![\"\"](\"resources\/2009_07_05_rynek_mieszkaniowy.jpg\")
<\/p>\n<\/p>\n
Patrz\u0105c z perspektywy czasu na to co si\u0119 dzia\u0142o na krajowym rynku mieszkaniowym, mo\u017cna powiedzie\u0107 \u017ce nie sprawdzi\u0142y si\u0119 przepowiednie tych z analityk\u00f3w, kt\u00f3rzy wzoruj\u0105c si\u0119 na rynku ameryka\u0144skim i kilku pa\u0144stw europejskich, pr\u00f3bowali wieszczy\u0107 niemal za\u0142amanie cen na rynku nieruchomo\u015bci kilka kwarta\u0142\u00f3w temu. By jednak moja opinia by\u0142a dobrze zrozumiana, konieczne jest po\u015bwi\u0119cenie nieco miejsca na opis i analiz\u0119 tego co my w Polsce rozumiemy jako rynek nieruchomo\u015bci mieszkalnych.<\/font><\/p>\n Wg danych GUS, mieszka\u0144 w Polsce (mowa o sumie mieszka\u0144 w budownictwie jedno- i wielorodzinnym) na koniec 2007 by\u0142o niemal 13 mln. Na koniec 2008 szacuje si\u0119 \u017ce liczb\u0119 mieszka\u0144 na 13,14 mln. Luk\u0119 mieszkaniow\u0105 za\u015b szacuje si\u0119 na 1,2 do 1,5 mln mieszka\u0144 w zale\u017cno\u015bci od metody i dok\u0142adno\u015bci szacunku. Oczywi\u015bcie szacowanie luki na bazie teoretycznych potrzeb spo\u0142ecze\u0144stwa i poprzez por\u00f3wnanie z innymi krajami nie ma sensu, poniewa\u017c d\u0142ugookresowo nasze mo\u017cliwo\u015bci s\u0105 wyznaczane poprzez koszt budowy mieszkania, dost\u0119pno\u015b\u0107 wsparcia finansowego (kredyty w bankach i programy rz\u0105dowe) oraz mo\u017cliwo\u015bci finansowe Polak\u00f3w. W latach 2003-2008 przyrost mieszka\u0144 rocznie wynosi\u0142 \u015brednio ok. 115 tys.( w budownictwie jedno- i wielorodzinnym). \u015arednio rocznie mieszka\u0144 w tym okresie oddawano do u\u017cytku o ok. 20 tys. wi\u0119cej, ale statystyki GUS obejmuj\u0105 te\u017c ubytek mieszka\u0144. Kr\u00f3tko m\u00f3wi\u0105c, jak na standardy europejskie i potrzeby spo\u0142eczne, liczba oddawanych do u\u017cytku mieszka\u0144 jest do\u015b\u0107 ma\u0142a. W przeliczeniu na 1 tys. os\u00f3b oddawano 3,3 mieszkania w omawianym okresie. Dla por\u00f3wnania w latach 70-tych wska\u017anik ten\u00a0 <\/span>by\u0142 niemal dwa razy wy\u017cszy i por\u00f3wnywalny\u00a0 <\/span>z osi\u0105ganym obecnie w krajach rozwini\u0119tych, ale w por\u00f3wnaniu z latami 1993-1999 (regres na rynku nowych mieszka\u0144) kiedy wska\u017anik wynosi\u0142 zaledwie 2,0 mamy do czynienia z wyra\u017an\u0105 popraw\u0105. Nie zamierzam zach\u0119ca\u0107 do powrotu do socjalizmu, bo za kr\u00f3tkotrwa\u0142e tempo budowy mieszka\u0144 na poziomie kraj\u00f3w rozwini\u0119tych w kraju o grubo ni\u017cszym wtedy poziomie rozwoju gospodarczego, p\u0142acimy do dzisiaj. W I po\u0142. lat 90-tych prze\u017cyli\u015bmy radykaln\u0105 zmian\u0119 zasad finansowania mieszka\u0144. We wcze\u015bniejszych dw\u00f3ch dekadach w budownictwie wielorodzinnym dominowa\u0142y sp\u00f3\u0142dzielnie mieszkaniowe i tu\u017c za nimi, mieszkania zak\u0142adowe. Obecnie dominuj\u0105c\u0105 form\u0105 w budownictwie wielorodzinnym s\u0105 mieszkania okre\u015blane mianem „na sprzeda\u017c lub wynajem", bo takie jest przedmiotem mojego bie\u017c\u0105cego wpisu, mieszkania na sprzeda\u017c lub wynajem stanowi\u0142y 81% w rekordowym ubieg\u0142ym roku. Przypomn\u0119 tylko, \u017ce w okresie regresu na rynku mieszkaniowym w po\u0142owie lat 90-tych, kiedy to oddawano zaledwie 30-40 tys. mieszka\u0144 rocznie, mieszka\u0144 w omawianej kategorii by\u0142o tylko (!) od 2 do 3 tys. Na koniec ubieg\u0142ej dekady oddawano ju\u017c ok. 50 tys. mieszka\u0144 rocznie z czego 30% (14,2 tys. w 1999 r. i 20,7 tys. w 2000 r.) w formule prywatnej. Z roku na rok liczba oddawanych do u\u017cytku mieszka\u0144 ros\u0142a, by w ubieg\u0142ym roku przekroczy\u0107 80 tys. z czego 81% nale\u017ca\u0142o do deweloper\u00f3w (prawie 67 tys.). A ile b\u0119dzie w tym roku? Gdyby oprze\u0107 si\u0119 na uzyskanych w przesz\u0142o\u015bci pozwoleniach i \u015brednim czasie budowy ok. 2 lata, w tym roku budownictwo komercyjne wielorodzinne powinno da\u0107 ponad 90 tys. mieszka\u0144. Niestety zmiany koniunktury gospodarczej i wynikaj\u0105cy st\u0105d spadek cen, spowodowa\u0142y te\u017c natychmiastowe ograniczenie budowy nowych mieszka\u0144. W tym roku deweloperzy b\u0119d\u0105 si\u0119 zmaga\u0107 ze sprzeda\u017c\u0105 mieszka\u0144 ju\u017c wybudowanych i mieszkaniami kt\u00f3re s\u0105 aktualnie w budowie. W sytuacji takiej jak obecna reakcja deweloper\u00f3w by\u0142a natychmiastowa. Przyk\u0142adowo w I kw tego roku, deweloperzy rozpocz\u0119li budow\u0119 zaledwie 7,5 tys. mieszka\u0144, czyli o ponad po\u0142ow\u0119 mniej ni\u017c w roku ubieg\u0142ym ! Notabene to w znacznym stopniu wp\u0142yw rynku warszawskiego i okolic. W I kw ubieg\u0142ego roku na tym rynku rozpocz\u0119to budow\u0119 a\u017c 6,1 tys. mieszka\u0144 (38% og\u00f3\u0142em), a w I kw bie\u017c\u0105cego roku zaledwie 1,5 tys. W\u0105tek warszawski pojawi si\u0119 jeszcze wielokrotnie, poniewa\u017c rynek warszawski (mazowiecki) z racji wielko\u015bci i swojej specyfiki cenowej i kosztowej, silnie rzutuje na statystyki. Warto podkre\u015bli\u0107 \u017ce to nie tyle rynek warszawski jest du\u017cy (chocia\u017c faktycznie jest pr\u0119\u017cny), co wi\u0119kszo\u015b\u0107 rynk\u00f3w regionalnych (w rozumieniu wojew\u00f3dztw) jest do\u015b\u0107 skromna je\u015bli chodzi o skal\u0119 budownictwa wielorodzinnego komercyjnego. <\/font><\/p>\n W uj\u0119ciu mieszka\u0144 oddanych do u\u017cytku, przez pi\u0119\u0107 pierwszych miesi\u0119cy oddano do u\u017cytku 22% wi\u0119cej mieszka\u0144 w por\u00f3wnaniu z rokiem ubieg\u0142ym, niemniej w ka\u017cdym z miesi\u0119cy z osobna dynamika roczna jest coraz mniejsza. Jeszcze rok temu dynamiki roczne si\u0119ga\u0142y kilkudziesi\u0119ciu procent. W uj\u0119ciu statystyki pozwole\u0144 na budow\u0119, w tym roku zainteresowanie deweloper\u00f3w pozwoleniami spad\u0142o o ponad 25%. Trzeba przy tym pami\u0119ta\u0107, \u017ce cz\u0119\u015b\u0107 z tych projekt\u00f3w zosta\u0142a uruchomiona si\u0142\u0105 rozp\u0119du, niemniej godny uwagi jest fakt i\u017c skala ograniczenia w otrzymywaniu pozwole\u0144 jest wzgl\u0119dnie sta\u0142a co daj\u0119 nadziej\u0119 na zatrzymanie spadku budownictwa mieszkaniowego. Wobec powy\u017cszego, liczba oddanych do u\u017cytku mieszka\u0144 w tym roku najprawdopodobniej nie przekroczy niestety wyniku ubieg\u0142orocznego. <\/font><\/p>\n Powy\u017csze statystyki podaje nie bez przyczyny, poniewa\u017c pokazuj\u0105 one wzgl\u0119dnie szybk\u0105 reakcj\u0119 deweloper\u00f3w na zmian\u0119 sytuacji makroekonomicznej. Takie gwa\u0142towne wci\u015bni\u0119cie peda\u0142u hamulca ograniczy poda\u017c mieszka\u0144 w najbli\u017cszych kwarta\u0142ach co jest jednym z kilku g\u0142\u00f3wnych czynnik\u00f3w wp\u0142ywaj\u0105cych na to i\u017c ceny mieszka\u0144 nie ulegn\u0105 za\u0142amaniu. Skutki ograniczenia poda\u017cy mieszka\u0144 dla cen na rynku pierwotnym b\u0119d\u0105 bardziej widoczne dopiero w 2010 r. oraz cz\u0119\u015bciowo w 2011. <\/font><\/p>\n W kolejnym wpisie doko\u0144cz\u0119 kwestie czynnik\u00f3w okre\u015blaj\u0105cych popyt i poda\u017c na rynku mieszkaniowym oraz przejd\u0119 do celu wpis\u00f3w o rynku mieszkaniowym, czyli do cen mieszka\u0144.<\/font><\/p>\n\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"Czytaj dalej