowi\u0107 dla bank\u00f3w powa\u017cniejszy problem.<\/font><\/p>\n W artykule wykorzysta\u0142em informacje z raportu opublikowanego przez Zwi\u0105zek Bank\u00f3w Polskich pt. „Og\u00f3lnopolski raport o kredytach mieszkaniowych i cenach transakcyjnych nieruchomo\u015bci”.<\/font><\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"Czytaj dalej