Utrzymująca się od blisko trzech lat dobra koniunktura gospodarcza w Polsce pomogła budownictwu wyjść z dołka w jaki wpadło kilka lat temu. W bieżącym roku jesteśmy świadkami tak znacznej poprawy w tym dziale gospodarki, że zaczęło to rodzić pytanie w jakim tempie budownictwo może dalej wzrastać i jak długu oraz czy uzasadnione są lęki tych, którzy pamiętają świetną koniunkturę z lat 90-tych i dramatyczny spadek udziału budownictwa w gospodarce w latach kolejnych. Postaram się więc przedstawić własne zdanie. W osobnym aneksie odniosę się do sytuacji w budownictwie mieszkaniowym.
Przedstawiając wartość prac budowlanych i montażowych, wykorzystam głównie dane o oddawanych obiektach budowlanych oraz produkcji budowlano montażowej średnich i dużych firm budowlanych. Celem niniejszej pracy jest wskazanie głównych kierunków zmian w budownictwie. Stąd tez pozostałe dostępne obszerne statystyki dotyczące budownictwa będę wykorzystywał jedynie w niewielkim stopniu. Zanim jednak wskaże odpowiedź, warto przypomnieć historię tego działu, by lepiej zrozumieć obecne spojrzenie na budownictwo i związane z tym nadzieje i lęki.
W latach 1994-1995, czyli w okresie kiedy koniunktura gospodarcza przybierała na sile, udział budownictwa w gospodarce kształtował się na poziomie przeciętnym dla tego sektora w polskich realiach. Rozumiem przez to udział w PKB czy w przychodach ogółem przedsiębiorstw w ostatnich kilkunastu latach. Było to odpowiednio: ok. 6% i ok. 5,3%. W latach 1994 – 1998 r. gospodarka rozwijała się w tempie pomiędzy od 5% do 7% (PKB), płace rosły realnie rocznie o 6%, a rentowność brutto przedsiębiorstw oscylowała w przedziale 3,5%-4,5%. W takich warunkach podmioty gospodarcze i gospodarstwa domowe zaczęły inwestować bez większego zastanowienia nad najbliższą przyszłością i wzgląd na makroekonomiczne realia. Trudno się zresztą dziwić, skoro uczestnicy rynku nie mieli żadnych doświadczeń działania w realiach gospodarki rynkowej, a jedynie mała część makroekonomicznych prognoz w wariantach negatywnych (rzadziej przedstawianych i obdarzanych wtedy stosunkowo małym prawdopodobieństwem spełnienia) zwracała uwagę na możliwość drastycznego zwolnienia koniunktury, czy też na utratę równowagi gospodarczej. Z drugiej strony wszelkie wskaźniki przedstawiające dystans jaki dzielił nas od krajów rozwiniętych, w tym dotyczących budownictwa (np. zużycie cementu na osobę, mieszkań oddanych do użytku na 1 tys. mieszkańców itd.), sugerowały że skazani jesteśmy na sukces. Mówiąc prościej – kraj był na ścieżce stosunkowo szybkiego rozwoju gospodarczego i każdy – nawet największy – podmiot gospodarczy przystępując okresowo do procesu planowania nie zakładał poważniejszego spadku przychodów czy zysków.
Na przełomie 1995/1996 realny roczny wzrost inwestycji sięgnął 30% i takie też tempo utrzymywało się aż do początku 1998 r. Silna konkurencja na rynku usług budowlanych powodowała, że w okresie 1994-1995 rentowność brutto w budownictwie ustępowała wartości dla przedsiębiorstw ogółem o blisko 2%. Dynamika przychodów nie była lepsza od średniej w gospodarce. Roczna dynamika cen produkcji budowlanej wyraźnie (5%-10%) ustępowała dynamice cen produkcji przemysłowej. Porównanie powyższych wskaźników pozwala zauważyć, że jeszcze w I poł. 1996 r. budownictwo utrzymywało swój udział w gospodarce (wskazany wyżej) na względnie stałym poziomie. Znaczny popyt na usługi budowlane, generowany m.in. przez inwestycje, zaczął doprowadzać do naruszenia równowagi, rozumianej jako udział budownictwa w gospodarce (jak wyżej) przy odpowiednim poziomie konkurencyjności. Już w początku 1996 r. dynamika cen w budownictwie zaczęła przekraczać dynamikę cen w przemyśle, co trwało niemal do końca 1999 r. (przewaga kilku procent). Od początku 1995 r. rentowność brutto wzrosła z 2,5% do 5,4% na koniec 1998 r. Tymczasem wyniki finansowe przedsiębiorstw ogółem od początku 1996 r. weszły w trend spadkowy. Mimo tego, roczne tempo inwestycji dopiero w 1998 r. zaczęły powoli spadać do 21% (na koniec 1998 r.), co i tak należy uznać za tempo imponujące. W tym też okresie realne tempo produkcji budowlanej przekraczało 15%, podczas gdy realna produkcja sprzedana przemysłu rosła średnio o prawie 6% Dobre samopoczucie w budownictwie musiała podtrzymywać świadomość ponad przeciętnych wyników oraz wysoki udział firm rentownych w porównaniu z pozostałymi działami gospodarki. W latach 1996-2000 od 73% do 80% (w 1998r.) podmiotów w budownictwie wykazywało dodatni wynik netto. Mało który dział gospodarki mógł się pochwalić takimi rezultatami, szczególnie pod koniec dekady.
W okresie najlepszej koniunktury w budownictwie w latach 90-tych, wydawano rocznie od 285 tys. do 330 tys. pozwoleń na budowę. Dla porównania – w latach 2000 – 2003 liczba pozwoleń spadała z 237 tys. do 195 tys. Wg wartości prac, za wzrost budownictwa w połowie lat 90-tych odpowiadało głównie budownictwo przemysłowe i tzw. budownictwo ogólnego przeznaczenia. Udział budownictwa mieszkaniowego w tym okresie, to nie więcej niż 10%.
Wskutek opisanych wyżej procesów, budownictwo radykalnie zwiększyło swój udział w gospodarce. Wg przedstawionego wyżej udziału w PKB i w przychodach ogółem przedsiębiorstw, wartości te wyniosły odpowiednio: 7,2% oraz 6,5% na koniec 1999 r. Zaledwie więc w ciągu ok.3 lat w obydwu przypadkach udział budownictwa wzrósł aż o 1,2%.
sytuacji ekonomicznej budownictwa wskazuje, że utrzymujący się nieproporcjonalnie wysoki popyt na produkcję budowlaną w rozumieniu rzeczywistych możliwości, gdzieś w latach 1997-1998 zaczął powodować osiągnięcie ponadprzeciętnych wyników finansowych oraz przyczynił się do podnoszenia cen usług w tempie wyraźnie przekraczającym wzrosty cen w większości działów gospodarki. Należy przy tym pamiętać, że dotyczy to działu gospodarki praktycznie w pełni konkurencyjnego i z brakiem barier rozpoczęcia działalności w budownictwie. Taka sytuacja wydaje się akceptowalna czy zrozumiała w przypadku sektorów: górniczego, stalowego czy paliwowego, ale nie budownictwa. Rzeczywistość jak to często bywa jest bardziej skomplikowana. Znaczny popyt na produkcję budowlaną w II poł. lat 90-tych to w uproszczeniu, konsekwencja dwóch czynników: koniunktury gospodarczej, która miała cechy cyklu koniunkturalne i (a może nawet bardziej) rozwijania się sektorów gospodarki w nowych wolnorynkowych realiach. W pierwszym przypadku to była gospodarka rozwijająca się w oparciu o proste rezerwy wynikające z ułomności systemu socjalistycznego, gospodarka z elementami ochrony (np. cła, prawo dewizowe) i o stosunkowo niewielkim stopniu globalizacji, czy mówiąc inaczej – otwarciu na zewnętrzną konkurencję. W drugim przypadku mam na myśli poszukiwanie swojego miejsca/roli w gospodarce. Nikt nam nie dał gotowych wzorców po 1990 roku, jaki ma być udział przemysły spożywczego, górniczego czy handlu w gospodarce. Poszczególne działy gospodarki swoją rolę i udział (prezentowane powyżej wskaźniki udziału) musiały osiągać „w boju”. Budownictwo odpowiadała po prostu na zgłaszany popyt. Po 1998 r. ten popyt (w tym nakłady inwestycyjne) wciąż był podtrzymywany. Przedsiębiorstwa z sekcji przemysłowych i usługowych nie chcąc uwierzyć w znaczne zwolnienie koniunktury, podtrzymywały znaczną część inwestycji. To właśnie ta swego rodzaju bezwładność w sporym stopniu przyczyniła się do radykalnego skurczenia się budownictwa w kilku kolejnych latach.
Marek Żeliński, Grudzień 2006 r.
