![\"\"](\"https:\/\/opinieekonomiczne.pl\/wp-content\/uploads\/2018\/10\/2018_10_14-dyn_wynagrodzen.png\")
<\/p>\nPytanie\u00a0 w tytule postawi\u0142em dlatego, \u017ce w ostatnim czasie zdarza mi si\u0119 coraz cz\u0119\u015bciej trafia\u0107 na komentarze sugeruj\u0105ce, \u017ce mamy do czynienia z na rynku mieszkaniowym z pogarszaj\u0105c\u0105 si\u0119 sytuacj\u0105. Obawy i ponure oceny padaj\u0105 z r\u00f3\u017cnych stron. Tzw. zwykli ludzi, zaczynaj\u0105 twierdzi\u0107, \u017ce ceny s\u0105 za du\u017ce i by\u0107 mo\u017ce mamy do czynienia z ba\u0144k\u0105 cenow\u0105. Deweloperzy, tak jak dziesi\u0119\u0107 lat temu, zaczynaj\u0105 narzeka\u0107 na spadaj\u0105cy popyt, rosn\u0105ce koszty i brak teren\u00f3w pod kolejne projekty. Dodatkowe zamieszanie wprowadzaj\u0105 komentatorzy rynkowi i podobni, kt\u00f3rzy sugeruj\u0105, \u017ce wkr\u00f3tce czeka nas korekta na rynku mieszkaniowym. Nie twierdz\u0119, \u017ce m\u00f3wi\u0105 tak wszyscy, ale wystarczy \u017ce w tonie sensacji o rynku pisze\/m\u00f3wi co pi\u0105ty czy co dziesi\u0105ty komentator i atmosfera staje si\u0119 nieco podgrzana. Wyja\u015bnijmy si\u0119 sobie kilka rzeczy. Przede wszystkim ju\u017c na poziomie do\u015b\u0107 og\u00f3lnej analizy danych wida\u0107, \u017ce uczestnicy rynku (w tym na pewno deweloperzy), mniej lub bardziej sumiennie, odrobili lekcj\u0119 historii.<\/p>\n
\n
<\/p>\n
Wynagrodzenia w gospodarce. Od kilku lat tempo PKB przybiera\u0142o na sile. W latach 2012-2017 do\u015bwiadczali\u015bmy wzrostu:\u00a0\u00a0\u00a0 1,7%;\u00a0\u00a0\u00a0 1,2%;\u00a0\u00a0\u00a0 3,3%;\u00a0\u00a0\u00a0 3,8%;\u00a0\u00a0\u00a0 3,0%;\u00a0\u00a0\u00a0 4,6%.\u00a0 W tym roku b\u0119dzie to 5,0% lub minimalnie mniej. W takiej sytuacji zatrudnienie ro\u015bnie, a dynamika wynagrodze\u0144 zaczyna przybiera\u0107 na sile. Jeszcze w 2016 roczny wzrost \u015bredniego wynagrodzenia w gospodarce wyni\u00f3s\u0142 3,7%. Rok p\u00f3\u017aniej : 7,1%. Po dw\u00f3ch kwarta\u0142ach 2018 r. roczna dynamika pozostaje bez zmian, czyli 7,1%. Efekt takiej sytuacji mo\u017ce by\u0107 tylko jeden. Wielu z Polak\u00f3w coraz pewniej czuje si\u0119 na rynku pracy i korzystniej postrzega swoj\u0105 przysz\u0142o\u015b\u0107. Dok\u0142adnie to samo widz\u0105 inwestorzy kupuj\u0105cy mieszkania na wynajem. Trudno si\u0119 wi\u0119c dziwi\u0107, \u017ce ceny mieszka\u0144 rosn\u0105 od kilku kwarta\u0142\u00f3w w tempie zbli\u017conym do dynamiki wynagrodze\u0144. Nie jest to absolutnie sytuacja nienaturalna. Tak dzia\u0142a rynek.<\/p>\n
Dynamiczny wzrost wynagrodze\u0144 nie trwa wiecznie. Na chwile obecn\u0105 znamy \u015brednie wynagrodzenie w gospodarce za II kw 2018 r. Na bie\u017c\u0105co otrzymujemy natomiast dane o wynagrodzeniach w sektorze przedsi\u0119biorstw i tutaj wida\u0107, \u017ce o ile wci\u0105\u017c dynamika jest wysoka, to nie mamy ju\u017c do czynienia z jej wzrostem. Wr\u0119cz przeciwnie.<\/p>\n
\n
![\"\"](\"https:\/\/opinieekonomiczne.pl\/wp-content\/uploads\/2018\/10\/2018_10_14-mieszkanie.png\")
<\/p>\n
Deweloperzy. Pojawiaj\u0105ce si\u0119 w tym \u015brodowisku narzekania czy obawy, s\u0105 po prostu naturalnym odruchem kogo\u015b, kto widzi \u017ce na rynku mieszkaniowym powoli ko\u0144czy si\u0119 dobra koniunktura i trzeba przygotowa\u0107 si\u0119 na czasy troch\u0119 gorsze. Gospodarka nie b\u0119dzie wiecznie p\u0119dzi\u0107 w tempie 5% czy nawet 4% rocznie (mowa o PKB).<\/p>\n
W ostatnich latach zrobili\u015bmy du\u017cy post\u0119p na rynku mieszkaniowym. Ma\u0142o kto zauwa\u017ca, \u017ce mieszka\u0144 z kategorii \u201ena sprzeda\u017c lub wynajem\u201d w okresie dwunastu miesi\u0119cy oddajemy obecnie oko\u0142o 110 tys. W 2009 r., kiedy oddawano do u\u017cytku mieszkania z boomu mieszkaniowego, by\u0142o to ok. 77 tys. mieszka\u0144. Liczba zezwole\u0144 na budow\u0119 mieszka\u0144, ros\u0142a niemal w takim samym tempie jak mieszkania oddawane do u\u017cytku. Wida\u0107, \u017ce deweloperzy maj\u0105 spore portfolio, ale i staraj\u0105 si\u0119 nie ulega\u0107 hurraoptymizmowi tak jak dziesi\u0119\u0107 lat temu. Tym razem nie powinno by\u0107 wi\u0119kszego problemu z dopasowaniem si\u0119 do s\u0142abn\u0105cego popytu, czego sygna\u0142y wida\u0107 powoli ju\u017c w ostatnich miesi\u0105cach.<\/p>\n
\n
![\"\"](\"https:\/\/opinieekonomiczne.pl\/wp-content\/uploads\/2018\/10\/2018_10_14-sila-nabywcza.png\")
<\/p>\n
Ceny mieszka\u0144. Wska\u017aniki si\u0142y nabywczej.<\/p>\n
Owszem, ceny mieszka\u0144 zacz\u0119\u0142y do\u015b\u0107 mocno rosn\u0105\u0107. Ros\u0142y nasze wynagrodzenia i apetyty mieszkaniowe. Prawo popytu i poda\u017cy musia\u0142o zadzia\u0142a\u0107. Ceny ofertowe mieszka\u0144 (wg NBP) wzros\u0142y r\/r w 2016 r. o ok. 1%, w 2017 o 6% i po II kw 2018 r. o 8%. Dynamik\u0119 mierzy\u0142em na \u015bredniej z kilkunastu miast, kt\u00f3rych ceny publikuje NBP. Wg danych z Bankier.pl, dynamika r\/r po sierpniu mog\u0142a przekroczy\u0107 10%. Dynamika cen transakcyjnych w okresach znacznego wzrostu jest do\u015b\u0107 podobna. Sorry, ale takie s\u0105 konsekwencje wzrostu p\u0142ac.<\/p>\n
Co warto zaznaczy\u0107, mimo znacznego wzrostu cen, nie pogorszy\u0142a si\u0119 si\u0142a nabywcza wynagrodzenia. Wr\u0119cz przeciwnie. Od poprzedniego boomu mieszkaniowego, czy raczej korekty jaka po nim nast\u0105pi\u0142a, si\u0142a nabywcza wynagrodzenia powoli ros\u0142a. W 2009 za \u015brednie wynagrodzenie w gospodarce mo\u017cna by\u0142o kupi\u0107 niemal 0,65 m_kw mieszkania na rynku wt\u00f3rnym i pierwotnym. W 2017 r. ju\u017c niemal\u00a0 0,8 na pierwotnym i 0,9 na wt\u00f3rnym. Przypominam, \u017ce odnosz\u0119 \u015brednie wynagrodzenia w gospodarce do \u015bredniej z cen dla kilkunastu miast wg danych NBP<\/em>. W 2017 r. relacja przesta\u0142a si\u0119 poprawia\u0107, co mo\u017ce sugerowa\u0107, \u017ce rynek mieszkaniowy z rynku nabywcy przechodzi w stan r\u00f3wnowagi w obliczu wzrostu wynagrodze\u0144 i zdolno\u015bci kredytowej Polak\u00f3w.<\/p>\n Sianie strachu na rynku nieruchomo\u015bci jest cokolwiek nieuzasadnione i przedwczesne. Przed nami spowolnienie gospodarcze i o dziesi\u0119cioprocentowym wzro\u015bcie cen mieszka\u0144 przyjdzie na d\u0142ugi czas zapomnie\u0107. Nie b\u0119dzie te\u017c takiej korekty cen mieszka\u0144 jak po 2008 r. Przypomn\u0119, \u017ce po boomie cenowym i jego szczycie na prze\u0142omie 2007\/2008 ceny mieszka\u0144 spad\u0142y w ci\u0105gu pi\u0119ciu lat o 10% do nawet 15%. Obecnie, w najgorszym przypadku w 2019 r. mo\u017cemy mie\u0107 niewielki spadek cen mieszka\u0144 o 2%-4% , przy za\u0142o\u017ceniu spadku tempa PKB do 3,0%-3,5% w 2019 r. , lub stabilizacj\u0119 cen. Powt\u00f3rka scenariusza sprzed dziesi\u0119ciu lat nie wchodzi w rachub\u0119 z kilku powod\u00f3w.<\/p>\n Dobrze kontroluj\u0105 sytuacj\u0119 deweloperzy. Analiza liczby mieszka\u0144 oddanych do u\u017cytku, rozpocz\u0119tych bud\u00f3w i zezwole\u0144 na budow\u0119 wskazuj\u0105, \u017ce deweloperzy nie ulegali w ostatnich latach nadmiernemu optymizmowi lub \u017ce by\u0142 on kontrolowany. Mimo coraz szybszego wzrostu gospodarczego, a\u017c do 2017 zmiana w sile nabywczej wynagrodze\u0144 (versus cena m_kw) wskazywa\u0142a, \u017ce mogli\u015bmy m\u00f3wi\u0107 raczej o rynku nabywcy. Dopiero od kilku miesi\u0119cy nast\u0105pi\u0142o zatrzymanie procesu z symptomami pogorszenia sytuacji nabywc\u00f3w na rynku wt\u00f3rnym. Dane opisuj\u0105ce rynek mieszkaniowy i pierwsze komentarze deweloper\u00f3w wskazuj\u0105, \u017ce wi\u0119kszo\u015b\u0107 profesjonalnych uczestnik\u00f3w rynku szykuje si\u0119 do s\u0142abni\u0119cia koniunktury.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":" Czytaj dalej