{"id":547,"date":"2008-09-10T01:16:34","date_gmt":"2008-09-09T23:16:34","guid":{"rendered":"https:\/\/opinieekonomiczne.pl\/index.php\/2008\/09\/10\/kolejny-kandydat-na-newconnect\/"},"modified":"2008-09-10T01:16:34","modified_gmt":"2008-09-09T23:16:34","slug":"kolejny-kandydat-na-newconnect","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/opinieekonomiczne.pl\/index.php\/2008\/09\/10\/kolejny-kandydat-na-newconnect\/","title":{"rendered":"Kolejny kandydat na NewConnect"},"content":{"rendered":"

Aktualnie przeprowadzany jest proces zapis\u00f3w na akcje podmiotu Domex-Bud Development S.A. z siedzib\u0105 we Wroc\u0142awiu (dalej DBD). Przedstawiona poni\u017cej wycena akcji podmiotu jest osobistym spojrzeniem na sp\u00f3\u0142k\u0119 opartym na oficjalnych dokumentach przygotowanych przez emitenta i autoryzowanego doradc\u0119 dla rynku NewConnect (dalej NC), czyli Bank DnB Nord. Oferuj\u0105cym jest Dom Maklerski tego\u017c banku. Zanim jednak przejd\u0119 do om\u00f3wienia firmy, nale\u017cy u\u015bwiadomi\u0107 sobie skal\u0119 dzia\u0142alno\u015bci firmy, obowi\u0105zki informacyjne i specyfike rynku NC. W du\u017cym skr\u00f3cie NC to parkiet przeznaczony dla ma\u0142ych firm, kt\u00f3re rokuj\u0105c nadziej\u0119 na dynamiczny rozw\u00f3j, poszukuj\u0105 kapita\u0142u. Wej\u015bcie na NC jest znacznie \u0142atwiejsze, ta\u0144sze dla emitent\u00f3w oraz nie powoduje dla potencjalnych notowanych firm, konieczno\u015bci spe\u0142nienia obowi\u0105zk\u00f3w informacyjnych takich jak dla firm wchodz\u0105cych na GPW. Przypomnienie tego jest o tyle istotne, \u017ce osoby przyzwyczajone do standard\u00f3w informacyjnych i rozmiar\u00f3w ekonomicznych podmiot\u00f3w notowanych na GPW, mog\u0105 mimowolnie swoje zaskoczenie i rozczarowanie przenie\u015b\u0107 na negatywn\u0105 wycen\u0119 firmy w reakcji na ryzyko inwestycji. <\/font><\/p>\n

Wycena kandydat\u00f3w na NC praktycznie sprowadza si\u0119 do pr\u00f3by zrozumienia idei prowadzonej dzia\u0142alno\u015bci i scenariuszy dalszego rozwoju przekazanych w memorandum informacyjnym. W rzeczywisto\u015bci obiektywne ograniczenia informacyjne, sprowadzaj\u0105 wycen\u0119 do wskazania punktu odniesienia (ceny akcji) na bazie wiedzy eksperckiej i zbudowanego obrazu sp\u00f3\u0142ki, przy cz\u0119\u015bciowym oparciu na kr\u00f3tkiej jej historii. Niestety wiedza ekspercka, cz\u0119sto oparta jest na wi\u0119kszych firmach, trendach bran\u017cowych i mo\u017ce si\u0119 okaza\u0107 ma\u0142o przydatna przy wycenie ma\u0142ych podmiot\u00f3w, kt\u00f3rych dzia\u0142alno\u015bci ogranicza si\u0119 do rynku lokalnego jak w przypadku DBD. Problem z ocen\u0105 DBD polega na tym, \u017ce w\u0142a\u015bnie teraz podmiot prze\u017cywa sw\u00f3j dynamiczny rozw\u00f3j. Z przychod\u00f3w 2,1 mln w 2006 i 4,5 mln z\u0142 w 2007, podmiot ma szans\u0119 przekroczy\u0107 6,5 mln w bie\u017c\u0105cym roku. Dobr\u0105 podstaw\u0105 do wyceny by\u0142yby dok\u0142adne informacje w\u0142a\u015bnie z tego roku. W rzeczywisto\u015bci okre\u015blenie parametr\u00f3w do wyceny (np. NOPAT, Cash flowy) opiera si\u0119 na testowaniu szeregu, niekiedy sprzecznych ze sob\u0105 za\u0142o\u017ce\u0144 b\u0119d\u0105cych efektem zak\u0142adania r\u00f3\u017cnych wizji rozwoju. Na tym etapie rozwoju i w obecnej sytuacji rynkowej, firma r\u00f3wnie dobrze mo\u017ce zako\u0144czy\u0107 dzia\u0142alno\u015b\u0107 w \u015brednim terminie jak i si\u0119 dalej rozwija\u0107. Skok przychod\u00f3w DBD opiera si\u0119 na rozpocz\u0119ciu inwestycji na bazie nabytego wcze\u015bniej portfela (tzw. banku ziemi). Bior\u0105c pod uwag\u0119 stan obecny i zapowiedzi prac firmy w II po\u0142owie roku prace b\u0119d\u0105 prowadzone ju\u017c w trzech lokalizacjach. Dzi\u0119ki temu podmiot ma du\u017ce szanse zrealizowa\u0107 przychody na bie\u017c\u0105cy rok i uzyska\u0107 jeszcze lepsze w przysz\u0142ym. Jednak wzrost przychod\u00f3w mo\u017ce by\u0107 bardzo zmienny wskutek przesuni\u0119\u0107 daty rozpocz\u0119cia prac w kr\u00f3tkim terminie, a w d\u0142u\u017cszym wskutek wyczerpywania si\u0119 w zasob\u00f3w grunt\u00f3w pod budow\u0119 w posiadaniu firmy. Stan obecny posiadanych grunt\u00f3w i planowanych inwestycji daje solidne postawy do dzia\u0142ania na 2-3 lata i przychodach na pewno nie mniejszych ni\u017c w roku obecnym. Dalszy rozw\u00f3j firmy uzale\u017cniony jest od pozyskania portfela grunt\u00f3w z racji wyczerpywanie si\u0119 obecnego w 2010 r. DBD s\u0142usznie przyznaje \u017ce w latach 2009-2010 firma powinna (by dzia\u0142a\u0107) pozyska\u0107 kilka nowych lokalizacji. Zapewni to funkcjonowanie firmy po 2010 r. i da du\u017c\u0105 szans\u0119 na osi\u0105ganie przychod\u00f3w co najmniej w przedziale 5-10 mln z\u0142 rocznie. Je\u017celi za\u0142o\u017cy\u0107, \u017ce podmiot w \u015brednim terminie b\u0119dzie zwi\u0119ksza\u0142 przychody rocznie o kilkadziesi\u0105t procent, to stanie przed decyzj\u0105 (ju\u017c to wida\u0107 po wynikach za 2007) o skali rozwoju parku maszynowego i zwi\u0119kszeniu liczby sta\u0142ych pracownik\u00f3w. Tak wi\u0119c dla osoby dokonuj\u0105cej wyceny stoi wyb\u00f3r wariantu pomi\u0119dzy dwoma skrajnymi scenariuszami: ma\u0142y deweloper opieraj\u0105cy si\u0119 na podwykonawstwie o przychodach 5-10 mln z\u0142 rocznie, czy dynamicznie rozwijaj\u0105ca si\u0119 firma w tempie z lat 2006-2008 (przyjmuj\u0105c wykonanie prognozy na 2008 r.). Wycen\u0119 na pewno utrudnia fakt i\u017c rynek nieruchomo\u015bci wszed\u0142 w okres stabilizacji cen z przewa\u017caj\u0105cym \u015brednioterminowo prawdopodobie\u0144stwem ich korekty o kilka- kilkana\u015bcie procent. <\/font><\/p>\n

Historia podmiotu zaczyna si\u0119 w styczniu 2004. Zbiega si\u0119 to w czasie z zakupem dw\u00f3ch dzia\u0142ek nie budowlanych, z czego na jednej rozpocz\u0119to prace budowlane ju\u017c kilka miesi\u0119cy po jej zakupie. Do 2007 podmiot dzia\u0142a\u0142 jako osoba fizyczna prowadz\u0105ca dzia\u0142alno\u015b\u0107 gospodarcz\u0105. Z pocz\u0105tkiem 2007, podmiot przekszta\u0142cono w sp\u00f3\u0142k\u0119 akcyjn\u0105. DBD to firma niemal rodzinna, bior\u0105c pod uwag\u0119 akcjonariat oraz sk\u0142ad Rady Nadzorczej. Prezesem Zarz\u0105du jest Pan Tomasz Kowalski, osoba stosunkowo m\u0142oda (33 lata) ale o do\u015bwiadczeniach w prowadzeniu dzia\u0142alno\u015bci gospodarczej, z czego ponad cztery lata przypadaj\u0105 na Domex-Bud. Niemniej tak naprawd\u0119 testem dla umiej\u0119tno\u015bci managerskich Prezesa jest rok bie\u017c\u0105cy i przysz\u0142y. DBD do 2008 nie prowadzi\u0142 tak szeroko zakrojonych prac budowlanych. Ponadto bie\u017c\u0105ca sytuacja rynkowa (ceny nieruchomo\u015bci, koszty w budownictwie itd.) przyczynia si\u0119 do ograniczenia mar\u017cy w budownictwie mieszkaniowym. Dotychczasowe wyniki (EBIT rz\u0119du 30%) b\u0119d\u0105 nie do powt\u00f3rzenia. Cz\u0142onkowie znajduj\u0105 si\u0119 r\u00f3wnie\u017c w Radzie Nadzorczej (dwie osoby). Poza jedn\u0105 osob\u0105, RN sk\u0142ada si\u0119 z os\u00f3b nie zwi\u0105zanych z budownictwem ani z zarz\u0105dzaniem. Warto jednak zwr\u00f3ci\u0107 uwage na Pani\u0105 Bogus\u0142aw\u0119 Kasprzak, kt\u00f3ra od ok. czterdziestu lat pracuje w lokalnych instytucjach zajmuj\u0105cych si\u0119 zarz\u0105dem nieruchomo\u015bciami. Obecnie w randze Z-cy Dyr. Ds. Ekonomicznych w Zarz\u0105dzie Gospodarki Mieszkaniowej we Wroc\u0142awiu. W RN s\u0105 dwie osoby pracuj\u0105ce jako kierownicy \u015bredniego szczebla w instytucjach finansowych. Jedna z nich (Miros\u0142aw Durkacz) jest zwi\u0105zany zawodowo od lat z rynkiem kapita\u0142owym i by\u0107 mo\u017ce to on jest pomys\u0142odawc\u0105 pozyskania kapita\u0142u poprzez emisj\u0119 akcji. Uzupe\u0142niaj\u0105c obraz zarz\u0105dzania firm\u0105, zwracam uwag\u0119 i\u017c nawet w przypadku powodzenia emisji, w r\u0119kach nowych akcjonariuszy znajdzie si\u0119 do 24% kapita\u0142u. Pozosta\u0142a cz\u0119\u015b\u0107 b\u0119dzie nale\u017ca\u0142a do Prezesa DBD (prawie71%) i dw\u00f3ch spowinowaconych os\u00f3b. Przyszli nowi akcjonariusze musz\u0105 si\u0119 pogodzi\u0107 bardziej z rol\u0105 obserwator\u00f3w ni\u017c decydent\u00f3w, ale na tym poziomie rozwoju skoncentrowane przyw\u00f3dztwo ma wi\u0119cej przewag ni\u017c zalet.<\/font><\/p>\n

Dotychczasowa wysoka rentowno\u015b\u0107 prowadzonej dzia\u0142alno\u015bci, osi\u0105gana przez DBD jest jak s\u0105dz\u0119 wynikiem m.in. specyficznej sytuacji rynkowej, kt\u00f3rej byli\u015bmy \u015bwiadkami w najwi\u0119kszych o\u015brodkach miejskich i ich najbli\u017cszych okolicach. Nale\u017cy pami\u0119ta\u0107, \u017ce tempo wzrostu cen mieszka\u0144 przy odpowiednio wcze\u015bniej kupionej ziemi pod inwestycje, pozwala\u0142o osi\u0105ga\u0107 bardzo dobre wyniki, co potwierdza r\u00f3wnie\u017c przypadek DBD w latach 2005-2007. Tak dobre wyniki osi\u0105gni\u0119to bazuj\u0105c g\u0142\u00f3wnie na gruntach zakupionych w latach 2004-2005. W \u015brednim terminie trudno b\u0119dzie powt\u00f3rzy\u0107 tak dobre rezultaty. Na plus nale\u017cy jednak DBD zaliczy\u0107 fakt i\u017c nabywa\u0142a grunty w okresie, kiedy sukces budowlany w regionie stolicy dolnego \u015bl\u0105ska, nie by\u0142 jeszcze taki pewny, albo m\u00f3wi\u0105c inaczej – region ten wykazywa\u0142 spore op\u00f3\u017anienie w tempie dynamiki cen w por\u00f3wnaniu z innymi miastami-liderami ranking\u00f3w dynamiki zrostu ceny metra kwadratowego. <\/font><\/p>\n

Raporty finansowe firmy, jak na potrzeby wyceny, zawieraj\u0105 zbyt ma\u0142o informacji. Za wyj\u0105tkowo wa\u017cne uwa\u017cam to co si\u0119 dzieje obecnie w podmiocie, co pozwoli\u0142oby okre\u015bli\u0107 jak DBD radzi sobie z szerszym frontem rob\u00f3t. Idealnie by\u0142oby wiedzie\u0107, jakie s\u0105 i mog\u0105 by\u0107 koszty budowy oraz jakie jest zainteresowanie potencjalnych nabywc\u00f3w (w tym oczekiwania cenowe) ofert\u0105 DBD. <\/font><\/p>\n

Sytuacja finansowa firmy wydaje si\u0119 by\u0107 dobra. Zwracaj\u0105 \u00a0<\/span>uwag\u0119 dotychczasowe dobre wyniki i wysoki udzia\u0142 kapita\u0142u sta\u0142ego w finansowaniu firmy. Cele emisji s\u0105 jak najbardziej naturalne i oczywiste. Zgodnie z deklaracjami DBD chce sp\u0142aci\u0107 kredyt d\u0142ugoterminowy (652 tys.) i a\u017c 2,6 mln z\u0142 przeznaczy\u0107 na zakup grunt\u00f3w. Pozosta\u0142a cz\u0119\u015b\u0107 \u015brodk\u00f3w z emisji by\u0142aby przeznaczona na zasilenie kapita\u0142u obrotowego. <\/font><\/p>\n

W pierwszej wersji memorandum (IV 2008), wide\u0142ki cenowe podano na 2,9 do 4 z\u0142 za akcj\u0119. G\u00f3rna warto\u015b\u0107 na tle zalet i ryzyk zwi\u0105zanych z DBD, wydaje si\u0119 mocno zawy\u017cona. Wycen\u0119 na pewno utrudnia brak po\u017c\u0105danych w wycenie informacji o bie\u017c\u0105cym roku oraz g\u0142\u0119bszych wyja\u015bnie\u0144 kilku pozycji z raport\u00f3w finansowych i dok\u0142adniejszych wariant\u00f3w prognoz. To powoduje, \u017ce nie tyle prognozuje si\u0119 poszczeg\u00f3lne pozycje finansowe i konsekwencje ich zmian, co pr\u00f3buje okre\u015bli\u0107 \u00a0<\/span>teoretycznie mo\u017cliwe do osi\u0105gni\u0119cia cashflowy na bazie zwi\u0105zku z przychodami. Przypominam jednak \u017ce m\u00f3wimy o podmiocie wchodz\u0105cym na NC, wi\u0119c proponuje nie przesadza\u0107 z utyskiwaniami. W rzeczywisto\u015bci mamy do czynienia z rozwijaj\u0105c\u0105 si\u0119 firma dewelopersk\u0105, kt\u00f3ra po odniesieniu pierwszych sukces\u00f3w chce utrwali\u0107 swoj\u0105 pozycj\u0119 i da\u0107 finansowe podstawy do rozwoju dzia\u0142alno\u015bci. <\/font><\/p>\n

Najnowsze wide\u0142ki cenowe obni\u017cono do 2-3 z\u0142ote za akcj\u0119. Bior\u0105c powy\u017csze argumenty pod uwag\u0119 i – a mo\u017ce przede wszystkim – bie\u017c\u0105c\u0105 sytuacj\u0119 rynkow\u0105 (sytuacja na GPW i ceny na rynku nieruchomo\u015bci), t\u0105 decyzj\u0119 nale\u017cy uwa\u017ca\u0107 za s\u0142uszn\u0105. Ja proponuj\u0119 przedzia\u0142 2,0-2,5 z\u0142 za akcj\u0119, chocia\u017c prowokacyjnie musze powiedzie\u0107 ze znalaz\u0142bym uzasadnienie do odchylenia o kilkana\u015bcie procent od wskazanych granic. Ju\u017c samo ustalenie kosztu kapita\u0142u i jego element\u00f3w nastr\u0119cza wiele dylemat\u00f3w.<\/font><\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

Czytaj dalej →<\/span><\/a><\/p>\n","protected":false},"author":1,"featured_media":0,"comment_status":"open","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":[],"categories":[21],"tags":[],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/opinieekonomiczne.pl\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/547"}],"collection":[{"href":"https:\/\/opinieekonomiczne.pl\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/opinieekonomiczne.pl\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/opinieekonomiczne.pl\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/users\/1"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/opinieekonomiczne.pl\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=547"}],"version-history":[{"count":0,"href":"https:\/\/opinieekonomiczne.pl\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/547\/revisions"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/opinieekonomiczne.pl\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=547"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/opinieekonomiczne.pl\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=547"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/opinieekonomiczne.pl\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=547"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}