W ubiegłym tygodniu NBP opublikował raport o rynku mieszkaniowym w 2013 r. Jak nigdy dotąd, raport (a dokładniej: jego fragment) spotkał się z zainteresowaniem mediów. Raport formalnie ma 56 stron, ale media zainteresowały się krótką oceną programu MDM, jaką NBP przedstawił w kilkunastu zdaniach na str. 24. Na 24 stronie NBP krytycznie ocenia program wsparcia zakupu mieszkań MDM. NBP krytykuje MDM twierdząc że program to wsparcie deweloperów oraz – wg mediów – dobrze zarabiających Polaków. Niektórzy dodawali słowo ‘bogatych’. Oczywiście krytyka rządu i ujawnienie wspierania finansowego bogatych, to świetny temat dla mediów. Czasami jednak pojawiało się ciekawe pytanie: czy ma sens wspieranie dobrze zarabiających ludzi w zakupie mieszkań?
Wpierw cytaty z raportu NBP: „Program (MŻ – MDM) można ocenić jako wspierający sektor deweloperski a nie realizujący cele społeczne. Powinno się wspierać zakupy zarówno nowych mieszkań, jak też tych z rynku wtórnego, by konsument miał większe możliwości wyboru, zwłaszcza mieszkań tańszych”….i…. „…program MDM wspiera wyłącznie rynek pierwotny i wszystkich nabywców, niezależnie od dochodów. W niedostatecznym stopniu akcentowane są też problemy polityki prorodzinnej”
NBP, co warto podkreślić, nie krytykuje idei wspierania budownictwa mieszkaniowego tego typu programami. Inna rzecz, że autorzy raportu zdają się otwierać pole do śmiałych wniosków i pytań co do sensu i skuteczności tego typu programów, by nagle je porzucić. Szkoda, bo ktoś powinien pytania zacząć zadawać i szukać odpowiedzi.
Zacznę od tego, że NBP nie używa pojęcia ‘bogatych’ i, co zdaje się sugerować część komentarzy, nie przekreśla programów takich jak MDM. Słuszne natomiast jest wyrażone ubolewania z powodu rezygnacji wsparcia zakupu mieszkań na rynku wtórnym. To raczej tu bym upatrywał zresztą elementów polityki rodzinnej czy, szerzej, społecznej.
Powróćmy jednak do pytania czy warto wspierać tzw. bogatych w zakupie mieszkań. Cóż, można mieć co do tego wątpliwości.
By uzyskać wsparcie (od 10% do nawet – warunek odpowiednio liczne potomstwa – 20% wartości odtworzeniowej mieszkania) co do zasady trzeba mieć zdolność kredytową by obsłużyć spłatę kredytu. Tak więc tego typu wsparcie kierowane jest do osób w korzystnej, jak na warunki naszego kraju, sytuacji materialnej. W rzeczywistości wsparcie kierowane jest do osób (podobnie było w programie RNS), które bez wsparcia podatników i tak decydowałyby się w przeważającej większości na mieszkanie od dewelopera.
Czy programy jak MDM i RNS (w części wsparcia zakupu nowego mieszkania) mają uzasadnienie? Panuje wśród ekonomistów przekonanie, że budownictwo jest jedną z tych gałęzi, która charakteryzuje się znacznym efektem mnożnikowym w gospodarce. Jest w tym sporo prawdy. Tabela przepływów międzygałęziowych zdaje się to potwierdzać. Można przyjąć dla uproszczenia, że efekt budownictwa mieszkaniowego jest również ponadprzeciętny. Tak więc program MDM ma ich zachęcić do inwestowania tzw. bogatszych, do inwestowania i w efekcie dać korzystne efekty dla gospodarki i w dalszej kolejności osób w gorszej sytuacji na rynku pracy.
Można jednak te same pieniądze wydać na budownictwo, ale tzw. na wynajem dla osób o wynagrodzeniu istotnie poniżej średniej krajowej. Kwota popytu byłaby przecież ta sama. Z punktu polityki prorodzinnej skutek byłby lepszy, bo poprawia poczucie bezpieczeństwa i jakość życia osób, które z racji zbyt małych zarobków i problemów z mieszkaniem, ograniczają się do powołania np. tylko jednego potomka. Program taki oddany w ręce gmin czy powiatów pozwoliłby wesprzeć politykę społeczną. Tymczasem programy RNS i MDM działały na korzyść dużych ośrodków miejskich, przyczyniając się do przenoszenia miejsc pracy z mniejszych miast do dużych.
Wpływ MDM na politykę prorodzinną jest praktycznie żaden. Wspomaganie tzw. bogatych nie ma sensu, bo w ich przypadku decyzja o liczbie dzieci i tak nie wynika z ograniczeń finansowych (bo te nie występują), tylko innych czynników. Stąd nie rozumiem zarzutu NBP o zbyt słabą prorodzinność MDMu. Po prostu programy wspierające tzw. bogatych w zakupie mieszkania u deweloperów z polityka prorodzinną nie mają w ogóle nic wspólnego.
Co nam da program MDM? W ocenie można się oprzeć na wynikach programu RNS w części deweloperskiej. Pieniądze z tego programu poszły głównie na budownictwo w największych miastach i aglomeracjach. Z MDM będzie podobnie. Tkanka miejska mniejszych miast na tym nie zyskuje. O ile programy budowlane tak czy tak, ostatecznie wspierając deweloperów (nie ważne czy pośrednio czy bezpośrednio), to przejmowanie pomocy przez duże miasta faktycznie ułatwiało uzyskiwanie deweloperom lepszych marż. Tak więc zarzut NBP o wsparcie deweloperów jest w pewnym stopniu zasadny, ale powinien być inaczej sformułowany.
O zasadności wsparcia budownictwa przez podatników w formie programów typu MDM, warto podyskutować. Od lat nowe mieszkania w dominującej części pochodzą od deweloperów, czyli z rynku komercyjnego. Pozostałe (komunalne, spółdzielcze, zakładowe itd.) stanowią coraz mniejszą część oddawanych do użytku mieszkań. To znaczy że nie działają programy wsparcia budownictwa wielorodzinnego innego niż komercyjne. Polityka mieszkaniowa to jedna z porażek naszych przemian. Stąd moje pytanie czy aby nie warto przenieść środków z MDM na inne formy wsparcia budownictwa.
