![\"\"](\"resources\/2009_07_09_ceny_mieszkan.jpg\")
<\/p>\n<\/p>\n
W drugim wpisie dotycz\u0105cym rynku mieszkaniowego chcia\u0142bym ju\u017c przej\u015b\u0107 do cen mieszka\u0144 i zako\u0144czy\u0107 wpis prognoz\u0105 zmiany cen mieszka\u0144. Musz\u0119 to jednak poprzedzi\u0107 komentarzem dotycz\u0105cym publikowanych cen mieszka\u0144. Z natury rzeczy \u0142atwiej pozyska\u0107 informacje o cenach ofertowych ni\u017c cenach transakcyjnych. Te pierwsze mo\u017cna samodzielnie pozyskiwa\u0107 przegl\u0105daj\u0105c portale internetowe koncentruj\u0105ce si\u0119 na gromadzeniu i prezentowaniu ofert sprzeda\u017cy nieruchomo\u015bci. Oczywi\u015bcie by\u0142oby to niezmiernie pracoch\u0142onne. Znacznie pro\u015bciej jest korzysta\u0107 z firm kt\u00f3re zbieraj\u0105 i publikuj\u0105 wspomniane dane, czasami opatruj\u0105c je komentarzem (np. portal oferty.net<\/u> zacz\u0105\u0142 podawa\u0107 ofertowe ceny mieszka\u0144 na rynku wt\u00f3rnym). O opinie o rynku nieruchomo\u015b\u0107 warto wysili\u0107 si\u0119 samemu (co staram si\u0119 uczyni\u0107 w tek\u015bcie), ale z ca\u0142\u0105 pewno\u015bci\u0105 korzystaj\u0105c z zestawie\u0144 i raport\u00f3w o rynku nieruchomo\u015bci nale\u017cy pami\u0119ta\u0107 o powo\u0142aniu si\u0119 na \u017ar\u00f3d\u0142a. \u0179r\u00f3d\u0142a z kt\u00f3rych ja korzystam, wymieniam na ko\u0144ca artyku\u0142u. Kolejnym problemem w analizie cen ofertowych jest metodologia, czyli dok\u0142adnie jakiego segmentu rynku ceny dotycz\u0105. Podawane s\u0105 ceny ofertowe nowych mieszka\u0144 (zbierane m.in. przez firmy analizuj\u0105ce ten segment) czy przyk\u0142adowo rynku wt\u00f3rnego osobno dla starych i nowych mieszka\u0144. Bywa te\u017c \u017ce niekt\u00f3re firmy modyfikuj\u0105 metodologie prezentacji danych. Bodaj najwi\u0119cej problem\u00f3w jest z danymi dotycz\u0105cymi mieszka\u0144 nowych, czyli z rynku pierwotnego. Wskazania poszczeg\u00f3lnych firm potrafi\u0105 si\u0119 r\u00f3\u017cni\u0107 o –\u00a0 <\/span>na og\u00f3\u0142 -„ma\u0142e” kilkaset z\u0142otych. To najcz\u0119\u015bciej konsekwencja zakresu bada\u0144 w danym mie\u015bcie oraz wprowadzania przez deweloper\u00f3w mieszka\u0144 w r\u00f3\u017cnych dzielnicach i o r\u00f3\u017cnych standardzie. W efekcie warto skupia\u0107 si\u0119 na trendzie ni\u017c skokach cen z miesi\u0105ca na miesi\u0105c. Znaczniej gorzej z natury rzeczy jest z cenami transakcyjnymi. Bywa \u017ce podaj\u0105 je firmy zajmuj\u0105ce si\u0119 m.in. po\u015brednictwem kredytowym (ceny transakcyjne ich klient\u00f3w) lub firmy z rynku nieruchomo\u015bci. Cz\u0119\u015bciej niestety s\u0105 to tylko komentarze medialne (np. prasowe) wskazuj\u0105ce o ile odbiega cena ofertowa od transakcyjnej. <\/font><\/p>\n W drugim wpisie dotycz\u0105cym cen mieszka\u0144 skupiam si\u0119 na cenach z rynku pierwotnego i od razu nale\u017cy podkre\u015bli\u0107 \u017ce rynek nowych mieszka\u0144 (komercyjne budownictwo wielorodzinne) wci\u0105\u017c jest w fazie rozwoju\u00a0 <\/span>i skupia si\u0119 w kilku regionach Polski, czy przede wszystkim w stolicach tych\u017ce region\u00f3w. Warto w tym miejscu przytoczy\u0107 dane z raport\u00f3w GUS. W latach 2008-2002 jedna trzecia mieszka\u0144 powsta\u0142a w woj. mazowieckim z dominuj\u0105cym udzia\u0142em Warszawy<\/u>. Opieram si\u0119 na sumie za ten okres, poniewa\u017c\u00a0 <\/span>w poszczeg\u00f3lnych latach udzia\u0142 wojew\u00f3dztw w zbiorowo\u015bci og\u00f3\u0142em nie ulega\u0142 zasadniczej zmianie a raczej tylko pewnym wahaniom. Tak wi\u0119c udzia\u0142 woj. mazowieckiego \u015brednio to 35%(!), czyli ok. 16 tys. mieszka\u0144 rocznie w latach 2005-2008. Zwracam na to uwag\u0119, poniewa\u017c rynek warszawski wypacza nieco statystyki cenowe. Z jednej strony \u015bwiadczy to o zamo\u017cno\u015bci mieszka\u0144c\u00f3w Warszawy, a z drugiej o nadal do\u015b\u0107 ma\u0142ym rynku nowych mieszka\u0144 w Polsce. Uwaga firm doradztwa i po\u015brednictwa na rynku nieruchomo\u015bci skupia\u0142a si\u0119 do\u015b\u0107 d\u0142ugo na miastach kt\u00f3re s\u0105 liderami na rynku nowych mieszka\u0144, czyli – obok Warszawy – Krak\u00f3w, \u0141\u00f3d\u017a, Wroc\u0142aw, Pozna\u0144 i Tr\u00f3jmiasto. Wg GUS rynki te skupiaj\u0105 a\u017c 2\/3 rynku deweloperskiego w Polsce, nie dziwi wi\u0119c \u017ce uwaga medi\u00f3w skupia si\u0119 g\u0142\u00f3wnie na nich.<\/font><\/p>\n Ceny mieszka\u0144 na rynku pierwotnym zacz\u0119\u0142y gwa\u0142townie startowa\u0107 w g\u00f3r\u0119 od 2005 r. osi\u0105gaj\u0105c w II po\u0142owie roku kilkana\u015bcie procent rok do roku. Wzrost cen zacz\u0105\u0142 wyhamowywa\u0107 dopiero w II po\u0142 2007 r. W por\u00f3wnaniu do cen z IV kw 2004 r. \u015brednia cena dla wspomnianych wy\u017cej miast wzros\u0142a nieco ponad dwukrotnie. Wyt\u0142umaczenie przyczyn to temat na odr\u0119bny wpis. Dopiero w 2002 r. cena pieni\u0105dza (stawka WIBOR dla depozyt\u00f3w kilkumiesi\u0119cznych) sta\u0142a si\u0119 jednocyfrowa. Przyk\u0142adowo, przy kredycie na 200 tys. na 25 lat i stopie 18%, rata wynosi ok. 3 tys. z\u0142. Dwa lata p\u00f3\u017aniej przy stopie 6,5% jest to ju\u017c tylko 1,35 tys. z\u0142. Wkr\u00f3tce poprawi\u0142a si\u0119 oferta bank\u00f3w i zacz\u0119\u0142y rosn\u0105\u0107 dynamicznie p\u0142ace realne przy spadku bezrobocia. Na\u0142o\u017cenie si\u0119 w czasie kilku czynnik\u00f3w wywindowa\u0142o ceny znacznie powy\u017cej rozs\u0105dku. Deweloperzy chyba do dzisiaj nie potrafi\u0105 pogodzi\u0107 si\u0119 z utrat\u0105 niezwykle wysokich mar\u017c, co mo\u017cna t\u0142umaczy\u0107 ju\u017c chyba tylko zbyt drogo kupion\u0105 ziemi\u0105 w okresie boomu mieszkaniowego. Problemy z kosztem budowy dobrze ilustruje cena metra mieszkania oddawana w stanie deweloperskim wg informacji z firm budowlanych. Od 2005 do III kw 2007 ros\u0142a zaledwie kilka procent w skali roku (\u015brednia dla Polski). Od tego czasu tempo roczne jest ju\u017c dwucyfrowe, by w I kw 2009 przekroczy\u0107 30%!. Wska\u017anik swego czasu budzi\u0142 sporo w\u0105tpliwo\u015bci, ale wg moich obserwacji jest do\u015b\u0107 rzetelny (podaje w tabeli dla poszczeg\u00f3lnych miast). O ile wi\u0119c kilkana\u015bcie miesi\u0119cy temu mieszkania sprzedawa\u0142y si\u0119 na pniu, to obecnie z trudem przychodzi godzenie oczekiwa\u0144 kupuj\u0105cych z historycznymi kosztami budowy. Niemniej nie ma w\u0105tpliwo\u015bci, \u017ce mieszkania mo\u017cna budowa\u0107 o kilka-, kilkana\u015bcie procent taniej w oparciu o bie\u017c\u0105ce ceny sk\u0142adnik\u00f3w koszt\u00f3w, niestety w ofercie s\u0105 wci\u0105\u017c mieszkania budowane przy nieaktualnych ju\u017c parametrach (ceny ziemi, robocizny, materia\u0142\u00f3w itd.). <\/font><\/p>\n Wg cen ofertowych, deweloperzy sprzedaj\u0105 obecnie mieszkania formalnie tylko o 2% taniej. Niestety w raportach redNet Consulting na kt\u00f3rych si\u0119 opieram, pi\u0119tno odcisn\u0119\u0142a Warszawa, gdzie w IV kw 2007 oferowano mieszkania po 8,6 tys. z\u0142 (\u015brednia dla miasta) a obecnie po 9,5 tys. To przejaw polityki cenowej, poniewa\u017c wg wspomnianej firmy ceny transakcyjne dla W-wy potrafi\u0105 by\u0107 obecnie ni\u017csze o 15%. W pozosta\u0142ych du\u017cych miastach ceny ofertowe spad\u0142y w ci\u0105gu p\u00f3\u0142tora roku o 5%-10%. A poniewa\u017c bardziej spad\u0142y ceny transakcyjne, to mo\u017cna szacowa\u0107 \u017ce w analizowanym okresie ceny transakcyjne spad\u0142y o 10%-15%. Ten kierunek i skal\u0119 korekty cen potwierdzaj\u0105 ceny ofertowe na rynku wt\u00f3rnym podawane przez inne \u017ar\u00f3d\u0142a i informacje medialne. Trudno wi\u0119c m\u00f3wi\u0107 o dramatycznym spadku cen. Pow\u00f3d? Rynek pierwotny komercyjnego budownictwa wielorodzinnego, wbrew pozorom i medialnej wrzawie nie jest du\u017cy i jak na razie dotyczy lepiej zarabiaj\u0105cych obywateli wspomaganych kredytem przez banki. O natychmiastowej reakcji deweloper\u00f3w wspomina\u0142em we wcze\u015bniejszym wpisie. Pewn\u0105 rol\u0119 odgrywa te\u017c program rz\u0105dowy Rodzina na swoim. Od tego roku regionalne koszty budowy zostaj\u0105 na potrzeby programu przemno\u017cone o 1,4 (z 1,3) co dla Warszawy wynosi przyk\u0142adowo 7,3 tys. (przy faktycznych kosztach budowy\u00a0 <\/span>– 5,2 tys. z\u0142) by zaklasyfikowa\u0107 si\u0119 do programu. Obni\u017cenie cen na rynku oraz podniesienie prog\u00f3w cenowych dla otrzymania kredytu to niekt\u00f3re z czynnik\u00f3w przyczyniaj\u0105cych si\u0119 do wzrostu jego popularno\u015bci, co wywo\u0142a z\u0142o\u015bliwe komentarze i\u017c w ten spos\u00f3b (i wskutek kilku innych „furtek” w ustawie) rz\u0105d\u00a0 <\/span>przyczyni\u0142 si\u0119 do zatrzymania spadku cen mieszka\u0144. Program rz\u0105dowy jest faktycznie \u0142askawy, ale nie przesadza\u0142bym z jego wp\u0142ywem. Mimo i\u017c do maja skorzysta\u0142o z tego instrumentu ponad 9 tys. os\u00f3b, to warto pami\u0119ta\u0107, \u017ce w latach 2004-2008 kredyty hipoteczne przyznawano rocznie od 147 do 311 tys. osobom rocznie. Tak wi\u0119c znaczenie kredytu dla rynku jest raczej bardziej psychologiczne, niemniej obserwuj\u0105c zmiany cen wida\u0107 i\u017c w niekt\u00f3rych miastach deweloperzy maj\u0105 nadziej\u0119 i\u017c ustali si\u0119 pewien poziom wsparcia dla cen transakcyjnych mieszka\u0144.<\/font><\/p>\n W pierwszym wpisie o rynku mieszkaniowym zwr\u00f3ci\u0142em uwag\u0119 na przyhamowanie poda\u017cy mieszka\u0144 i jego konsekwencjach dla rynku w latach 2010 i 2011. Nie ma w\u0105tpliwo\u015bci, \u017ce pogorszenie sytuacji makroekonomicznej, wyczerpywanie si\u0119 liczny gospodarstw domowych, kt\u00f3re s\u0105 w stanie podo\u0142a\u0107 sp\u0142acie kredytu i problemy bank\u00f3w ogranicz\u0105 przyrost kredyt\u00f3w hipotecznych ale go nie zamro\u017c\u0105. Bior\u0105c wi\u0119c pod uwag\u0119 wszystkie czynniki (w tym i obiektywne koszty budowy 1 m kwadratowego) , nie oczekiwa\u0142bym wi\u0119kszego spadku cen mieszka\u0144 w ci\u0105gu najbli\u017cszych kilkunastu miesi\u0119cy ni\u017c dotychczasowy, czyli 10% – max 15%. Deweloperzy pokazali ju\u017c w latach wcze\u015bniejszych \u017ce potrafi\u0105 ograniczy\u0107 poda\u017c, a Polacy pokazali swoj\u0105 desperacj\u0119 w zakupie mieszkania. Tak wi\u0119c je\u017celi kto\u015b poszukuje nowego mieszkania, ma jeszcze troch\u0119 czasu. Wprawdzie wysoce prawdopodobny dalszy spadek cen mieszka\u0144 nie narzuca po\u015bpiechu, ale ci kt\u00f3rzy my\u015bl\u0105 o wzi\u0119ciu kredytu walutowego nie powinni zbytnio przesuwa\u0107 w czasie decyzji o jego wzi\u0119ciu, poniewa\u017c z\u0142oty zacznie si\u0119 wzmacnia\u0107 wcze\u015bniej ni\u017c zako\u0144czy si\u0119 trend spadkowy cen mieszka\u0144.<\/font><\/p>\n