{"id":983,"date":"2019-10-30T23:56:33","date_gmt":"2019-10-30T22:56:33","guid":{"rendered":"https:\/\/opinieekonomiczne.pl\/?p=983"},"modified":"2019-10-30T23:56:33","modified_gmt":"2019-10-30T22:56:33","slug":"rynek-nieruchomosci-do-spekulacyjnej-banki-nam-jeszcze-daleko","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/opinieekonomiczne.pl\/index.php\/2019\/10\/30\/rynek-nieruchomosci-do-spekulacyjnej-banki-nam-jeszcze-daleko\/","title":{"rendered":"Rynek nieruchomo\u015bci. Do spekulacyjnej ba\u0144ki nam jeszcze daleko."},"content":{"rendered":"\n
\"\"<\/figure>\n\n\n

Od kilku tygodni znowu mo\u017cna w mediach elektronicznych znale\u017a\u0107 sporo opinii sugeruj\u0105cych, \u017ce na rynku nieruchomo\u015bci mamy do czynienia z ba\u0144k\u0105 spekulacyjn\u0105. A ba\u0144ka jak to ba\u0144ka, jak p\u0119ka, to z hukiem, st\u0105d obawy. Do tego jeszcze informacje o wzro\u015bcie zainteresowania kredytami hipotecznymi i wzrostach cen mieszka\u0144.<\/p>\n

Staram si\u0119 nie lekcewa\u017cy\u0107 zagro\u017ce\u0144 kryzysami i ba\u0144kami. Wystarczy jednak na spokojnie spojrze\u0107 na dane i proste wska\u017aniki, by stwierdzi\u0107 z czym mamy do czynienia i jak daleko nam do ba\u0144ki. Czy te\u017c do znacznego rozjazdu mi\u0119dzy poda\u017c\u0105 i popytem.<\/p>\n

Ceny mieszka\u0144 faktycznie w tym roku zacz\u0119\u0142y rosn\u0105\u0107 szybciej. Wg Eurostatu jest to ok. 8% r\/r w I i r\u00f3wnie\u017c w II kw. \u015aredni wzrost cen w kilkunastu analizowanych miastach przez NBP jest nawet \u2013 analogicznie \u2013 wi\u0119kszy o dwa pkt. proc. Rynkowe dane miesi\u0119czne podawane przez Bankier.pl daj\u0105 podobne wskazania.<\/p>\n

Kiedy rok temu pisa\u0142em o rynku mieszkaniowym, nie spodziewa\u0142em si\u0119 a\u017c takiego wzrostu cen lokali. Nie spodziewa\u0142em si\u0119 te\u017c jednak utrzymania tempa PKB na poziomie niemal 5% do II kw 2019 r. Proponuje jednak nie straszy\u0107 si\u0119 s\u0142owami \u2018kryzys\u2019 czy \u2018ba\u0144ka\u2019, bo s\u0105 one nieadekwatne do obecnej sytuacji. Do tego sporo nam jeszcze brakuje.<\/strong><\/p>\n

Od ponad dw\u00f3ch lat mamy bardzo korzystn\u0105 sytuacj\u0119 gospodarcz\u0105. Wynagrodzenie \u015brednie w gospodarce ro\u015bnie bardzo dynamicznie, a do tego rz\u0105d niemal ka\u017cdej rodzinie z dzie\u0107mi rozdaje pieni\u0105dze. Oczywi\u015bcie przypisywanie 500+ czo\u0142owego czynnika powoduj\u0105cego wzrost cen mieszka\u0144 by\u0142oby zapewne spor\u0105 przesad\u0105. Jednak poprawa w gospodarce, kt\u00f3r\u0105 rz\u0105d podkr\u0119ca dodatkowym popytem, ma i swoj\u0105 mniej mi\u0142\u0105 stron\u0119. Inwestorzy na rynku nieruchomo\u015bci (nieistotne czy kupuj\u0105 na potrzeby w\u0142asne czy wynajem), zdaj\u0105 si\u0119 nazbyt optymistycznie postrzega\u0107 najbli\u017csze perspektywy gospodarcze. Cz\u0119\u015bciowo trudno si\u0119 dziwi\u0107, bo obecny rz\u0105d zdaje si\u0119 sugerowa\u0107, \u017ce dobra passa w gospodarce b\u0119dzie trwa\u0107 wiecznie i \u017ce M.Morawiecki znalaz\u0142 spos\u00f3b na uniezale\u017cnienie naszej gospodarki od cykli koniunkturalnych. W efekcie po prostu popyt w niewielkim stopniu przewy\u017csza poda\u017c na rynku \u00a0i ceny id\u0105 w g\u00f3r\u0119. Najwyra\u017aniej wielu rodak\u00f3w obecne pu\u0142apy cenowe uwa\u017ca za wci\u0105\u017c atrakcyjne. W tym i ta cz\u0119\u015b\u0107, kt\u00f3ra kupuje mieszkania z przeznaczeniem na wynajem.<\/p>\n

Warto\u015b\u0107 portfela kredyt\u00f3w hipotecznych ro\u015bnie od oko\u0142o roku w tempie rz\u0119dy 7% r\/r. Jak na warunki ostatnich kilku lat, to warto\u015b\u0107 relatywnie znaczna. O boomie w segmencie kredyt\u00f3w hipotecznych bym jednak nie m\u00f3wi\u0142, skoro w okresie 2014-2018 \u015bredni przyrost portfela r\/r to niemal 4,5%. Zupe\u0142nie zabawnie i niewinnie wzrost portfela hipotecznego wygl\u0105da w zestawieniu z okresem faktycznego boomu w kredytach mieszkaniowych. Chodzi o lata 2005-2008. Ju\u017c na pocz\u0105tku 2005 r. dynamika roczna portfela kredyt\u00f3w si\u0119ga\u0142a 20%. W 2006 r. portfel p\u0119cznia\u0142 w tempie rz\u0119du 55% r\/r. W 2007 r. niewiele wolniej. Czym\u017ce jest wi\u0119c obecne 7%? Oczywi\u015bcie i tego tempa w obecnych warunkach nie nale\u017cy lekcewa\u017cy\u0107.<\/p>\n

No i na koniec poda\u017c, czyli \u2013 w uproszczeniu \u2013 deweloperzy. Mieszka\u0144 deweloperskich przybywa\u0142o w tempie dla lat 2015-2018, odpowiednio: 27%, 13%, 25% r\/r. Dane za dziewi\u0119\u0107 miesi\u0119cy tego roku wskazuj\u0105, \u017ce najprawdopodobniej i w 2019 r.\u00a0 odnotujemy wzrost liczby mieszka\u0144 taki jak w trzech wcze\u015bniejszych latach. Analizuj\u0105c dane z ostatnich kilkunastu lat, raczej trudno by\u0142oby postawi\u0107 zarzut, \u017ce deweloperzy ograniczaj\u0105 poda\u017c. Niew\u0105tpliwie jednak nie nad\u0105\u017caj\u0105 z \u2018produkcj\u0105\u2019 mieszka\u0144. Kto wie zreszt\u0105, czy aby nie racjonalniej od nabywc\u00f3w oceniaj\u0105 perspektywy rynkowe. Wp\u0142yw na wzrost cen na rynku pierwotnym maj\u0105 te\u017c koszty materia\u0142\u00f3w, us\u0142ug i wynagrodze\u0144 ponoszonych przez firmy budowlane. GUS w co-miesi\u0119cznej informacji o indeksach cenowych w budownictwie, podaje je w rozbiciu na trzy g\u0142\u00f3wne grupy. W przypadku budynk\u00f3w, indeks cenowy za pierwszy trzy kwarta\u0142y 2019 r. i w uj\u0119ciu r\/r wynosi: 104,0.<\/p>\n

Z czym wi\u0119c mamy do czynienia na rynku mieszkaniowym? Niew\u0105tpliwie popyt zaczyna rozmija\u0107 si\u0119 z poda\u017c\u0105, co nie powinno nas nadmiernie dziwi\u0107. Mamy gospodark\u0119 rynkow\u0105 i nie widz\u0119 powodu, by czyni\u0107 z tego zarzut. Moim zdaniem, uczestnicy gry rynkowej chyba nie dostrzegaj\u0105 (lub lekcewa\u017c\u0105) tego, \u017ce polska gospodarka zaczyna wytraca\u0107 tempo wzrostu. Przy czym zarzut ten bardziej dotyczy strony popytowej.<\/p>\n

Nie straszy\u0142bym te\u017c ba\u0144k\u0105 z perspektywy potencjalnych spadk\u00f3w cen mieszka\u0144. Po 2008 r., kiedy to na rynku mieszkaniowym osi\u0105gano rekordowe pu\u0142apy, ceny spad\u0142y \u015brednio o dziesi\u0119\u0107- lub najdalej kilkana\u015bcie procent. W zale\u017cno\u015bci od miasta i tego, czy korekt\u0119 cen mierzymy na rynku pierwotnym czy wt\u00f3rnym, proces spadku roz\u0142o\u017cony by\u0142 na kilka lat i przebiega\u0142 wzgl\u0119dnie \u0142agodnie. Pytanie wi\u0119c czy mieli\u015bmy w Polsce z ba\u0144k\u0105 do czynienia.<\/p>\n

Jako ilustracj\u0119 tego z czym mamy obecnie na rynku mieszkaniowym do czynienia, warto pos\u0142u\u017cy\u0107 si\u0119 si\u0142\u0105 nabywcz\u0105, czyli zestawi\u0107 \u015brednie wynagrodzenie w gospodarce z cen\u0105 metra nowego mieszkania. Za cen\u0119 metra, przyj\u0105\u0142em \u015bredni\u0105 cen\u0119 transakcyjn\u0105 na rynku pierwotnym z dziesi\u0119ciu miast (dane NBP).<\/p>\n

Podczas tzw. boomu mieszkaniowego sprzed ponad dziesi\u0119ciu lat, cena m_kw ros\u0142a grubo szybciej ni\u017c \u015brednie wynagrodzenie (za to ros\u0142a zdolno\u015b\u0107 kredytowa). W efekcie si\u0142a nabywcza w ci\u0105gu dw\u00f3ch lat spad\u0142a o niemal 1\/3. Od 2009 relacja ulega\u0142a sta\u0142em poprawie, wracaj\u0105c w 2018 r. prawie do warto\u015bci z 2006 r.\u00a0 Od ko\u0144ca ubieg\u0142ego roku, mamy do czynienia z mocnym zwrotem, czyli pogorszeniem omawianej relacji. W\u0105tpi\u0119 jednak, by\u015bmy mieli by\u0107 \u015bwiadkami powt\u00f3rki sytuacji sprzed ponad dziesi\u0119ciu lat.<\/p>","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

Od kilku tygodni znowu mo\u017cna w mediach elektronicznych znale\u017a\u0107 sporo opinii sugeruj\u0105cych, \u017ce na rynku nieruchomo\u015bci mamy do czynienia z ba\u0144k\u0105 spekulacyjn\u0105. A ba\u0144ka jak to ba\u0144ka, jak p\u0119ka, to z hukiem, st\u0105d obawy. Do tego jeszcze informacje o wzro\u015bcie … Czytaj dalej →<\/span><\/a><\/p>\n","protected":false},"author":1,"featured_media":0,"comment_status":"open","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":[],"categories":[19],"tags":[],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/opinieekonomiczne.pl\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/983"}],"collection":[{"href":"https:\/\/opinieekonomiczne.pl\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/opinieekonomiczne.pl\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/opinieekonomiczne.pl\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/users\/1"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/opinieekonomiczne.pl\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=983"}],"version-history":[{"count":1,"href":"https:\/\/opinieekonomiczne.pl\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/983\/revisions"}],"predecessor-version":[{"id":985,"href":"https:\/\/opinieekonomiczne.pl\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/983\/revisions\/985"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/opinieekonomiczne.pl\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=983"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/opinieekonomiczne.pl\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=983"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/opinieekonomiczne.pl\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=983"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}