![\"\"](\"resources\/2009_03_18_CHF_stopa_i_kurs.jpg\")
<\/p>\n<\/p>\n
Od jesieni ubieg\u0142ego roku co jaki\u015b czas w mediach przewija si\u0119 temat uniemo\u017cliwienia zaci\u0105gania kredyt\u00f3w walutowych przez gospodarstwa domowe. Na og\u00f3\u0142 autorzy takich wniosk\u00f3w skupiaj\u0105 swoj\u0105 uwag\u0119 na kredytach hipotecznych. Przypomn\u0119, \u017ce w naszym wydaniu chodzi tu g\u0142\u00f3wnie o kredyty w CHFach. Tym razem do tematu wr\u00f3ci\u0142a wczorajsza Gazeta Prawna. Czy tylko dlatego, \u017ce kredyty hipoteczne zacz\u0119\u0142y by\u0107 k\u0142opotliwe dla gospodarstw domowych (wzrost koszt\u00f3w obs\u0142ugi) i bank\u00f3w (problemy z dost\u0119pem do waluty) nale\u017cy uniemo\u017cliwi\u0107 ich zaci\u0105ganie? <\/p>\n<\/font><\/span><\/p>\n Dyskusje mo\u017cna zacz\u0105\u0107 od rozwa\u017ca\u0144 na poziomie czysto ideologicznym. Skoro mamy system gospodarczy opieraj\u0105cy si\u0119 na nieskrepowanych decyzjach uczestnik\u00f3w \u017cycia gospodarczego, gdzie ludzie i podmioty gospodarcze ponosz\u0105 konsekwencje swoich decyzji, to mo\u017ce tego nie ruszajmy i pozostawmy wolno\u015b\u0107 decyzji z przypisanym do niej ryzykiem. Wad\u0105 takiego rozwi\u0105zania jest to, \u017ce z racji zdarzaj\u0105cych si\u0119 radykalnych zmian cen walut, warto\u015b\u0107 p\u0142aconych rat mo\u017ce gwa\u0142townie wzrosn\u0105\u0107, grubo przekraczaj\u0105c mo\u017cliwo\u015b\u0107 domowego bud\u017cetu co najmniej przez kilka miesi\u0119cy. Pojawia si\u0119 tu r\u00f3wnie\u017c aspekt obrony ludzi przed konsekwencjami b\u0142\u0119dnych ocen swoich mo\u017cliwo\u015bci finansowych oraz nierzetelnych doradc\u00f3w finansowych. Kryzys na rynku nieruchomo\u015bci w USA wskazuje do czego to mo\u017ce doprowadzi\u0107. <\/p>\n<\/font><\/span><\/p>\n Warto tez pami\u0119ta\u0107, \u017ce ka\u017cdy cz\u0142owiek wiele razy w \u017cyciu podejmuje dzia\u0142ania, kt\u00f3rych skutki ekonomiczne bywaj\u0105 nie mniej brzemienne ni\u017c wyb\u00f3r waluty w jakiej zaci\u0105gniemy kredyt hipoteczny. Pa\u0144stwo nie ingeruje w to, jaki wybieramy zaw\u00f3d, ile ryzykujemy graj\u0105c na gie\u0142dzie, komu udzielamy po\u017cyczki, jak\u0105 dzia\u0142alno\u015b\u0107 podejmujemy jako jednoosobowy podmiot gospodarczy, itd. Z racji skali zad\u0142u\u017cenia i okresu sp\u0142aty, pa\u0144stwo stara si\u0119 nas chroni\u0107 przed zgubnymi skutkami naszej materialnej zach\u0142anno\u015bci. U\u017cywa do tego celu dedykowanych urz\u0119d\u00f3w (np. KNF) oraz ustawodawstwa. Jest w tym troch\u0119 racji, ale nie s\u0105dz\u0119 by mia\u0142o to uzasadnia\u0107 zakaz udzielania kredyt\u00f3w hipotecznych w walucie. Wydaje mi si\u0119, \u017ce odpowiednia konstrukcja warunk\u00f3w udzielania kredyt\u00f3w w walucie, mo\u017ce znacznie ograniczy\u0107 ryzyko. Mam na my\u015bli przed wszystkim zasady wyliczania zdolno\u015bci kredytowej.<\/p>\n<\/font><\/span><\/p>\n Normy reguluj\u0105ce rynek kredyt\u00f3w hipotecznych (w tym walutowych) maja r\u00f3wnie\u017c chroni\u0107 drug\u0105 stron\u0119 transakcji, czyli banki. Kredyty hipoteczne to istotny element aktyw\u00f3w i b\u0142\u0119dy w ocenie ryzyka rynku oraz zbyt liberalne podej\u015bcie do zdolno\u015bci obs\u0142ugi kredytu mog\u0105 si\u0119 r\u00f3wnie\u017c fatalnie odbi\u0107 na kondycji banku. W naszym przypadku dramat\u00f3w jeszcze nie by\u0142o, ale kilka instytucji musia\u0142o diametralnie zmieni\u0107 zasady udzielania kredyt\u00f3w hipotecznych w walucie lub w og\u00f3le poniecha\u0107 ich udzielania.<\/p>\n<\/font><\/span><\/p>\n Nie ma co ukrywa\u0107, \u017ce za pomys\u0142ami niekt\u00f3rych bankowc\u00f3w o zakazie udzielania hipotecznych kredyt\u00f3w walutowych bynajmniej nie stoi obrona klient\u00f3w przed nimi samymi, a g\u0142\u00f3wnie obrona swojej pozycji rynkowej. To zachowanie w stylu: skoro ja nie mog\u0119 b\u0105d\u017a nie chc\u0119 udziela\u0107 takich kredyt\u00f3w, to inni te\u017c nie mog\u0105. Banki nie s\u0105 zobowi\u0105zane do udzielania kredyt\u00f3w hipotecznych w walutach, wi\u0119c po co apel do KNFu? Po prostu wystarczy ich nie udziela\u0107. Znika automatycznie problem ryzyka sp\u0142aty oraz pozyskania funduszy na udzielanie kredyt\u00f3w. Jak wida\u0107 jednak, \u017cal traci\u0107 pozycj\u0119 rynkow\u0105 w segmencie kredyt\u00f3w hipotecznych do tego stopnia, \u017ce chcia\u0142oby si\u0119 zakaza\u0107 dzia\u0142alno\u015bci innym podmiotom. <\/p>\n<\/font><\/span><\/p>\n Pozostaje jeszcze pytanie, jaki wp\u0142yw na rynek budownictwa mieszkaniowego mia\u0142oby wnioskowane ograniczenie? Zakaz udzielania hipotecznych kredyt\u00f3w walutowych wcale nie by\u0142by powa\u017cniejszym nieszcz\u0119\u015bciem dla rynku. Patrz\u0105c na kilka minionych lat, gdyby kredyty hipoteczne by\u0142y udzielane tylko w z\u0142otych, ich \u0142\u0105czna warto\u015b\u0107 by\u0142aby prawdopodobnie o\u00a0 <\/span>kilka procent ni\u017csza w por\u00f3wnaniu do stan\u00f3w sprzed os\u0142abienia z\u0142otego i dynamika przyrostu nieco wolniejsza, chocia\u017c tej diagnozy jestem ju\u017c mniej pewny. Mo\u017cna wiec domniemywa\u0107, \u017ce ceny mieszka\u0144 ros\u0142yby spokojniej w latach 2006-2007, a ceny nie osi\u0105gn\u0119\u0142yby pu\u0142ap\u00f3w z prze\u0142omu 2007\/2008, z kt\u00f3rych tak opornie teraz spadaj\u0105. Taki rozw\u00f3j sytuacji dawa\u0142 b\u0142\u0119dny sygna\u0142 deweloperom, kt\u00f3rzy oceniali rynek bardziej w oparciu o dynamik\u0119 kredyt\u00f3w i akceptowanych cen mieszka\u0144 ni\u017c rzeczywistych d\u0142ugoterminowych mo\u017cliwo\u015bci nabywczych rynku. W efekcie zacz\u0119to nieprzyzwoicie pompowa\u0107 mar\u017ce i kupowa\u0107 tereny pod zabudow\u0119 niemal bez ogl\u0105dania si\u0119 na cen\u0119 ziemi w wi\u0119kszych miastach.<\/p>\n<\/font><\/span><\/p>\n Na zako\u0144czenie warto wspomnie\u0107 o czynniku makroekonomicznym, cz\u0119sto pomijanym w dyskusji o kredytach hipotecznych. Ot\u00f3\u017c niska stopa procentowa w CHFie i tendencja do umacniania si\u0119 waluty w krajach d\u0105\u017c\u0105cych do rozwini\u0119tej gospodarki rynkowej, powoduje \u017ce cz\u0119\u015b\u0107 gospodarki ( w tym przypadku rynek mieszkaniowy) finansowany jest relatywnie niskim kosztem i jest mniej podatny na dzia\u0142ania regulatora tego\u017c kosztu, czyli Rady Polityki Pieni\u0119\u017cnej. Z ca\u0142\u0105 pewno\u015bci\u0105 by\u0142 to jeden z czynnik\u00f3w, kt\u00f3ry spowodowa\u0142 zbyt du\u017ce przyspieszenie rynku mieszkaniowego.<\/p>\n<\/font><\/span><\/p>\n Jak wida\u0107, ograniczenie dost\u0119pu do finansowania w innej walucie to trudny problem, ale pomys\u0142y cz\u0119\u015bci bankowc\u00f3w bynajmniej nie s\u0105 motywowane trosk\u0105 o sytuacj\u0119 makroekonomiczn\u0105 czy samego tylko sektora bankowego. Moim zdaniem, zakaz udzielania kredyt\u00f3w hipotecznych w walucie nie jest konieczny. Warto jednak szuka\u0107 kompromisu, kt\u00f3ry mo\u017ce by\u0107 uzyskany poprzez utrudnienie dost\u0119pu do kredytu walutowego, co zreszt\u0105 KNF podda\u0142 ju\u017c pod opini\u0119 bankom, a same banki te\u017c wiele si\u0119 nauczy\u0142y od pa\u017adziernika kiedy to obok wzrostu koszt\u00f3w obs\u0142ugi kredytu, pojawi\u0142y si\u0119 powa\u017cne problemy z pozyskaniem finansowania.<\/p>\n<\/font><\/span><\/p>\n\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"Czytaj dalej