{"id":582,"date":"2008-04-02T01:52:01","date_gmt":"2008-04-01T23:52:01","guid":{"rendered":"https:\/\/opinieekonomiczne.pl\/index.php\/2008\/04\/02\/prosze-nie-straszyc-kryzysem-na-krajowym-rynku-nieruchomosci\/"},"modified":"2008-04-02T01:52:01","modified_gmt":"2008-04-01T23:52:01","slug":"prosze-nie-straszyc-kryzysem-na-krajowym-rynku-nieruchomosci","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/opinieekonomiczne.pl\/index.php\/2008\/04\/02\/prosze-nie-straszyc-kryzysem-na-krajowym-rynku-nieruchomosci\/","title":{"rendered":"Prosz\u0119 nie straszy\u0107 kryzysem na krajowym rynku nieruchomo\u015bci"},"content":{"rendered":"

Zwr\u00f3ci\u0142em uwag\u0119 na pewien artyku\u0142 jaki przedwczoraj pojawi\u0142 si\u0119 co najmniej w dw\u00f3ch portalach internetowych, w tym Gazety Wyborczej. Artyku\u0142 pojawi\u0142 si\u0119 pod intryguj\u0105cym tytu\u0142em : „Kryzys hipoteczny przeniesie si\u0119 z USA do Polski?”. Artyku\u0142 pochodzi z najnowszego numeru Gazety Bankowej. Napisa\u0142 go jeden z pracownik\u00f3w PricewaterhouseCoopers . Zwracam uwag\u0119 na tego typu publikacje, bo naturalnym jest i\u017c kryzys na rynku ameryka\u0144skim prowokuje do zadumy, analizy i wyci\u0105gni\u0119cia wniosk\u00f3w. Dobrze wi\u0119c \u017ce chcemy zdiagnozowa\u0107 sytuacj\u0119 na naszym podw\u00f3rku. Byleby\u015bmy to robili odpowiedzialnie. Je\u017celi wiec, a tak jest w omawianym artykule, kto\u015b sugeruje symptomy kryzysu i zagro\u017cenia na krajowym rynku, to powinien to czyni\u0107 niezwykle precyzyjnie, tym bardziej \u017ce reprezentuje instytucj\u0119 darzon\u0105 szacunkiem i autorytetem. Autor powinien mie\u0107 \u015bwiadomo\u015b\u0107, \u017ce jego tekst ukaza\u0142 si\u0119 w Gazecie Bankowej nie z racji merytorycznej analizy (bo pod tym wzgl\u0119dem zawarte tezy s\u0105 s\u0142abo, a nawet wcale, poparte faktami), a raczej intryguj\u0105cego tematu i marki instytucji jak\u0105 reprezentuje. Dok\u0142adnie z tych samych powod\u00f3w tekst ten zaprezentowano na stronach internetowych Gazety Wyborczej. <\/p>\n

<\/span><\/p>\n

Je\u017celi jeste\u015bmy blisko jakiego\u015b kryzysu, to oczywi\u015bcie nie mam nic przeciwko \u017ceby o tym pisa\u0107 i zmusza\u0107 decydent\u00f3w i organy nadzoruj\u0105ce do dzia\u0142ania. Problem w tym \u017ce autor tekstu mia\u0142 powa\u017cne problemy z udowodnieniem \u017ce jest kiepsko, a raczej w og\u00f3le mu si\u0119 to nie uda\u0142o. M\u00f3wi\u0105c pro\u015bciej, tekst napisany jest w konwencji sensacyjnej, przy czym czytelnik interesuj\u0105cy si\u0119 krajowym rynkiem nieruchomo\u015bci , rynkiem finansowym i makroekonomi\u0105 zauwa\u017cy \u017ce chwilami autor wr\u0119cz sam sobie przeczy. <\/p>\n

<\/span><\/p>\n

Znaczna cz\u0119\u015b\u0107 omawianego tekstu jest po\u015bwiecona przypomnieniu kryzysu na rynku ameryka\u0144skim ,jego przyczyn oraz skutk\u00f3w dla sektora finansowego. T\u0105 cz\u0119\u015b\u0107 pozostawi\u0119 bez komentarza, poniewa\u017c trudno si\u0119 z opisem sytuacji nie zgodzi\u0107. Zreszt\u0105 s\u0105 to informacje powszechnie ju\u017c znane z prasy nie tylko ekonomicznej. Niemniej ju\u017c sam opis rynku ameryka\u0144skiego i \u015bwiadomo\u015b\u0107 polskich reali\u00f3w powinna zach\u0119cic autora tekstu do zaznaczenia, \u017ce pomi\u0119dzy ameryka\u0144skim a krajowym rynkiem r\u00f3znice s\u0105 tak ogromne, i\u017c szukanie tu ewentualnych przykrych analogii jest mocno nie na miejscu. Przede wszystkim nie ta skala rynku, nie to znaczenie dla gospodarki, nie te zasady finansowania i nie te konsekwencje na wypadek zastoju na krajowym rynku nieruchomo\u015bci. Szczerze m\u00f3wi\u0105c, zaryzykuje wr\u0119cz twierdzenie, \u017ce trudno mi nawet okre\u015bli\u0107 co to mia\u0142by by\u0107 kryzys na rynku nieruchomo\u015bci w naszych warunkach i jakie towarzyszy\u0142yby temu okoliczno\u015bci makroekonomiczne. Nie oznacza to i\u017c nie dostrzegam zagro\u017ce\u0144, ale to temat na odr\u0119bny artyku\u0142 i na pewno nie w takim tonie jak opiniowany przeze mnie.<\/p>\n

<\/span><\/p>\n

Poni\u017cej, prezentuje my\u015bli autora i m\u00f3j do nich komentarz.<\/p>\n

<\/span><\/p>\n

„ R\u00f3wnie\u017c w Polsce zwi\u0119kszy\u0142 si\u0119 udzia\u0142 Skorzystaj z naszej oferty!<\/span><\/b>kredyt\u00f3w<\/span><\/b><\/a> hipotecznych o podwy\u017cszonym ryzyku. Zdarza si\u0119, \u017ce banki udzielaj\u0105 kredyt\u00f3w o wska\u017aniku LTV nawet na poziome 130 proc. lub w przypadku klient\u00f3w o ni\u017cszym dochodzie na okres 50 lat.”<\/p>\n

<\/span><\/span><\/i><\/p>\n

<\/p>\n

\u00a0<\/p>\n

<\/span><\/i><\/p>\n

No w\u0142a\u015bnie, „zdarza si\u0119”. Problem w tym, \u017ce tylko si\u0119 zdarza, bo jak na razie nie jest to powszechn\u0105 praktyk\u0105 w przypadku wska\u017anika LTV i nie s\u0105dz\u0119 by by\u0142o. Przegl\u0105d oferty rynkowej tylko to potwierdza. Zreszt\u0105 w takim przypadku musia\u0142bym pozna\u0107 wszystkie parametry kredytu i umowy oraz portfela danego banku, bo trudno uwierzy\u0107 w a\u017c tak\u0105 naiwno\u015b\u0107 bankowc\u00f3w. Przypomn\u0119 po raz kolejny, \u017ce je\u017celi chce si\u0119 przekonac czytelnika do swoich racji w tak powa\u017cnym temacie jak ostrzeganie przed kryzysem, to nie mo\u017cna si\u0119 pos\u0142ugiwa\u0107 metod\u0105 skrajnych przyk\u0142ad\u00f3w. W taki spos\u00f3b mo\u017cna udowodni\u0107 dos\u0142ownie wszystko.

<\/span><\/p>\n

<\/span><\/p>\n

„..z komentarzy wielu polskich bankowc\u00f3w wynika\u0142oby, \u017ce \u00f3w kryzys w \u017caden spos\u00f3b nie mia\u0142 – i nie b\u0119dzie mia\u0142 – wp\u0142ywu na nasz rynek bankowy…………… Jednak kryzys ameryka\u0144ski mocno nadwer\u0119\u017cy\u0142 komfort inwestor\u00f3w i ich decyzje maj\u0105ce wp\u0142yw r\u00f3wnie\u017c na rynek polski mog\u0105 nie zawsze by\u0107 w pe\u0142ni racjonalne.”<\/p>\n

<\/span><\/i><\/p>\n

Powy\u017cszy cytat poda\u0142em, poniewa\u017c w kilku miejscach artyku\u0142u autor nie m\u00f3g\u0142 si\u0119 zdecydowa\u0107 co jest problemem. Krajowy rynek nieruchomo\u015bci czy konsekwencje zmian nastroj\u00f3w na rynkach finansowych, czy te\u017c powa\u017cnych strat niekt\u00f3rych instytucji finansowych. Nie rozumiem jakie jest w naszych warunkach prze\u0142o\u017cenie pomi\u0119dzy nadwer\u0119\u017conym komfortem inwestor\u00f3w a – przyk\u0142adowo – naszym rynkiem pierwotnym i wt\u00f3rnym dom\u00f3w jednorodzinnych. Ponadto autor zdaje si\u0119 dziwi\u0107 i\u017c „wielu polskich bankowc\u00f3w” nie wierzy we wp\u0142yw kryzysu w USA na nasz sektor bankowy. Problem raczej w tym i\u017c autor omawianego tekstu jest kolejna osob\u0105 kt\u00f3ra to wieszczy, ale tak jak poprzednicy nie potrafi dok\u0142adniej wskaza\u0107 o kogo chodzi. Je\u017celi wi\u0119c kt\u00f3ry\u015b z krajowych bank\u00f3w poniesie konsekwencje problem\u00f3w finansowych sp\u00f3\u0142ki matki, to warto by\u0142oby okre\u015bli\u0107 skal\u0105 zagro\u017cenia. Czy jest ona ponadprzeci\u0119tna? <\/p>\n

<\/span><\/p>\n

„Opisane wy\u017cej przyczyny pocz\u0105tkowe wyst\u0105pienia kryzysu subprime mog\u0105 wyst\u0105pi\u0107 r\u00f3wnie\u017c w Polsce.”
<\/span><\/i>To zdanie dok\u0142adnie oddaje atmosfer\u0119 ca\u0142ego artyku\u0142u. Jak ju\u017c wspomnia\u0142em szukanie analogi pomi\u0119dzy krajowym rynkiem a ameryka\u0144skim nie ma sensu. Zbyt mocno si\u0119 r\u00f3\u017cnimy. „Przyczyny pocz\u0105tkowe….mog\u0105”. Takie okre\u015blenia s\u0105 niezwykle og\u00f3lne. Autor z jednej strony chce si\u0119 wpisa\u0107 w modne ostatnio pisanie o rynku nieruchomo\u015bci i diagnozowanie zagro\u017ce\u0144, a z drugiej strony og\u00f3lno\u015b\u0107 stwierdze\u0144 wymieszana z domniemaniami wskazuje \u017ce ma powa\u017cny problem w ich oszacowaniem. Wskazywanie na zmienne oprocentowanie kredyt\u00f3w hipotecznych czy znaczny udzia\u0142 kredyt\u00f3w indeksowanych jest jedynie wymienieniem zagro\u017ce\u0144 r\u00f3wnie\u017c bez podania ich skali. Taki a nie inny spos\u00f3b finansowania (ryzyko stopy procentowej) oraz udzia\u0142 kredyt\u00f3w indeksowanych jest tylko prost\u0105 konsekwencj\u0105 etapu obiektywnego rozwoju rynku i zasad jego finansowania. Trudno z tego robi\u0107 zarzut. Je\u017celi wiec podniesienie stopy o 2%-3% jest zagro\u017ceniem, to w jakim stopniu. Moim zdaniem wci\u0105\u017c niewielkim, bior\u0105c pod uwag\u0119 obecn\u0105 korzystn\u0105 jako\u015b\u0107 portfela kredyt\u00f3w hipotecznych. W przypadku ryzyka walutowego po drodze nale\u017ca\u0142oby okre\u015bli\u0107 o jakim os\u0142abienia z\u0142otego m\u00f3wimy. W dalszej cz\u0119\u015bci autor do\u015b\u0107 pozytywnie wyra\u017ca si\u0119 o tzw. regulacji S, kt\u00f3ra ujmowa\u0142a ryzyko walutowe. <\/p>\n

<\/span><\/p>\n

„Polski rynek kredyt\u00f3w hipotecznych jest rynkiem stosunkowo m\u0142odym, b\u0119d\u0105cym w fazie rozwoju i wzrostu. Wi\u0119kszo\u015b\u0107 bank\u00f3w budowa\u0142a modele scoringowe dla kredyt\u00f3w hipotecznych w oparciu o dane wewn\u0119trzne. Jednak polski rynek kredyt\u00f3w charakteryzuje si\u0119 kr\u00f3tk\u0105 histori\u0105 kredytow\u0105.”<\/p>\n

<\/i><\/span><\/p>\n

Absolutna zgoda. Ale nie mo\u017cna wobec tego sugerowa\u0107, \u017ce brak do\u015bwiadczenia niesie ze sob\u0105 powa\u017cne zagro\u017cenie. Autor przypomina \u017ce wzrost ryzyka niewyp\u0142acalno\u015bci nast\u0119puje po kilku latach. Historia naszego rynku nieruchomo\u015bci dla os\u00f3b fizycznych jest ju\u017c sporo d\u0142u\u017csza, chocia\u017c pod wzgl\u0119dem rozmiaru rynku – skromna. My\u015bla\u0142em, \u017ce z racji miejsca pracy (PWC, zesp\u00f3\u0142 us\u0142ug doradczych dla sektora finansowego), autor posiada stosowne dane i potrafi rozwin\u0105\u0107 ten w\u0105tek. <\/p>\n

<\/span><\/p>\n

Dalej przytaczane sa argumenty, kt\u00f3ry mnie sprowokowa\u0142y do napisania tego tekstu i bardzo zaskoczy\u0142y<\/span><\/b>.<\/p>\n

<\/span><\/p>\n

„Pierwsze sygna\u0142y ostrzegawcze mo\u017cemy ju\u017c obserwowa\u0107 na rynku polskim. Nast\u0105pi\u0142o wyhamowanie wzrostu cen i zmniejszy\u0142a si\u0119 p\u0142ynno\u015b\u0107 na rynku mieszkaniowym. Poszczeg\u00f3lne banki odnotowuj\u0105 wzrost szkodowo\u015bci w segmencie kredyt\u00f3w hipotecznych. Przez wiele ostatnich lat obserwowali\u015bmy nadp\u0142ynno\u015b\u0107 w polskim systemie bankowym, jednak od kilku miesi\u0119cy mo\u017cemy zaobserwowa\u0107 intensywniejsze poszukiwanie finansowania kredyt\u00f3w hipotecznych na rynku, na przyk\u0142ad poprzez zwi\u0119kszenie atrakcyjno\u015bci depozyt\u00f3w. Trudno\u015bci z pozyskaniem \u015brodk\u00f3w na pokrycie strat kredytowych by\u0142y jedn\u0105 z przyczyn pog\u0142\u0119bienia kryzysu subprime”<\/p>\n

<\/span><\/span><\/i><\/p>\n

<\/p>\n

\u00a0<\/p>\n

<\/span><\/p>\n

Wyhamowanie cen przyj\u0105\u0142bym raczej jako normalizacj\u0119, po ogromnych wzrostach w ostatnich 2-3 latach. Wzrost cen o 30%-40% to \u017cadna normalno\u015b\u0107 a efekt powa\u017cnego rozmini\u0119cia si\u0119 popytu i poda\u017cy na zaniedbanym rynku mieszkaniowym w kraju, kt\u00f3ry mia\u0142 przej\u015bciowo 20% bezrobotnych (przynajmniej oficjalnie). Przypomn\u0119 \u017ce prognozy analityk\u00f3w rynku nieruchomo\u015bci dla bie\u017c\u0105cego roku m\u00f3wi\u0105 najcz\u0119\u015bciej o zmianach cen\u00a0 <\/span>w przedziale +- 10%. S\u0105dze ze nawet przy pogorszeniu koniunktury w Polsce do 3% w \u015brednim terminie ch\u0119tnych na licytowane mieszkania nie zabraknie ani na nowo budowane. Argumentacja do nadp\u0142ynno\u015bci powinna si\u0119 spotka\u0107 ze sprostowaniem w Gazecie Bankowej<\/b>. Polski rynek normalnieje i nadp\u0142ynno\u015b\u0107 bank\u00f3w by\u0142a przejawem m\u0142odego wieku gospodarki wolnorynkowej. W Polsce oczekiwano utraty nadp\u0142ynno\u015bci ju\u017c kilka lat temu. \u00a0<\/span>Jedynie zbieg wielu okoliczno\u015bci makroekonomicznych odwleka\u0142 ten moment w czasie. To ze obserwujemy to teraz, nie jest konsekwencj\u0105 rynku kredyt\u00f3w hipotecznych a wzrostu zad\u0142u\u017cenia og\u00f3\u0142em, kt\u00f3re jest relatywnie niskie w Polskiej gospodarce. Zastanawiam si\u0119 sk\u0105d autor czerpie informacje o wyodr\u0119bnionym i sztywnym finansowaniu portfela kredyt\u00f3w hipotecznych, co ma rzekomo zmusza\u0107 banki do poszukiwania pieni\u0119dzy na rynku mi\u0119dzybankowym. To ju\u017c nieuzasadnione sianie paniki. <\/p>\n

<\/span><\/p>\n

Ostatnie zdanie cytatu wskazuje ma potencjalne problemy. Trudno jednak polemizowac i przenosi\u0107 to na wynik finansowy sektora bankowego, bo autor jak na wymow\u0119 artyku\u0142u, jest wyj\u0105tkowo niekonkretny. Mo\u017cna tworzy\u0107 negatywne scenariusze dla rynku nieruchomo\u015bci i wymienia\u0107 wyraz subprime w polskim kontek\u015bcie, ale tym si\u0119 by\u0107 mo\u017ce r\u00f3\u017cni\u0119 od autora artyku\u0142u, \u017ce nie mia\u0142bym odwagi prezentowa\u0107 negatywnych wizji bez przedstawienia chocia\u017c uproszczonego negatywnego scenariusza rynku nieruchomo\u015bci i sytuacji makroekonomicznej. <\/p>\n

<\/span><\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

Czytaj dalej →<\/span><\/a><\/p>\n","protected":false},"author":1,"featured_media":0,"comment_status":"open","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":[],"categories":[21],"tags":[],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/opinieekonomiczne.pl\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/582"}],"collection":[{"href":"https:\/\/opinieekonomiczne.pl\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/opinieekonomiczne.pl\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/opinieekonomiczne.pl\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/users\/1"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/opinieekonomiczne.pl\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=582"}],"version-history":[{"count":0,"href":"https:\/\/opinieekonomiczne.pl\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/582\/revisions"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/opinieekonomiczne.pl\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=582"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/opinieekonomiczne.pl\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=582"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/opinieekonomiczne.pl\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=582"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}