![\"\"](\"resources\/2007_11_1_tabela_cen.jpg\")
<\/p>\n<\/p>\n
W poniedzia\u0142ek GUS opublikowa\u0142 informacj\u0119 o cenie 1 metra kwadratowego powierzchni u\u017cytkowej budynku mieszkalnego w III kw. Cena ta po raz pierwszy przekroczy\u0142a 3 tys. z\u0142. Dok\u0142adnie by\u0142o to 3041 z\u0142. Warto\u015b\u0107 jednego metra publikowana jest od lat, ale p\u00f3l roku temu informacja po I kw wywo\u0142a\u0142a spore poruszenie. Sam fakt, i\u017c akurat by\u0142o to po I kw jest raczej wynikiem zestawienia tego przez dziennikarzy czy tez czytelnik\u00f3w z rosn\u0105cymi cenami mieszka\u0144 w najwi\u0119kszych miastach kraju. Wtedy w najwi\u0119kszych miastach \u00a0<\/span>Polski cena metra w nowym budynku mieszkalnym by\u0142a w przedziale od 4 tys. z\u0142 do ponad 7 tys. z\u0142 (Warszawa).W zwi\u0105zku z tym GUS opublikowa\u0142 informacje o tym czym w rzeczywisto\u015bci jest podawana warto\u015b\u0107.<\/font><\/p>\n Przede wszystkim jest to \u015brednia dla ca\u0142ego kraju. Ponadto \u015brednia ta obejmuje koszty poniesione na wybudowanie 1 metra na chwil\u0119 przekazania odbiorcy. Mo\u017ce to by\u0107 wi\u0119c tzw. stan deweloperski. Informacj\u0119 o kosztach przekazuje si\u0119 na formularzu B-09. Wed\u0142ug instrukcji do formularza koszty maj\u0105 odzwierciedla\u0107 ca\u0142o\u015b\u0107 wydatk\u00f3w poniesionych na wybudowanie budynku, a wi\u0119c od koszty nabycia dzia\u0142ki i jej przygotowania poprzez wykorzystane materia\u0142y i tzw. robocizn\u0119, po koszty dokumentacji. Nie wykluczam, \u017ce podawane koszty mog\u0105 nie odzwierciedla\u0107 ca\u0142o\u015bci poniesionych, ale moim zdaniem nie umniejsza to powa\u017cnie jako\u015bci podawanej informacji. Na warto\u015b\u0107 metra sk\u0142adaj\u0105 si\u0119 koszty ponoszone w trakcie ca\u0142ego okresu budowy budynku mieszkalnego, kt\u00f3ry o ile dobrze pami\u0119tam mie\u015bci si\u0119 w przedziale od 2 do 3 lat. Kiedy jeszcze we\u017amiemy pod uwag\u0119, \u017ce cz\u0119\u015b\u0107 materia\u0142\u00f3w mog\u0142a by\u0107 kontraktowana wcze\u015bniej i \u017ce wcze\u015bniej ju\u017c musia\u0142 by\u0107 (na og\u00f3\u0142) kupiony grunt, to mo\u017cna powiedzie\u0107 \u017ce wskazany koszt 1 metra odzwierciedla koszt (wa\u017c\u0105c tempem ponoszenia koszt\u00f3w) sprzed od 1,5 do 1 roku. Problemem jest to, \u017ce nie publikuje si\u0119 r\u00f3wnocze\u015bnie takich koszt\u00f3w w rozbiciu na wojew\u00f3dztwa i miasta. Oczywi\u015bcie taka informacja jest dost\u0119pna, m.in. jako warto\u015b\u0107 odtworzeniowa.<\/font><\/p>\n W uj\u0119ciu rocznym cena metra podana przez GUS wzros\u0142a nominalnie o prawie 19%. Ostatnio dwucyfrowa roczna dynamika by\u0142a w 2004 r. Cena metra w III kwartale niemal ka\u017cdego roku jest wy\u017csza od warto\u015bci ustalonych dla II, III i IV kwarta\u0142u. S\u0105dz\u0119 \u017ce tak znaczny skok ceny w III kw jest ju\u017c tylko potwierdzeniem, \u017ce poprawa popytu i wzrost budownictwa na mieszkania przestaje powoli dotyczy\u0107 tylko g\u0142\u00f3wnych o\u015brodk\u00f3w miejskich. Na coraz wi\u0119ksz\u0105 sk\u0142onno\u015b\u0107 do budowania zwracano uwag\u0119 ju\u017c przy okazji statystyk opisuj\u0105cych ruch budowlany. Ponadto ujawniaj\u0105 si\u0119 powoli skutki oddawania do u\u017cytkowania mieszka\u0144 kt\u00f3rych budow\u0119 rozpocz\u0119to na prze\u0142omie 2005 i 2006 r. Podawana cena metra ma pewne cechy sezonowo\u015bci rocznej, ale jej zmienno\u015b\u0107 jest dosy\u0107 spora i ewentualne badania statystyczne lepiej oprze\u0107 na wyprowadzanych na podstawie danych kwartalnych trendach. Dane za III kw potwierdzaj\u0105, co ju\u017c by\u0142o s\u0142abo widoczne po wynikach I i II kwarta\u0142u, a mianowicie \u017ce koszt ceny metra zacznie przyspiesza\u0107. To oczywi\u015bcie \u017cadne odkrycie, bior\u0105c pod uwag\u0119 to co dzieje si\u0119 w budownictwie mieszkaniowych.<\/font><\/p>\n Wracaj\u0105c do zarzutu, \u017ce cena 1 metra nie ma wiele wsp\u00f3lnego z cenami w najwi\u0119kszych polskich miastach, to warto przyjrze\u0107 si\u0119 czy aby podawane ceny s\u0105 obiektywn\u0105 informacj\u0105 i czy s\u0105 \u015bci\u015ble zwi\u0105zane z kosztami. Ale kto powiedzia\u0142, \u017ce cena rynkowa mieszka\u0144 musi mie\u0107 wiele wsp\u00f3lnego z jej kosztami. Oczywi\u015bcie wspomn\u0119, \u017ce \u015brednia dla kraju nigdy nie b\u0119dzie reprezentatywna dla najwi\u0119kszych miast. Prosz\u0119 zauwa\u017cy\u0107, \u017ce \u015bwiadomo\u015b\u0107 Polak\u00f3w o cenach mieszka\u0144 tworz\u0105 doniesienia z Warszawy, Krakowa, Tr\u00f3jmiasta, Poznania, Wroc\u0142awia i \u0141odzi. W tym roku do prezentowanych w mediach statystyk do\u0142\u0105czono Katowice. Sze\u015b\u0107 pierwszych wymienionych o\u015brodk\u00f3w miejskich \u0142\u0105czy to \u017ce na og\u00f3\u0142 s\u0105 to jedne z najwi\u0119kszych polskich miast, ale i fakt i\u017c odnosz\u0105 w\u0142a\u015bnie znaczny sukces ekonomiczny, czego wynikiem s\u0105 rosn\u0105ce ceny mieszka\u0144. Na te sze\u015b\u0107 miast przypada\u0142o od 2000 do 2006 r. od 47% do prawie 70% mieszka\u0144 oddawanych przez deweloper\u00f3w i sp\u00f3\u0142dzielnie. Bior\u0105c pod uwag\u0119 i\u017c w opracowaniach prezentowanych w mediach wyst\u0119puje \u0141\u00f3d\u017a, to bior\u0105c pod uwag\u0119 liczb\u0119 oddawanych mieszka\u0144 w wojew\u00f3dztwach, to ju\u017c wcze\u015bniej w statystykach powinno si\u0119 wspomina\u0107 o wojew\u00f3dztwie \u015bl\u0105skim oraz kujawsko-pomorskim czy lubelskim. W za\u0142\u0105czonej tabeli przedstawi\u0142em dla ka\u017cdego z prezentowanych miast \u015brednie koszty budowy 1 m kwadratowego, kt\u00f3re s\u0105 wyliczane dla ka\u017cdego wojew\u00f3dztwa i m.in. miasta wojew\u00f3dzkiego. Zwracam uwag\u0119 \u017ce\u00a0 <\/span>prezentowane ceny nowych mieszka\u0144 i koszty ich budowy, na tym poziomie agregacji mog\u0105 zawiera\u0107 minimalny b\u0142\u0105d i mo\u017cliwej do wyliczenia na tej podstawie relacji kosztu do ceny rynkowej nie nale\u017cy odnosi\u0107 do ka\u017cdego przypadku. Relacja kosztu do ceny rynkowej w poszczeg\u00f3lnych miastach nie dawa\u0142a mi tych samych warto\u015bci. Odchylenie od \u015bredniej si\u0119ga\u0142o od 6 do 11 punkt\u00f3w procentowych, czyli niema\u0142o. Na wykresie wstawi\u0142em lini\u0119 koszt\u00f3w dla wskazanych sze\u015bciu miast, co mniej wi\u0119cej odpowiada kosztom ich budowy. Przypominam, \u017ce wskazany koszt to warto\u015b\u0107 kosztorysowa budowy 1 metra. <\/font><\/p>\n Zmierzam do tego, \u017ce wspomniana przez GUS cena metra i wyniki dla wybranych miast wcale nie musz\u0105 w sobie zawiera\u0107 powa\u017cniejszego b\u0142\u0119du. Ujawnia si\u0119 druga strona problemu mieszka\u0144. Ot\u00f3\u017c tam gdzie popyt przewy\u017csza\u0142 poda\u017c, deweloperom \u0142atwiej by\u0142o windowa\u0107 ceny, co powodowa\u0142o odrywanie si\u0119 od cen rynkowych od koszt\u00f3w. Niestety taka jest cena sukcesu ekonomicznego Warszawy czy Wroc\u0142awia, na\u0142o\u017conego na okres \u015bwietnej koniunktury gospodarczej. Budowla\u0144cy r\u00f3wnie\u017c zaskoczeniu koniunktur\u0105, dopiero w 2005 zacz\u0119li masowo ubiega\u0107 si\u0119 o zezwolenia na budow\u0119. Ceny dopiero w tym roku przesta\u0142y gwa\u0142townie rosn\u0105\u0107. To efekt mo\u017cliwo\u015b\u0107 akceptacji cen przez Polak\u00f3w oraz zapowied\u017a nowych mieszka\u0144 kt\u00f3re pojawi\u0105 si\u0119 na rynku w najbli\u017cszych kwarta\u0142ach.<\/font><\/p>\n Wskazana na wykresie potencjalna r\u00f3\u017cnica kosztu budowy i ceny rynkowej, to r\u00f3wnie\u017c przypomnienie, \u017ce niema\u0142a cz\u0119\u015b\u0107 deweloper\u00f3w robi\u0142a \u015bwietne zyski na realizacji projekt\u00f3w. Przez pewien czas wykorzystywano przecie\u017c grunty zakupione po relatywnie (w por\u00f3wnaniu ze stanem obecnym) niskich cenach oraz kontraktowano stosunkowo taniej cz\u0119\u015b\u0107 materia\u0142\u00f3w do budowy. Szkoda wi\u0119c, \u017ce tak rzadko si\u0119 m\u00f3wi o rentowno\u015bciach netto deweloper\u00f3w operuj\u0105cych w Warszawie, w przedziale od 10% do nawet 20%. \u017bal za odchodz\u0105cymi pot\u0119\u017cnymi mar\u017cami jest tak du\u017cy, \u017ce jeden z warszawskich deweloper\u00f3w przedstawi\u0142 pomys\u0142, by miasto sprzedawa\u0142o grunty pod budow\u0119 mieszka\u0144 po niskich, nierynkowych, cenach. Dzi\u0119ki temu, wg tego\u017c przedsi\u0119biorcy, mieszkania by\u0142yby ta\u0144sze. Trudno nawet komentowa\u0107 takie pomys\u0142y. <\/font><\/p>\n Ko\u0144cz\u0105c, wydaje mi si\u0119 wi\u0119c \u017ce wska\u017anik kosztu 1 metra podawany przez GUS, z racji kategorii jak\u0105 przedstawia, zaczyna z oczywistym op\u00f3\u017anieniem pokazywa\u0107 wzrostu koszt\u00f3w budowy mieszka\u0144. Ten sam wska\u017anik dla miast wydaje mi si\u0119 do\u015b\u0107 przyzwoicie prezentowa\u0107 koszty budowy. Nie jest to miara idealna, ale innej – \u0142atwej do pozyskania – raczej nie ma. Wykaza\u0142em r\u00f3wnie\u017c, jak s\u0105dz\u0119, \u017ce odnoszenie wska\u017anika \u015bredniego kosztu wyliczanego dla ca\u0142ego kraju, nie ma sensu dla proces\u00f3w cenowych zachodz\u0105cych w du\u017cym miastach, co zrozumia\u0142e. Mo\u017cna te\u017c powiedzie\u0107 odwrotnie: sytuacja na rynku budownictwa mieszkaniowego w Warszawie czy Krakowie te\u017c nie jest reprezentatywna dla pozosta\u0142ej cz\u0119\u015bci kraju.<\/font><\/p>\n![\"\"](\"resources\/2007_11_2new_cena_metra.jpg\")
<\/p>\n![\"\"](\"resources\/2007_11_3_mieszkania.jpg\")
<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"Czytaj dalej