Związek Banków Polskich opublikował ciekawą lekturę pt. „Ogólnopolski raport o kredytach mieszkaniowych i cenach transakcyjnych nieruchomości”. Raport podaje zestaw niezwykle ciekawych danych dotyczących głównie kredytów na cele mieszkaniowe. Jedną z zalet raportu jest zestawienie w jednym miejscu mnóstwa ciekawych danych, które do tej były rozproszone w różnych publikacjach, co poważnie utrudniało analizę rynku. Zamieszczone w raporcie dane, to mieszanina historii i spraw bieżących.
Za nami III kw 2009 r. więc można pokusić się o ocenę sytuacji na rynku kredytów mieszkaniowych. By lepiej zrozumieć stan obecny, warto przyjrzeć się sytuacji na rynku kredytów w latach 2007 i 2008. Sądzę, że przejściowo dwa wspomniane lata można traktować jako punkt odniesienia. W obydwu latach udzielono odpowiednio 314 tys. i 287 tys. kredytów, co można w przybliżenia traktować jako roczne maksimum dla Polski. Przestała dynamicznie rosnąć średnia wartość kredytu. Przypomnę tylko, że w latach 2002-2003 średnia wartość kredytu wynosiła ok. 70 tys. zl. Spadek stóp procentowych, poprawa sytuacji gospodarczej i oferty bankowej, spowodowały że mniej więcej od 2005 wartość średniego kredytu zaczynała rosnąć. Ograniczone możliwości finansowe polskich rodzin spowodowały, że od 2007 średnia wartość kredytu rośnie coraz wolniej i od III kw 2008 do chwili obecnej zawiera się w przedziale 200-210 tys. zł.
Żywiołowy pęd do własnego nowego mieszkania spowodował iż liczba czynnych kredytów z 290 tys. w 2002 r. wzrosła do 1350 tys. na koniec III kw 2009. Wkrótce więc już niemal co dziesiąta rodzina w Polsce będzie spłacała długoterminowy kredyt mieszkaniowy. Liczba udzielonych w III kw tego roku kredytów mieszkaniowych wyniosła prawie 53 tys. To rezultat aż o 38% słabszy od III kw ubiegłego roku. Kiedy jednak spojrzeć na wyniki I i II kw 09 to widać, że sektor bankowy powoli zmienia nabiera odwagi w kredytowaniu i rezygnuje z pełnego rezerwy stanowiska, jakie przyjmował od I kw tego roku.
Tuż po pojawieniu się kryzysu jesienią ubiegłego roku, banki zaostrzyły swoją ofertę. W wynikach za IV kw 2008 r. nie było to jeszcze aż tak bardzo widoczne, co nie przeczy oczywiście doniesieniom medialnym wstrzymywaniu wypłat i radykalnym zmianom oferty (zaostrzenie warunków) pod koniec ubiegłego roku. Skalę zachowawczej postawy jaką banki przyjęły na przełomie roku pokazały wyniki za I i II kw tego roku. W porównaniu z analogicznymi kwartałami 2008 r. liczba nowo udzielonych kredytów była mniejsza o czterdzieści kilka procent. Biorąc pod uwagę makroekonomiczne parametry opisujące sytuację gospodarstw domowych, ostrożność bankowców trochę zaskakuje. Dobrych kilku miesięcy potrzebowały banki na otrząśniecie się z szoku i przemyślenie oferty. Poprawa sprzedaży nastąpiła w III kw, czyli w okresie kiedy wiadomo już było że kryzys nie będzie aż tak dotkliwy jak się obawiano.
Nie uległa redukcji średnia kwota kredytu. W III kw wartość ta wyniosła 207 tys. zł, czyli nawet minimalnie więcej niż w I i II kw tego roku. To pozawala sądzić, że wysiłek banków na rzecz ograniczenia ryzyka, nie ograniczył się wcale (głównie) tylko do odcięcia od kredytów gospodarstw domowych mniej zasobnych finansowo. Oczywiście jest kilka parametrów, które uległy istotnej zmianie w porównaniu z II poł. ubiegłego roku. Na przełomie 2008 i 2009 r. w liczbie nowo udzielanych kredytów mieszkaniowych rósł udział kredytów o terminie spłaty 50 lat. Kredyty o tak długim terminie pojawiły się w połowie ubiegłego roku. W II kw ich udział w nowo udzielanych kredytach wyniósł niemal 1%, by w I kw 2009 skoczyć do 6,8%. To efekt bezwładności procesu podejmowania decyzji w okresie kryzysu i umów negocjowanych z klientami od IV kw 2008 r. W III kw 09 udział kredytów mieszkaniowych o terminie spłaty powyżej 50 lat, wyniósł już tylko 1,2%. Widać wiec, że banki nie mają jeszcze ugruntowanego zdania co do finansowania zakupu/budowy nowego mieszkania w takim okresie. Potwierdza to udział kredytów o terminie 40-50 lat. W ciągu trzech kwartałów poprzedzających kryzys, średni udział kredytów o tym terminie w kredytach nowo udzielanych wyniósł 6,2%, by w ciągu minionego roku (IV kw 08 – III kw 09) średnia spadła do 1,7%. W kwartałach IV’08 i I’09 udział kredytów o terminie 30-40 lat spadł w nowo udzielanych do 8%, by w dwóch kolejnych kwartałach wzrosnąć do 10%-13%, co jest wartością wciąż mniejszą niż w II i III kw 09, czyli 15%-17%. Dla tych którzy jeszcze się nie pogubili w tej statystyce, widoczne jest że nie dosyć, ze banki ograniczyły o ponad 1/3 liczbę udzielanych kredytów mieszkaniowych w tym roku, to powróciły do praktyki sprzed 2008 roku, kiedy to ponad 80% kredytów nie przekraczało terminem spłaty 30 lat.
Ogromna zmiana nastąpiła w strukturze walutowej kredytów nowo udzielanych. Do III kw 08 rósł udział kredytów walutowych, niemal w całości opanowany przez CHF. W III kw 08 aż 80% kredytów udzielano w CHF. Najgorsze jest to, że udział kredytów CHF wzrósł gwałtownie w II i III kw, czyli wtedy kiedy było już wiadomo że złoty jest za mocno. Gdyby dane prezentowano w układzie miesięcznym, to ten idiotyczny pęd, wg zasady: im bardziej złoty był za mocny tym więcej chętnych na kredyt walutowy, byłby lepiej widoczny. Trudno mieć pretensje do klientów banków. Akceptacja tego stanu rzeczy przez banki i firmy pośrednictwa finansowego, nie wystawia im najlepszej noty. Stratni są kredytobiorcy. Tak długo jak kredyty są obsługiwane, banki na tym nie tracą.
Wbrew medialnym doniesieniom, rynek kredytów walutowych w chwili wystąpienia kryzysu nie zamarł, ale istotnie się zmienił. Od IV kw 08 udział kredytów walutowych systematycznie maleje. Powodów jest kilka: brak finansowania po stronie banków, lęk przed dalszym osłabieniem, zmiana regulacji bankowych (w tym KNFu). O ile w III kw 08 udział kredytów walutowych wyniósł niemal 80%, to do III kw 09 stopniał do 23%. CHF ze swojej dominującej pozycji, stanowi już tylko połowę nowo udzielonych kredytów walutowych. Właśnie w III kw 09 mocno wzrósł udział kredytów EUR.
Silne osłabienie złotego sprzed roku, spowodowało iż przez kilka miesięcy (I poł 09) kredyty walutowe powinny były się cieszyć wyjątkową popularnością. Okazja by zaciągnąć kredyt walutowy przy tak osłabionym złotym zdarza się tylko raz na kilka lat. Wycena złotego w oparciu o realia makroekonomiczne, nie pozostawiała złudzeń że złoty jest przesadnie osłabiony. Co ciekawe KNF, prezentując wyniki sektora bankowego po III kw 09, zwrócił uwagę na to, iż w niektórych bankach zachęcano do brania kredytów w walutach, co KNF ocenił jako błąd i wystawianie klientów na ryzyko. Moim zdaniem zachęcano słusznie, a postawa KNF opierała się tylko na czysto statystycznej analizie zmienności kursu, a nie analizie makroekonomicznej.
Zmiany jakie zaszły w ciągu ostatniego roku widać również w podejściu banków do LTV (loan to value). Do III kw 08 rósł udział kredytów o LTV powyżej 80%. W I kw 08 było to 31% nowo udzielanych kredytów, by w III kw 08 przekroczyć 36%. Widać było, że banki maja ochotę na większe ryzyko. Jesienny kryzys na rynku finansowych, wywołał natychmiastową zmianę postawy w bankach. Już w tym roku liczba kredytów o LTV pow. 80% spadła o połowę, a ich udział stanowi średnio niemal 25%. III kw tego roku potwierdza powolną tendencję rosnącą (25,5% z LTV pow. 80%).
Do III kw 08 banki coraz silniej rywalizowały o rynek kredytów mieszkaniowych, traktując chyba udział w rynku i dynamikę wzrostu jako cel sam w sobie. Lekceważono przy tym sygnały o słabnięciu gospodarki światowej i krajowej, jakie napływały już od końca 2007 i cenowe przegrzanie na rynku mieszkaniowym. Kryzys finansowy jaki wybuchł jesienią 2008, wywołał ograniczenie akcji kredytowej i zaostrzenie warunków udzielania kredytów. Na szczęście wyniki III kw 09 potwierdzają powrót do normalności. Niemniej działania sektora bankowego w segmencie kredytów mieszkaniowych w latach 2008-2009 wskazują, iż w ustalaniu polityki kredytowej pogoń za zyskiem zbyt łatwo przerodziły się w lęk i postawę wyczekującą. Zgodzić się należy z opinią KNFu, że zasady zarządzania ryzykiem i ocena rynku wymagają poprawy.
Na zakończenie pozostawiłem informację o jakości portfela. Udział kredytów zagrożonych w portfelu kredytów mieszkaniowych jest bardzo mały i wynosi na koniec III kw 09 tylko 1,4%. Jakość portfela kredytów mieszkaniowych jest więc kilkakrotnie lepsza od jakości portfela kredytów konsumpcyjnych (9,4% zagrożonych). Niestety na koniec 2008 udział kredytów zagrożonych dla portfela mieszkaniowego wynosił 1,0%, co nominalnie oznacza iż w ciągu 9 m-cy tego roku nominalna wartość kredytów zagrożonych wzrosła niemal o połowę. Z całą pewnością jakość portfela będzie się pogarszać w najbliższych miesiącach, wątpię jednak by kredyty mieszkaniowe miały stanowić dla banków poważniejszy problem.
W artykule wykorzystałem informacje z raportu opublikowanego przez Związek Banków Polskich pt. „Ogólnopolski raport o kredytach mieszkaniowych i cenach transakcyjnych nieruchomości”.
