![\"\"](\"resources\/2007_V_budownictwo_mieszkaniowe.gif\")
<\/p>\n<\/p>\n
W ubieg\u0142ym tygodniu „Rzeczpospolita” przedstawi\u0142a skr\u00f3t najnowszego programu rz\u0105dowego dla budownictwa mieszkaniowego. Stara\u0142em si\u0119 w internecie zdoby\u0107 tekst tego programu, ale nawet na stronie ministerstwa budownictwa nie potrafi\u0142em znale\u017a\u0107 tego materia\u0142u. By\u0107 mo\u017ce nie by\u0142em zbyt sprawny w poszukiwaniu, w zwi\u0105zku z czym opar\u0142em si\u0119 na informacjach z „Rzeczpospolitej”. A przy okazji chcia\u0142em ten materia\u0142 wykorzysta\u0107 jako form\u0119 aneksu do zako\u0144czonej w lutym analizy budownictwa.<\/font><\/span><\/p>\n\n Na wst\u0119pie by lepiej si\u0119 zrozumie\u0107, nale\u017cy sobie powiedzie\u0107 pewne rzeczy w celu lepszego zrozumienia dalszej cz\u0119\u015bci. Posiadanie mieszkania (mowa o mo\u017cliwo\u015bci mieszkania, a nie akcie w\u0142asno\u015bci) jest postrzegane jako dobro niezb\u0119dne spo\u0142ecznie. Cz\u0142owiek dla prawid\u0142owego rozwoju potrzebuje je\u015b\u0107, pi\u0107 i mie\u0107 schronienie (ja potrzebuje jeszcze telewizor do pe\u0142ni szcz\u0119\u015bcia, <\/u><\/font><\/span>J<\/span><\/span><\/u>)<\/span><\/u>. Dodatkowo to schronienie pozwala mu na za\u0142o\u017cenie i rozw\u00f3j rodziny. I tak dalej w tym stylu. Dobra i us\u0142ugi uznane za spo\u0142ecznie niezb\u0119dne na og\u00f3\u0142 ciesz\u0105 si\u0119 mniejszymi obci\u0105\u017ceniami fiskalnymi (jak produkcja, przetw\u00f3rstwo i sprzeda\u017c podstawowej \u017cywno\u015bci, np., mleka, pieczywa, mi\u0119sa itd.) i wsparciem pa\u0144stwa. To samo dotyczy mieszka\u0144, z tym \u017ce budownictwo mieszkaniowe jest wspierane w daleko mniejszym stopniu ni\u017c \u017cywno\u015b\u0107. Relacja kosztu mieszkania do wynagrodze\u0144 powoduje, \u017ce dla wi\u0119kszo\u015bci ludzi kupno nowego mieszkania czy budowa domu jest kompletnie niemo\u017cliwa<\/u>. Zjawiska kt\u00f3re powoduje, \u017ce wynagrodzenie miesi\u0119czne (roczne) jest jakie jest, i zjawiska ekonomiczne kt\u00f3rych wypadkow\u0105 jest koszt mieszkania, to dwa niemal odr\u0119bne \u015bwiaty<\/u>. Po prostu cena ceg\u0142y, okna, betonu, stali zbrojeniowej jest pochodn\u0105 przede wszystkim koszt\u00f3w (obiektywne procesy ekonomiczne) ich produkcji i cz\u0119\u015bciowo, w niekt\u00f3rych przypadkach, popytu na nie. M\u00f3wi\u0105c inaczej, domu z tektury nikt nie wybuduje. Jest tania, ale nietrwa\u0142a. Je\u017celi kto\u015b kiedy\u015b spowoduje, \u017ce tektura nab\u0119dzie parametry materia\u0142\u00f3w budowlanych (trwa\u0142o\u015b\u0107, parametry termiczne itd.) bez wzrostu jej ceny, to problem wsparcia pa\u0144stwa zniknie i ka\u017cdy b\u0119dzie m\u00f3g\u0142 sobie wybudowa\u0107 dom jaki zechce. Przyk\u0142ad pozornie prosty czy te\u017c nawet g\u0142upi. Poda\u0142em go jednak premedytacj\u0105, bo konflikt pomi\u0119dzy wynagrodzeniem a kosztem mieszkania istnieje i w przysz\u0142o\u015bci da si\u0119 zniwelowa\u0107 w niewielkim stopniu. I to niestety ta relacja determinuje w przewa\u017caj\u0105cej cz\u0119\u015bci k\u0142opoty w zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych.<\/span><\/font><\/p>\n\n Powy\u017cszy kr\u00f3tki wst\u0119p by\u0142 konieczny, bo czytaj\u0105c za\u0142o\u017cenia kolejnego programu budownictwa mieszkaniowego autorzy pr\u00f3buj\u0105 stworzy\u0107 wra\u017cenie, \u017ce jak si\u0119 chce i napisze par\u0119 nowych ustaw a kilka innych zmieni to mo\u017cna uzyska\u0107 piorunuj\u0105cy efekt, czyli 2 miliony mieszka\u0144 do 2013 r.<\/u> To daje 330 tys. mieszka\u0144 rocznie, czyli tyle ile oddano do u\u017cytku w ci\u0105gu trzech ostatnich lat. Oczywi\u015bcie wiadomo, \u017ce narasta\u0142oby to powoli z roku na rok. Inaczej w 2013 liczba oddawanych mieszka\u0144 nie przekroczy 145 tys., czyli do tego roku roczne tempo oddanych do u\u017cytku lokali (budownictwo wielorodzinne i jednorodzinne) b\u0119dzie w granicach 3%-4%. Dla zobrazowania problemu i podkre\u015blenia rewolucyjno\u015bci swojego programu, autorzy pos\u0142u\u017cyli si\u0119 skrajno\u015bciami, kt\u00f3re s\u0105 nie do wychwycenia dla os\u00f3b, kt\u00f3re nie obcuj\u0105 z problematyk\u0105 budownictwa i liczbami<\/u>. Dynamika 3%-4% jest jedynie prostym przeci\u0105gni\u0119ciem trendu z ostatniego okresu, przy za\u0142o\u017ceniu spowolnienia tego tempa. Ale jest w tym troch\u0119 manipulacji. Zmiany gospodarcze z lat 90-tych oznacza\u0142y dla budownictwa kolosalne zmiany w procesie budowlanym w rozumieniu prywatyzacji i zmiany zasad finansowania budownictwa mieszkaniowego. Z ponad stu tysi\u0119cy mieszka\u0144 oddawanych na pocz\u0105tku lat 90-tych, w 1996 oddano tylko 62 tys. Jak na kraj, w kt\u00f3rym oddawano w latach 70-tych rocznie nawet ponad 200 tys. mieszka\u0144 rocznie – po prostu szok. W ci\u0105gu kilkunastu lat budownictwo sp\u00f3\u0142dzielcze, zak\u0142adowe, komunalne, przesta\u0142o dominowa\u0107 w budownictwie mieszkaniowym i obecnie to jedynie 1\/3 rynku. W to miejsce weszli deweloperzy. O tego czasu liczba oddawanych mieszka\u0144 ro\u015bnie, cho\u0107 by\u0107 mo\u017ce nie na miar\u0119 naszych marze\u0144, ale za to na pewno na miar\u0119 rynkowych mo\u017cliwo\u015bci<\/u>. O ile rocznie? I tu jest problem (dla tych co chc\u0105 go mie\u0107), bo wskutek zmian przepis\u00f3w i waha\u0144 rynkowych liczba dom\u00f3w jednorodzinnych i wielorodzinnych, dochodzi\u0142o do zmian, kt\u00f3re utrudniaj\u0105 wyliczenie prostego wzrostu. Idealnym przyk\u0142adem jest rok 2003, kiedy wskutek zmian przepis\u00f3w o oddaniu do u\u017cytku m.in. dom\u00f3w jednorodzinnych ich liczba nagle skoczy\u0142a do 118 tys., gdy rok wcze\u015bniej oddano do u\u017cytku 52 tys. a w rok p\u00f3\u017aniej 65 tys. dom\u00f3w. W rzeczywisto\u015bci wyliczenie dynamiki jest do\u015b\u0107 proste, ale wielu analityk\u00f3w, ekonomist\u00f3w czy publicyst\u00f3w tak dobiera okresy analizy z ostatnich dziesi\u0119ciu lat, by wskaza\u0107 \u017ce nic si\u0119 nie dzieje i jest stagnacja<\/u>. Spr\u00f3bujmy tak: skoro w po\u0142owie lat 90-tych (\u015brednia z lat 95-96) oddano 65 tys. mieszka\u0144, a w ostatnich latach (\u015brednia z lat 05-06) 115 tys., to chyba jednak wzros\u0142o. \u015arednia stopa wzrostu w tym okresie to 6% rocznie. \u015aredni roczny wzrost PKB w tym, okresie to 4,6%. Dlaczego wi\u0119c do 2013 r., kiedy parametry makroekonomiczne maj\u0105 by\u0107 lepsze, wzrost ma stanowi\u0107 ledwie ponad po\u0142ow\u0119 dotychczasowego tempa? <\/font><\/span><\/p>\n\n W mediach przelewa si\u0119 co chwil\u0119 lament o zbyt ma\u0142ej liczbie budowanych mieszka\u0144, czego skutkiem maj\u0105 by\u0107 szokuj\u0105ce ceny metra kwadratowego w kilku najwi\u0119kszych miastach Polski, z Warszaw\u0105 na czele. Zwalanie winy na plany zagospodarowania czy opiesza\u0142o\u015b\u0107 w\u0142adz lokalnych nie ma sensu. Mamy dobry wzrost gospodarczy, weszli\u015bmy do UE i du\u017ce miasta po prostu od lat ponosz\u0105 konsekwencje swojego sukcesu ekonomicznego. Lokowanie si\u0119 central du\u017cych firm, wzrost p\u0142ac, powoduje niedopasowanie rynku, kt\u00f3re by\u0107 mo\u017ce przybra\u0142o wr\u0119cz karykaturalne formy. Nie jest tu nawet t\u0142umaczeniem fakt, i\u017c wg os\u00f3b zwi\u0105zanych z rynkiem nieruchomo\u015bci, w du\u017cych o\u015brodkach miejskich 15%-25% nabywc\u00f3w to spekulanci, czy – dok\u0142adniej m\u00f3wi\u0105c – osoby, kt\u00f3re nie kupuj\u0105 mieszka\u0144 na w\u0142asny u\u017cytek.. Taki stan nie b\u0119dzie trwa\u0142 wiecznie, je\u015bli we\u017amie si\u0119 pod uwag\u0119 liczb\u0119 uzyskiwanych zezwole\u0144 na budow\u0119. Dla mnie to kluczowa informacja, ale wielu analityk\u00f3w rynku i szeregu reformator\u00f3w budownictwa, dane te skrz\u0119tnie pomija. A wystarczy zrobi\u0107 prosty zabieg. Przy za\u0142o\u017ceniu (informacje GUS), \u017ce dom wielorodzinny buduje si\u0119 ok. dwa lata, a dom jednorodzinny – 6 lat, informacje te nak\u0142adamy na dane o uzyskanych zezwoleniach i wychodzi nam, \u017ce 150 tys. mieszka\u0144 oddanych do u\u017cytku przekroczymy w latach 2008-2010. Analiza pozwole\u0144 na budow\u0119 wskazuje, \u017ce budownictwo r\u00f3wnie\u017c z pewnym op\u00f3\u017anieniem zareagowa\u0142o na wzrost popytu na mieszkania<\/u>. Nie dziwi mnie to, bo wiele dzia\u0142\u00f3w gospodarki przyspieszy\u0142o po przekonaniu si\u0119, \u017ce gospodarka jednak wyra\u017anie i trwale przyspieszy\u0142a. Przy\u015bpieszenie, jakiego nabra\u0142o budownictwo mieszkaniowe potwierdza, \u017ce bariery administracyjne wcale nie s\u0105 a\u017c takim ograniczeniem, je\u017celi pojawi si\u0119 trwa\u0142y popyt na mieszkania. <\/font><\/span><\/p>\n\n Omawiany program pe\u0142en jest propozycji, kt\u00f3re m\u00f3wi\u0105 same za siebie. Tradycj\u0105 program\u00f3w dla budownictwa mieszkaniowego jest podkre\u015blanie ich zbawiennego wp\u0142ywu na gospodark\u0119, co ma przy okazji uzasadni\u0107 hojno\u015b\u0107 Pa\u0144stwa w jego wspieraniu. Pa\u0144stwo ma da\u0107 pieni\u0105dze (40 mld do 2013 r. na budow\u0119 i remonty), odda\u0107 grunty Skarbu Pa\u0144stwa, przekszta\u0142ci\u0107 ogr\u00f3dki dzia\u0142kowe w dzia\u0142ki budowlane, obni\u017cy\u0107 lub zlikwidowa\u0107 podatek od czynno\u015bci cywilnoprawnych, utrzymywa\u0107 VAT dla budownictwa na jak najni\u017cszym poziomie. Niski VAT ju\u017c by\u0142 i nie pomog\u0142o. By\u0142o te\u017c wsparcie w postaci dop\u0142at i refundacji program\u00f3w zwi\u0105zanych z budownictwem mieszkaniowym (od 1 do 3,5 mld pln rocznie w zale\u017cno\u015bci od sytuacji bud\u017cetu). By\u0142y te\u017c ulgi remontowe, z kt\u00f3rych w szczytowych okresach korzysta\u0142o ok. 8 mln Polak\u00f3w.<\/u> A mimo to rynek rozwija\u0142 si\u0119 w tempie jak wy\u017cej poda\u0142em. Aha, no i nabywcy obligacji (list\u00f3w zastawnych) mieliby na zach\u0119t\u0119 mie\u0107 ulg\u0119 podatkow\u0105. Zastanawiam si\u0119 tylko, czy autorzy programu zastanawiali si\u0119, dlaczego do tej pory emisja papier\u00f3w warto\u015bciowych zabezpieczonych hipotekami nie zrobi\u0142a furory w Polsce. <\/font><\/span><\/p>\n\n Od strony prawno-instytucjonalnej wsparciem maj\u0105 by\u0107, instytucja gwarancji sp\u0142aty kredytu przez Pa\u0144stwo dla gospodarstw mniej zamo\u017cnych, instytucja zajmuj\u0105ca si\u0119 obrotem kredytami hipotecznymi (czyli ju\u017c dwie instytucje), stworzenie innej formy zabezpieczenia inwestycji zamiast wpisu do hipoteki, wymuszenie na gminach ustalenia plan\u00f3w zagospodarowania na 20-30 lat.<\/font><\/span><\/p>\n\n Przedstawione w artykule zr\u0119by programu sugeruj\u0105, \u017ce autorzy tak ustawili wymagania, \u017ceby po latach m\u00f3c powiedzie\u0107: „no c\u00f3\u017c, chcieli\u015bmy dobrze, ale znowu by\u0142 op\u00f3r urz\u0119dnik\u00f3w”. Problem chyba polega na tym, \u017ce skoro kiedy\u015b si\u0119 powiedzia\u0142o o 3 mln mieszka\u0144, to co\u015b trzeba wymy\u015bli\u0107. Program jest nierealny. No chyba, \u017ce za\u0142o\u017cymy jak\u0105\u015b idealn\u0105 sytuacj\u0119 gospodarcz\u0105, typu 7% PKB rocznie, p\u0142ace rosn\u0105 jak w ostatnich kilku miesi\u0105cach (realnie o 6% rocznie), spada bezrobocie do 5% oraz gospodarka rozwija si\u0119 w spos\u00f3b zr\u00f3wnowa\u017cony. Fajnie, tylko \u017ce prawdopodobie\u0144stwo takie wariantu to maksymalnie 10%-15%.<\/u> Za du\u017co w tym ustawiania przepis\u00f3w i tworzenia instytucji pod jeden problem gospodarczy<\/u>. O desperacji w poszukiwaniu pomys\u0142u na 2 mln mieszka\u0144 chyba najlepiej \u015bwiadczy idea wspomagania rozwoju budownictwa terenami ogr\u00f3dk\u00f3w dzia\u0142kowych (a mo\u017ce chodzi o zezwolenie na wi\u0119ksz\u0105 swobod\u0119 budowlan\u0105 na ich terenie; w tym kwestia meldunku), czy wiara we wzrost zatrudnienia o 100 tys. ludzi rocznie w budownictwie. Por\u00f3wnywa\u0142em prognozy programu z wynikami Irlandii, kt\u00f3r\u0105 cz\u0119sto si\u0119 przywo\u0142uje jako przyk\u0142ad, ale i tutaj przeliczenie na nasze warunki (mieszkania oddane na 1000 mieszka\u0144c\u00f3w) wskazuje, \u017ce w programie za\u0142o\u017cono bicie rekord\u00f3w europejskich. <\/u><\/font><\/span><\/p>\n\n Na zako\u0144czenie chcia\u0142bym wzi\u0105\u0107 w obron\u0119 w\u0142adze i urz\u0119dnik\u00f3w Jednostek Samorz\u0105du Terytorialnego. Ich rzekoma niech\u0119\u0107 do budownictwa i os\u0142awione ju\u017c plany zagospodarowania przestrzennego s\u0105 mocno przesadzone. Jako analityk kredytowy mia\u0142em okazj\u0119 analizowa\u0107 i ocenia\u0107 wiele gmin i mam wiele uznania dla os\u00f3b nimi zarz\u0105dzaj\u0105cych. Czym jak czym, ale rozwojem ekonomicznym i wzrostem liczby mieszka\u0144c\u00f3w s\u0105 na pewno zainteresowane, bo wymiernie przek\u0142ada si\u0119 to na dochody bud\u017cetowe. <\/font><\/span><\/p>\n\n No dobra, pokrytykowa\u0142e\u015b panie ekonomisto, ale co sam proponujesz, mo\u017ce zapyta\u0107 czytelnik, kt\u00f3ry zb\u0142\u0105dzi na moj\u0105 stron\u0119 i na dodatek wierz\u0105cy w has\u0142o, i\u017c z tym budownictwem co\u015b trzeba zrobi\u0107<\/span><\/u>. Powiedzmy, \u017ce ja r\u00f3wnie\u017c akceptuje za\u0142o\u017cenie i\u017c budownictwo to specyficzny dzia\u0142 gospodarki. Analizuj\u0105c wsparcie Pa\u0144stwa na przestrzeni lat, wida\u0107 \u017ce i tak ka\u017cdy rz\u0105d wspiera\u0142 budownictwo i b\u0119dzie to robi\u0142. To co si\u0119 zmienia\u0142o i zmienia\u0107 b\u0119dzie, to formy pomocy i jej finansowy wymiar uzale\u017cniony od mo\u017cliwo\u015bci finansowych bud\u017cetu. Wola\u0142bym bym by na si\u0142\u0119 nie dostrajano otoczenia gospodarczego na potrzeby budownictwa. \u0106wiczyli\u015bmy to ju\u017c przy okazji bank\u00f3w hipotecznych. Chodzi mi o to przyk\u0142adowo, by emisje list\u00f3w zastawnych opiera\u0142y si\u0119 przede wszystkim na op\u0142acalno\u015bci i bezpiecze\u0144stwie tych papier\u00f3w, a nie na uldze podatkowej i sztucznym pompowaniu rynku. Nie mam nic przeciwko doskonaleniu metod wsparcia budownictwa, ale nie \u0142ud\u017amy si\u0119, \u017ce jednorazowe akcje typu oddanie grunt\u00f3w Skarbu Pa\u0144stwa na lata odmieni rzekomy brak grunt\u00f3w. Jak wida\u0107 na podstawie zezwole\u0144 na budow\u0119 problem nie jest tak du\u017cy jak si\u0119 pr\u00f3buje wskaza\u0107<\/u>. I chyba dlatego te dane s\u0105 skrz\u0119tnie pomijane przez wi\u0119kszo\u015b\u0107 ludzi i instytucji, kt\u00f3rzy upieraj\u0105 si\u0119 \u017ce maj\u0105 co\u015b do powiedzenia o budownictwie. By\u0107 mo\u017ce dotychczasowy wzrost budownictwa nas nie zadowala, ale realne jest przekroczenie bariery 150 tys. mieszka\u0144 ok. 2009 r. i to jest moim zdaniem korzystna perspektywa. Kto wie, mo\u017ce przy korzystnym rozwoju sytuacji gospodarczej przebijemy barier\u0119 200 tys. mieszka\u0144 przy ko\u0144cu okresu obj\u0119tego prognoz\u0105, ale to ju\u017c mo\u017ce sfera marze\u0144. <\/span><\/font><\/p>\n\n Marek \u017beli\u0144ski, maj 2005<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"Czytaj dalej