Kiedy ostatni raz pisałem o cenach na rynku mieszkaniowym w styczniu tego roku, mogło się zdawać że rozpoczął się poważny cenowy ruch w górę. Mój wspomniany wpis obejmował ceny z IV kw 2013. Wtedy było już wiadomo niemal ze stuprocentową pewnością, że korekta cenowa trwająca od połowy 2008 zakończyła się w 2013 r. Możemy przyjąć, że dołek cenowy (koniec korekty) przypadł na I i II kw 2013 r. W kolejnych dwóch kwartałach, na rynku pierwotnym i wtórnym miała miejsce próba podniesienia cen. Użyłem słowa próba, ponieważ obok kilku obiektywnych czynników przyczyniających przynajmniej w skromnym stopniu do wzrostu cen, niebagatelne znaczenie miała chęć odbicia sobie kilku lat spadkowych. Jak można się było spodziewać, próba była mało skuteczna. Wtedy jeszcze dość dobrze postrzegano perspektywy makroekonomiczne Polskie, co jednak nie dawało podstaw do oczekiwania silniejszego wzrostu cen. Rynek zbyt wiele doświadczył i nabywcy sporo się nauczyli przez minionych kilka lat, by zacząć się obawiać raptownego wzrostu cen w obliczu wzrostu PKB w granicach 3%-4%, w co wtedy wierzono.
W IV kw 2013 średni wzrost cen na rynku pierwotnym w Polsce w porównaniu z II kw wyniósł niemal 1% , czyli był dość symboliczny. Nieco mocniej wzrosły ceny transakcyjne, bo niemal o 3%. O 2% w tym czasie wzrosły ceny ofertowe na rynku wtórnym w analizowanym okresie.
W roku bieżącym trend wzrostowy jest nadal widoczny i jest taka samo rachityczny jak w 2013 r. Na rynku deweloperskim ceny ofertowe w III kw 2014 były o 2% wyższe w porównaniu z IV kw 2013, ale już ceny transakcyjne pozostały praktycznie bez zmian (średnia dla całego rynku). Warto zwrócić uwagę na fakt, iż w niektórych regionach deweloperzy podnieśli ceny nieco śmielej w analizowanym okresie. Mowa tu o Trójmieście oraz Warszawie wraz z okolicami. Jak wspomniałem jednak, ceny transakcyjne niekoniecznie potwierdzają ten ruch deweloperów.
Ceny na rynku wtórnym (oferty) też wzrosły średnio jedynie o prawie 2% (III kw 2014 do IV kw 2013). W tym wypadku jednak na średnią miały wpływ stabilizacje cenowe poza głównymi ośrodkami, takimi jak Górny Śląsk, Warszawa, czy Trójmiasto. W tych ostatnich przypadkach, oferujący podnieśli ceny ofertowe o 2%-3%. Podejrzewam, że niekoniecznie miało to takie samo przeniesienie na ceny transakcyjne.
Podsumowując, mamy do czynienia z presją sprzedających na wzrost cen. Od cenowego dołka w II kw 2013 ceny ofertowe wzrosły średnio o małe kilka procent. Wyjątkiem są oferty deweloperskie na przykład w Trójmieście czy Górnym Śląsku, gdzie ceny ofertowe potrafią być o kilkanaście procent wyższe. Tu jednak napotykamy najczęściej na standardowy problem różnych projektów, które utrudniają analizę zmian rynkowych.
Prognoza (uśredniona dla całego rynku) na najbliższe kilkanaście miesięcy to wariant od stabilizacji cenowej do kilkuprocentowych wzrostów i to niekoniecznie do 5%. Ta prognoza opiera się za założeniu, że uda nam się utrzymać tempo PKB w przedziale 2,5%-3,5% w średnim okresie (2-3). Generalnie mieszkania tanieć raczej już nie będą. M.in. dlatego, że wrosły w tym roku o niemal 6% koszty budowy mieszkań przez deweloperów (w porównaniu z ubiegłym rokiem). Jeżeli jednak ktoś szuka mieszkania, to proponuję nie panikować przez najbliższe kilka miesięcy. Presja sprzedawców na sugerowane wyżej wzrosty cen stanie się dokuczliwa dopiero za 2-3 kwartały.
