![\"\"](\"resources\/2008_09_23_LTV.jpg\")
<\/p>\n<\/p>\n
W pierwszym odruchu, kiedy w pi\u0105tek po lekturze jednego z tekst\u00f3w w internecie wiedzia\u0142em \u017ce po\u015bwiec\u0119 jeden z wpis\u00f3w kwestii kredyt\u00f3w na zakup mieszkania, mia\u0142em ochot\u0119 opatrzy\u0107 wpis tytu\u0142em „Niech w ko\u0144cu wydarzy si\u0119 ten kryzys!”. Od czasu jak w mediach zape\u0142ni\u0142o si\u0119 od analiz kryzysu hipotecznego w USA i zastopowania wzrostu cen mieszka\u0144 w Polsce, nasta\u0142a moda na prorokowanie kryzysu na rynku nieruchomo\u015bci. Jeszcze kilka miesi\u0119cy temu ograniczano si\u0119 do straszenia, ale charakterystycznym by\u0142o unikanie liczb i fakt\u00f3w. Czyli jaki\u015b kryzys ma by\u0107, ale dok\u0142adnie czego i w jakim stopniu, autorzy ju\u017c nie potrafili dok\u0142adniej napisa\u0107. Od kilku za\u015b miesi\u0119cy media zalewane s\u0105 informacjami\u00a0 <\/span>o radykalnie pogarszaj\u0105cym si\u0119 portfelu kredyt\u00f3w dla gospodarstw domowych, problem\u00f3w w sp\u0142acaniu wszelakich d\u0142ug\u00f3w i nadci\u0105gaj\u0105cych problemach bank\u00f3w, kt\u00f3re wywo\u0142ane b\u0119d\u0105 dawaniem kredytu hipotecznego ka\u017cdemu kto tylko przekroczy pr\u00f3g banku. <\/font><\/p>\n Od niedawna nawet ju\u017c w niby profesjonalnych tekstach na temat kredyt\u00f3w hipotecznych, zamiast rzetelnych liczb (lub przyznanie, \u017ce si\u0119 ich nie posiada) powtarza si\u0119 jak mantr\u0119, \u017ce banki daj\u0105 na zakup\/budow\u0119 mieszkania ka\u017cdemu i dowoln\u0105 ilo\u015b\u0107 pieni\u0119dzy, na dowoln\u0105 liczb\u0119 lat i lekcewa\u017c\u0105c zdrowe zasady relacji – przyk\u0142adowo – kwoty kredytu do warto\u015bci zabezpieczenia (LTV). <\/font><\/p>\n Ostatnio powszechnym zjawiskiem jest sugerowanie, ze bankowcy w szale walki o klienta daj\u0105 kredyty przy LTV 100%-120%. Nie przecz\u0119, ze takie zjawisko mo\u017ce mie\u0107 miejsce, ale jest to margines rynku. Ponadto w takim przypadku, by go w pe\u0142ni oceni\u0107, musia\u0142bym wiedzie\u0107 przy jakim poziomie dochod\u00f3w taki kredyt jest udzielany i czy s\u0105 obligatoryjne dodatkowe warunki (np. ubezpieczenie). A tak swoj\u0105 drog\u0105, wygl\u0105da na to \u017ce jeste\u015bmy \u015bwiadkami zast\u0119powania jednej legendy o podej\u015bciu bankowc\u00f3w do zabezpiecze\u0144, now\u0105 – o tyle lepsz\u0105, \u017ce pozwala rzekomo lepiej t\u0142umaczy\u0107 rzeczywisto\u015b\u0107. Jeszcze do niedawna standardem by\u0142o zarzucanie bankom, \u017ce maj\u0105 bardzo restrykcyjne podej\u015bcie do wyceny zabezpiecze\u0144. A teraz nagle wychodzi na to, \u017ce jest dok\u0142adnie odwrotnie. A mo\u017ce by tak piewcy sensacji zadali sobie pytanie jak to jest z tym mianownikiem u\u0142amka do wyliczenia LTV. By\u0107 mo\u017ce te banki kt\u00f3re rzekomo lekcewa\u017c\u0105 ten wska\u017anik bior\u0105 do wylicze\u0144 warto\u015b\u0107 po w\u0142asnej restrykcyjnej wycenie? Oczywi\u015bcie nie jest idealist\u0105 i przyjmuje, \u017ce s\u0105 w Polsce bankowcy, kt\u00f3rzy zaryzykowali agresywniejsze podej\u015bcie do zwi\u0119kszania pozycji rynkowej, kosztem ryzyka. No dobra, ale jaki jest udzia\u0142 w takim razie kredyt\u00f3w z LTV 100% i wi\u0119cej. Wyniki ankiety NBP i jednej z gazet skr\u00f3towo przedstawiane w ubieg\u0142ym tygodniu, wskazuj\u0105 \u017ce banki sk\u0142adaj\u0105ce si\u0119 na przewa\u017caj\u0105c\u0105 cz\u0119\u015b\u0107 rynku nie naruszaj\u0105 przepis\u00f3w ani\u00a0 <\/span>– nazwijmy to\u00a0 <\/span>– dobrych praktyk. <\/font><\/p>\n Nie ukrywam, \u017ce odnalezienie informacji o LTV dla polskiego rynku hipotecznego jest trudne. Pisz\u0105c niniejszy artyku\u0142, opieram si\u0119 na dokumencie „Raport o stabilno\u015bci systemu finansowego, czerwiec 2008 r.”, kt\u00f3ry jest powszechnie dost\u0119pny na stronach NBP. NBP podaje warto\u015b\u0107 LTV dla udzielanych w poszczeg\u00f3lnych kwarta\u0142ach kredyt\u00f3w w walucie krajowej i w walutach obcych. Analiza NBP dotyczy okresu od II kw 2006 do IV kw 2007. Okres w sumie kr\u00f3tki, ale zachodz\u0105cy na skutki kryzysu z powodu tzw. subprim’\u00f3w. Ok. ko\u0144ca 2007 r. dziel\u0105 nas wprawdzie trzy kwarta\u0142y, ale trzeba sporo „dobrych ch\u0119ci” \u017ceby uwierzy\u0107 i\u017c od tego czasu wska\u017aniki uleg\u0142y radykalnemu pogorszeniu. A\u017c tak dynamicznie to si\u0119 procesy w makroekonomii i bankowo\u015bci nie dziej\u0105. Ma\u0142o tego. Ju\u017c jako ciekawostk\u0119 podam, \u017ce kredyty na cele mieszkaniowe, kt\u00f3re jeszcze na prze\u0142omie 2006\/2007 przyrasta\u0142y w rocznym tempie 50%-60%, powa\u017cnie zwolni\u0142y swoj\u0105 dynamik\u0119. Obecnie jest to ju\u017c tylko ok. 30%. <\/font><\/p>\n Jak wida\u0107 na zamieszczonej ilustracji, dla kredyt\u00f3w walutowych LTV wynosi ok. 75%, a dla z\u0142otowych wzros\u0142o do 70%. Oszacowana przeze mnie warto\u015b\u0107 wa\u017cona, czyli LTV dla ca\u0142ego portfela, to warto\u015b\u0107 rz\u0119du 73%. Mo\u017cna sobie dowolnie interpretowa\u0107 zmiany warto\u015bci LTV w przedstawionym okresie, ale doprawdy wymaga\u0142oby to du\u017co z\u0142ej woli by wierzy\u0107 \u017ce obecnie wska\u017anik dla ca\u0142ego rynku skoczy\u0142 do 100%. Nawet je\u017celi uleg\u0142 pogorszeniu, to zaryzykuj\u0119 prognoz\u0119, \u017ce przy przedstawionej metodologii b\u0119dzie to tylko kilka procent dla III kw 2008 r.<\/font><\/p>\n Ale skoro o ryzyku, to nale\u017cy r\u00f3wnie\u017c pami\u0119ta\u0107 \u017ce cz\u0119\u015b\u0107 bank\u00f3w mo\u017ce ca\u0142kiem \u015bwiadomie decydowa\u0107 si\u0119 na sprzeda\u017c produkt\u00f3w przy zwi\u0119kszonym ryzyku. Wynika to z faktu i\u017c udzia\u0142 nale\u017cno\u015bci straconych dla zad\u0142u\u017cenia gospodarstw domowych og\u00f3\u0142em (na cele mieszkaniowe to prawie 60%) utrzymuje si\u0119 na niezwykle niskim poziomie. Zaledwie 3,5%. Wska\u017anik ten od kilku miesi\u0119cy ju\u017c nie spada i\u00a0 <\/span>– jak uprzedza\u0142em w II kw – b\u0119dzie si\u0119 powoli pogarsza\u0142 czyli powi\u0119ksza\u0142.<\/font><\/p>\n Kr\u00f3tko m\u00f3wi\u0105c, straszenie i\u017c banki lada miesi\u0105c odczuj\u0105 radykalne pogorszenie wynik\u00f3w na portfelach hipotecznych nie ma potwierdzenia w faktach. Oczywi\u015bcie jako\u015b\u0107 portfela pewne ulegnie pewnemu pogorszeniu, a kilku bankowych decydent\u00f3w straci prac\u0119 albo co najmniej premie, ale to inna dyskusja. <\/font><\/p>\n\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"Czytaj dalej