Analiza zmian cen mieszkań na krajowym rynku w 2012 r. i prognoza na ro bieżący nie jest chyba trudnym zadaniem. Nie byłoby wielkim błędem, gdybym przekopiował moje wcześniejsze wpisy z ostatnich dwóch czy trzech lat i pozmieniał tylko daty. Mimo wszystko, poniżej przedstawię krótkie podsumowanie i skromną prognozę.
Z makroekonomicznego punktu widzenia, ubiegły rok do łatwych nie należał. 2% wzrostu PKB w 2012 r. po 4,3% w 2011 r. mówi samo za siebie. Prognozy na rok bieżący są poniżej wyniku uzyskanego w 2012 r. Odwrócenie niekorzystnego trendu oczekiwane jest dopiero w 2014 r., przy czym symptomy poprawy powinny być widoczne w II poł. 2013 r. Jednak czynniki makroekonomiczne (szereg innych obok kondycji gospodarki mierzonej tempem PKB) to nie jedyny powód tego, że w roku ubiegłym ceny mieszkań spadały. Zarówno mieszkań na rynku pierwotnym jakim wtórnym. Moim zdaniem rynek mieszkaniowy nadal przechodzi uzasadnioną ekonomicznie korektę cen i kosztów budowy mieszkań, po szaleńczym wzroście do połowy 2008 r. „Szaleńczy” dotyczy przede wszystkim cen mieszkań. Sam proces korekty odbywa się zresztą niezależnie od wahań koniunktury z jakimi mieliśmy w Polsce do czynienia od 2008 r. Firmy deweloperskie powinny być zadowolone, że proces ten przebiega tak powoli i przewidywalnie, dzięki czemu mogły się dostosować do zmian. To jeden z głównych powodów tego, że nie mamy do czynienia z lawiną upadków firm deweloperskich.
Ceny mieszkań na rynku pierwotnym spadły o ok. 6% (średnia dla dużych miast). To trzeci rok z rzędu, kiedy mamy do czynienia z kilkuprocentowym spadkiem cen. To spadek nominalny, czyli należałoby go urealnić jeszcze o – na przykład – inflację. Ceny na rynku pierwotnym z IV kw 2012 r. były o 20% niższe od średniej ceny za 2008 r. Po uwzględnieniu inflacji za ten okres, możemy mówić o spadku cen mieszkań na rynku pierwotnym o ponad 30%! W tym samym czasie koszty budowy w kilku największych miastach wzrosły średnio o … 30% (wg danych o kosztach budowy publikowanych przez BGK na potrzeby programu Rodzina na Swoim). Wzrost ten miał miejsce głównie w latach 2008-2010. Średnia dla całej Polski wykazuje wzrost kosztów budowy 1 metra o w latach 2008-2012 o ok. 20%. W wyniku tego procesu marża, rozumiana jako relacja kosztu do rynkowej ceny 1 metra spadła z 50% (przypominam – dla kilku największych miast), do prawie 20%. Wydaje się więc że powoli dochodzimy do granicy, poniżej której z cenami 1 metra w nowym budownictwie, zejść już się nie będzie dało. Na pewno większość spadków (w rozumieniu skali spadku) mamy już za sobą. A o ile mogą spaść ceny? Zacznę od kosztów. Z danych publikowanych przez BGK wynika, że w ostatnich dwóch latach udało się radyklanie ograniczyć tempo wzrostu kosztów. Proces ten dotyczył zarówno miast jaki i projektów budowlanych poza głównymi ośrodkami miejskimi. Poza ośrodkami miejskimi, koszty budowy 1 metra są o kilkanaście procent niższe od kosztów w stolicy regionu. Oczywiście zdaje sobie sprawę, że koszt przykładowo ziemi, koszty logistyczne i standard budynków w największych miastach są wyższe od tych na rynku lokalnym. To jednak wskazuje, że koszty metra w miastach mogą być niższe o kilka procent. Jednak scenariusz z ewentualnym spadkiem kosztów budowy 1 metra w 2013 ma szansę się zrealizować głównie w przypadku pogarszania się koniunktury z ryzykiem trwania tego procesu lub stabilizacji tempa wzrostu gospodarczego w 2014 r.
Sytuacji deweloperom nie ułatwia zakończenie działania programu Rodzina na Swoim i brak nowego. Co ciekawe pod koniec ubiegłego roku mino ożywienia w wykorzystaniu programu, niemal nie było tego widać po cenach mieszkań nowych ani mieszkań na rynku wtórnym. Pewnym wytłumaczeniem może być fakt realizacji części umów na początku 2013 r. Mimo zapowiedzi rządowych, że nowy program (tzw. MdM) ruszy w połowie tego roku, już praktycznie wiadomo, iż termin przesunie się o 6 m-cy. Nowy program wydaje się dość atrakcyjny (dla tych którzy się do skorzystania kwalifikują J) i nie można wykluczyć że część osób będzie zwlekać z decyzją o zakupie mieszkania do początku 2014 r. właśnie z tego powodu. Nie przeceniałbym jednak nadmiernie wpływu programów na rynek nowych mieszkań i ich ceny. Tak naprawdę większość tych, którzy korzystali z wsparcia państwa, i tak decydowałaby się na zakup z wykorzystaniem standardowej oferty kredytowej. W roku ubiegłym z wsparcia (program RnS) zakupu mieszkania na rynku pierwotnym skorzystało 15 tys. osób/rodzin. To stanoiw, dla porównania, około 25% mieszkań oddanych przez deweloperów do użytkowania w ubiegłym roku.
Roczna luka czasowa pomiędzy likwidacją jednego programu (RnS) a uruchomieniem kolejnego (MdM) to bynajmniej nie jedyny problem natury ekonomicznej deweloperów. Po trzech kwartałach 2012 r. (brak raportu AMRON za IV kw) liczba udzielonych kredytów hipotecznych wyniosła 149 tys. i była o 17% mniejsza od liczby udzielonych kredytów za okres pierwszych trzech kwartałów 2011 r. ponadto w ostatnich latach rośnie z roku na rok liczba mieszkań gotowych do sprzedaży. Dla sześciu miast-rynków o największym obrocie, łączna liczba mieszkań oferowanych do sprzedaży wyniosła 54 tys. Wielkość ta rosła w tempie ponad 30% rocznie w ciągu ostatnich dwóch lat. Ten podażowy nawis z całą pewnością życia deweloperom nie ułatwia.
Porównanie rocznych rezultatów działań deweloperów nie daje bynajmniej obrazu sektora przerażonego zapaścią. Deweloperzy oddali do użytku 59 tys. mieszkań, czyli o 21% więcej niż w roku 2011 r. Rozpoczęto budowę ponad 64 tys. mieszkań, czyli tyle samo co rok wcześniej. Wydano pozwolenia na budowę 76 tys. mieszkań (tylko o 7% mniej od wielkości z 2011 r.). Bliższa analiza danych wskazuje, że nastroje uległy pogorszeniu w II poł. roku. Przyzwoite roczne wyniki są rezultatem wiary w I poł. 2012 r. w zatrzymanie tendencji spadkowych na rynku i radykalnej zmiany polityki w II poł. roku. Znaczne wyhamowanie w budowach rozpoczętych i uzyskanych zezwoleniach to jedne z naturalnych reakcji deweloperów na niekorzystne trendy rynkowe.
Co wobec powyższego nas czeka w 2013 r.? Jest 50% prawdopodobieństwo, że uda się tym roku zmniejszyć koszty budowy mieszkań o kilka procent. Mieliśmy z takim zjawiskiem do czynienia w 2002 i 2003 r. W roku bieżącym nadal powinniśmy być świadkami redukcji cen mieszkań (zarówno na rynku pierwotnym jak i wtórnym) o ok. 5% nominalnie (średnia dla Polski). Będzie to oznaczało prawie ponad 35% realną korektę cen mieszkań nowych w porównaniu ze średnią ceną w 2008 r. i 25% dla cen mieszkań na rynku wtórnym. Warto jednak pamiętać, ze okres korekty cen mieszkań powoli zbliża się do końca. W okresie II poł. 2013 – I poł. 2014 najprawdopodobniej będziemy świadkami wyhamowywania spadku cen mieszkań. Potem możemy mieć do czynienia z krótkoterminową stagnacją lub pojawieniem się niewielkich wzrostów. Wszystko to przy założeniu, że w II połowie tego roku zobaczymy symptomy poprawy naszej sytuacji gospodarczej. W dalszej perspektywie (2014 r. i dalej) przy założeniu wyraźnej poprawy sytuacji makroekonomicznej nie obawiałbym się szaleństwa cenowego jakiego byliśmy świadkami w latach 2004-2008. Mam nadzieję, że obydwie strony, czyli kupujący i sprzedający (deweloperzy), poprawnie przerobili lekcję jaką dało nam minione kilka lat na rynku mieszkaniowym.
W opracowaniu korzystałem z danych publikowanych przez: GUS, AMRON, BGK, REAS i wspólne raporty firm Szybko.pl, Metrohouse i Expander.
