Od jesieni ubiegłego roku co jakiś czas w mediach przewija się temat uniemożliwienia zaciągania kredytów walutowych przez gospodarstwa domowe. Na ogół autorzy takich wniosków skupiają swoją uwagę na kredytach hipotecznych. Przypomnę, że w naszym wydaniu chodzi tu głównie o kredyty w CHFach. Tym razem do tematu wróciła wczorajsza Gazeta Prawna. Czy tylko dlatego, że kredyty hipoteczne zaczęły być kłopotliwe dla gospodarstw domowych (wzrost kosztów obsługi) i banków (problemy z dostępem do waluty) należy uniemożliwić ich zaciąganie?
Dyskusje można zacząć od rozważań na poziomie czysto ideologicznym. Skoro mamy system gospodarczy opierający się na nieskrepowanych decyzjach uczestników życia gospodarczego, gdzie ludzie i podmioty gospodarcze ponoszą konsekwencje swoich decyzji, to może tego nie ruszajmy i pozostawmy wolność decyzji z przypisanym do niej ryzykiem. Wadą takiego rozwiązania jest to, że z racji zdarzających się radykalnych zmian cen walut, wartość płaconych rat może gwałtownie wzrosnąć, grubo przekraczając możliwość domowego budżetu co najmniej przez kilka miesięcy. Pojawia się tu również aspekt obrony ludzi przed konsekwencjami błędnych ocen swoich możliwości finansowych oraz nierzetelnych doradców finansowych. Kryzys na rynku nieruchomości w USA wskazuje do czego to może doprowadzić.
Warto tez pamiętać, że każdy człowiek wiele razy w życiu podejmuje działania, których skutki ekonomiczne bywają nie mniej brzemienne niż wybór waluty w jakiej zaciągniemy kredyt hipoteczny. Państwo nie ingeruje w to, jaki wybieramy zawód, ile ryzykujemy grając na giełdzie, komu udzielamy pożyczki, jaką działalność podejmujemy jako jednoosobowy podmiot gospodarczy, itd. Z racji skali zadłużenia i okresu spłaty, państwo stara się nas chronić przed zgubnymi skutkami naszej materialnej zachłanności. Używa do tego celu dedykowanych urzędów (np. KNF) oraz ustawodawstwa. Jest w tym trochę racji, ale nie sądzę by miało to uzasadniać zakaz udzielania kredytów hipotecznych w walucie. Wydaje mi się, że odpowiednia konstrukcja warunków udzielania kredytów w walucie, może znacznie ograniczyć ryzyko. Mam na myśli przed wszystkim zasady wyliczania zdolności kredytowej.
Normy regulujące rynek kredytów hipotecznych (w tym walutowych) maja również chronić drugą stronę transakcji, czyli banki. Kredyty hipoteczne to istotny element aktywów i błędy w ocenie ryzyka rynku oraz zbyt liberalne podejście do zdolności obsługi kredytu mogą się również fatalnie odbić na kondycji banku. W naszym przypadku dramatów jeszcze nie było, ale kilka instytucji musiało diametralnie zmienić zasady udzielania kredytów hipotecznych w walucie lub w ogóle poniechać ich udzielania.
Nie ma co ukrywać, że za pomysłami niektórych bankowców o zakazie udzielania hipotecznych kredytów walutowych bynajmniej nie stoi obrona klientów przed nimi samymi, a głównie obrona swojej pozycji rynkowej. To zachowanie w stylu: skoro ja nie mogę bądź nie chcę udzielać takich kredytów, to inni też nie mogą. Banki nie są zobowiązane do udzielania kredytów hipotecznych w walutach, więc po co apel do KNFu? Po prostu wystarczy ich nie udzielać. Znika automatycznie problem ryzyka spłaty oraz pozyskania funduszy na udzielanie kredytów. Jak widać jednak, żal tracić pozycję rynkową w segmencie kredytów hipotecznych do tego stopnia, że chciałoby się zakazać działalności innym podmiotom.
Pozostaje jeszcze pytanie, jaki wpływ na rynek budownictwa mieszkaniowego miałoby wnioskowane ograniczenie? Zakaz udzielania hipotecznych kredytów walutowych wcale nie byłby poważniejszym nieszczęściem dla rynku. Patrząc na kilka minionych lat, gdyby kredyty hipoteczne były udzielane tylko w złotych, ich łączna wartość byłaby prawdopodobnie o kilka procent niższa w porównaniu do stanów sprzed osłabienia złotego i dynamika przyrostu nieco wolniejsza, chociaż tej diagnozy jestem już mniej pewny. Można wiec domniemywać, że ceny mieszkań rosłyby spokojniej w latach 2006-2007, a ceny nie osiągnęłyby pułapów z przełomu 2007/2008, z których tak opornie teraz spadają. Taki rozwój sytuacji dawał błędny sygnał deweloperom, którzy oceniali rynek bardziej w oparciu o dynamikę kredytów i akceptowanych cen mieszkań niż rzeczywistych długoterminowych możliwości nabywczych rynku. W efekcie zaczęto nieprzyzwoicie pompować marże i kupować tereny pod zabudowę niemal bez oglądania się na cenę ziemi w większych miastach.
Na zakończenie warto wspomnieć o czynniku makroekonomicznym, często pomijanym w dyskusji o kredytach hipotecznych. Otóż niska stopa procentowa w CHFie i tendencja do umacniania się waluty w krajach dążących do rozwiniętej gospodarki rynkowej, powoduje że część gospodarki ( w tym przypadku rynek mieszkaniowy) finansowany jest relatywnie niskim kosztem i jest mniej podatny na działania regulatora tegoż kosztu, czyli Rady Polityki Pieniężnej. Z całą pewnością był to jeden z czynników, który spowodował zbyt duże przyspieszenie rynku mieszkaniowego.
Jak widać, ograniczenie dostępu do finansowania w innej walucie to trudny problem, ale pomysły części bankowców bynajmniej nie są motywowane troską o sytuację makroekonomiczną czy samego tylko sektora bankowego. Moim zdaniem, zakaz udzielania kredytów hipotecznych w walucie nie jest konieczny. Warto jednak szukać kompromisu, który może być uzyskany poprzez utrudnienie dostępu do kredytu walutowego, co zresztą KNF poddał już pod opinię bankom, a same banki też wiele się nauczyły od października kiedy to obok wzrostu kosztów obsługi kredytu, pojawiły się poważne problemy z pozyskaniem finansowania.
