Proszę nie straszyć kryzysem na krajowym rynku nieruchomości

Zwróciłem uwagę na pewien artykuł jaki przedwczoraj pojawił się co najmniej w dwóch portalach internetowych, w tym Gazety Wyborczej. Artykuł pojawił się pod intrygującym tytułem : „Kryzys hipoteczny przeniesie się z USA do Polski?”. Artykuł pochodzi z najnowszego numeru Gazety Bankowej. Napisał go jeden z pracowników PricewaterhouseCoopers . Zwracam uwagę na tego typu publikacje, bo naturalnym jest iż kryzys na rynku amerykańskim prowokuje do zadumy, analizy i wyciągnięcia wniosków. Dobrze więc że chcemy zdiagnozować sytuację na naszym podwórku. Bylebyśmy to robili odpowiedzialnie. Jeżeli wiec, a tak jest w omawianym artykule, ktoś sugeruje symptomy kryzysu i zagrożenia na krajowym rynku, to powinien to czynić niezwykle precyzyjnie, tym bardziej że reprezentuje instytucję darzoną szacunkiem i autorytetem. Autor powinien mieć świadomość, że jego tekst ukazał się w Gazecie Bankowej nie z racji merytorycznej analizy (bo pod tym względem zawarte tezy są słabo, a nawet wcale, poparte faktami), a raczej intrygującego tematu i marki instytucji jaką reprezentuje. Dokładnie z tych samych powodów tekst ten zaprezentowano na stronach internetowych Gazety Wyborczej.

Jeżeli jesteśmy blisko jakiegoś kryzysu, to oczywiście nie mam nic przeciwko żeby o tym pisać i zmuszać decydentów i organy nadzorujące do działania. Problem w tym że autor tekstu miał poważne problemy z udowodnieniem że jest kiepsko, a raczej w ogóle mu się to nie udało. Mówiąc prościej, tekst napisany jest w konwencji sensacyjnej, przy czym czytelnik interesujący się krajowym rynkiem nieruchomości , rynkiem finansowym i makroekonomią zauważy że chwilami autor wręcz sam sobie przeczy.

Znaczna część omawianego tekstu jest poświecona przypomnieniu kryzysu na rynku amerykańskim ,jego przyczyn oraz skutków dla sektora finansowego. Tą część pozostawię bez komentarza, ponieważ trudno się z opisem sytuacji nie zgodzić. Zresztą są to informacje powszechnie już znane z prasy nie tylko ekonomicznej. Niemniej już sam opis rynku amerykańskiego i świadomość polskich realiów powinna zachęcic autora tekstu do zaznaczenia, że pomiędzy amerykańskim a krajowym rynkiem róznice są tak ogromne, iż szukanie tu ewentualnych przykrych analogii jest mocno nie na miejscu. Przede wszystkim nie ta skala rynku, nie to znaczenie dla gospodarki, nie te zasady finansowania i nie te konsekwencje na wypadek zastoju na krajowym rynku nieruchomości. Szczerze mówiąc, zaryzykuje wręcz twierdzenie, że trudno mi nawet określić co to miałby być kryzys na rynku nieruchomości w naszych warunkach i jakie towarzyszyłyby temu okoliczności makroekonomiczne. Nie oznacza to iż nie dostrzegam zagrożeń, ale to temat na odrębny artykuł i na pewno nie w takim tonie jak opiniowany przeze mnie.

Poniżej, prezentuje myśli autora i mój do nich komentarz.

Również w Polsce zwiększył się udział Skorzystaj z naszej oferty!kredytów hipotecznych o podwyższonym ryzyku. Zdarza się, że banki udzielają kredytów o wskaźniku LTV nawet na poziome 130 proc. lub w przypadku klientów o niższym dochodzie na okres 50 lat.”

 

No właśnie, „zdarza się”. Problem w tym, że tylko się zdarza, bo jak na razie nie jest to powszechną praktyką w przypadku wskaźnika LTV i nie sądzę by było. Przegląd oferty rynkowej tylko to potwierdza. Zresztą w takim przypadku musiałbym poznać wszystkie parametry kredytu i umowy oraz portfela danego banku, bo trudno uwierzyć w aż taką naiwność bankowców. Przypomnę po raz kolejny, że jeżeli chce się przekonac czytelnika do swoich racji w tak poważnym temacie jak ostrzeganie przed kryzysem, to nie można się posługiwać metodą skrajnych przykładów. W taki sposób można udowodnić dosłownie wszystko.

„..z komentarzy wielu polskich bankowców wynikałoby, że ów kryzys w żaden sposób nie miał – i nie będzie miał – wpływu na nasz rynek bankowy…………… Jednak kryzys amerykański mocno nadwerężył komfort inwestorów i ich decyzje mające wpływ również na rynek polski mogą nie zawsze być w pełni racjonalne.”

Powyższy cytat podałem, ponieważ w kilku miejscach artykułu autor nie mógł się zdecydować co jest problemem. Krajowy rynek nieruchomości czy konsekwencje zmian nastrojów na rynkach finansowych, czy też poważnych strat niektórych instytucji finansowych. Nie rozumiem jakie jest w naszych warunkach przełożenie pomiędzy nadwerężonym komfortem inwestorów a – przykładowo – naszym rynkiem pierwotnym i wtórnym domów jednorodzinnych. Ponadto autor zdaje się dziwić iż „wielu polskich bankowców” nie wierzy we wpływ kryzysu w USA na nasz sektor bankowy. Problem raczej w tym iż autor omawianego tekstu jest kolejna osobą która to wieszczy, ale tak jak poprzednicy nie potrafi dokładniej wskazać o kogo chodzi. Jeżeli więc któryś z krajowych banków poniesie konsekwencje problemów finansowych spółki matki, to warto byłoby określić skalą zagrożenia. Czy jest ona ponadprzeciętna?

„Opisane wyżej przyczyny początkowe wystąpienia kryzysu subprime mogą wystąpić również w Polsce.”
To zdanie dokładnie oddaje atmosferę całego artykułu. Jak już wspomniałem szukanie analogi pomiędzy krajowym rynkiem a amerykańskim nie ma sensu. Zbyt mocno się różnimy. „Przyczyny początkowe….mogą”. Takie określenia są niezwykle ogólne. Autor z jednej strony chce się wpisać w modne ostatnio pisanie o rynku nieruchomości i diagnozowanie zagrożeń, a z drugiej strony ogólność stwierdzeń wymieszana z domniemaniami wskazuje że ma poważny problem w ich oszacowaniem. Wskazywanie na zmienne oprocentowanie kredytów hipotecznych czy znaczny udział kredytów indeksowanych jest jedynie wymienieniem zagrożeń również bez podania ich skali. Taki a nie inny sposób finansowania (ryzyko stopy procentowej) oraz udział kredytów indeksowanych jest tylko prostą konsekwencją etapu obiektywnego rozwoju rynku i zasad jego finansowania. Trudno z tego robić zarzut. Jeżeli wiec podniesienie stopy o 2%-3% jest zagrożeniem, to w jakim stopniu. Moim zdaniem wciąż niewielkim, biorąc pod uwagę obecną korzystną jakość portfela kredytów hipotecznych. W przypadku ryzyka walutowego po drodze należałoby określić o jakim osłabienia złotego mówimy. W dalszej części autor dość pozytywnie wyraża się o tzw. regulacji S, która ujmowała ryzyko walutowe.

Polski rynek kredytów hipotecznych jest rynkiem stosunkowo młodym, będącym w fazie rozwoju i wzrostu. Większość banków budowała modele scoringowe dla kredytów hipotecznych w oparciu o dane wewnętrzne. Jednak polski rynek kredytów charakteryzuje się krótką historią kredytową.”

Absolutna zgoda. Ale nie można wobec tego sugerować, że brak doświadczenia niesie ze sobą poważne zagrożenie. Autor przypomina że wzrost ryzyka niewypłacalności następuje po kilku latach. Historia naszego rynku nieruchomości dla osób fizycznych jest już sporo dłuższa, chociaż pod względem rozmiaru rynku – skromna. Myślałem, że z racji miejsca pracy (PWC, zespół usług doradczych dla sektora finansowego), autor posiada stosowne dane i potrafi rozwinąć ten wątek.

Dalej przytaczane sa argumenty, który mnie sprowokowały do napisania tego tekstu i bardzo zaskoczyły.

Pierwsze sygnały ostrzegawcze możemy już obserwować na rynku polskim. Nastąpiło wyhamowanie wzrostu cen i zmniejszyła się płynność na rynku mieszkaniowym. Poszczególne banki odnotowują wzrost szkodowości w segmencie kredytów hipotecznych. Przez wiele ostatnich lat obserwowaliśmy nadpłynność w polskim systemie bankowym, jednak od kilku miesięcy możemy zaobserwować intensywniejsze poszukiwanie finansowania kredytów hipotecznych na rynku, na przykład poprzez zwiększenie atrakcyjności depozytów. Trudności z pozyskaniem środków na pokrycie strat kredytowych były jedną z przyczyn pogłębienia kryzysu subprime”

 

Wyhamowanie cen przyjąłbym raczej jako normalizację, po ogromnych wzrostach w ostatnich 2-3 latach. Wzrost cen o 30%-40% to żadna normalność a efekt poważnego rozminięcia się popytu i podaży na zaniedbanym rynku mieszkaniowym w kraju, który miał przejściowo 20% bezrobotnych (przynajmniej oficjalnie). Przypomnę że prognozy analityków rynku nieruchomości dla bieżącego roku mówią najczęściej o zmianach cen  w przedziale +- 10%. Sądze ze nawet przy pogorszeniu koniunktury w Polsce do 3% w średnim terminie chętnych na licytowane mieszkania nie zabraknie ani na nowo budowane. Argumentacja do nadpłynności powinna się spotkać ze sprostowaniem w Gazecie Bankowej. Polski rynek normalnieje i nadpłynność banków była przejawem młodego wieku gospodarki wolnorynkowej. W Polsce oczekiwano utraty nadpłynności już kilka lat temu.  Jedynie zbieg wielu okoliczności makroekonomicznych odwlekał ten moment w czasie. To ze obserwujemy to teraz, nie jest konsekwencją rynku kredytów hipotecznych a wzrostu zadłużenia ogółem, które jest relatywnie niskie w Polskiej gospodarce. Zastanawiam się skąd autor czerpie informacje o wyodrębnionym i sztywnym finansowaniu portfela kredytów hipotecznych, co ma rzekomo zmuszać banki do poszukiwania pieniędzy na rynku międzybankowym. To już nieuzasadnione sianie paniki.

Ostatnie zdanie cytatu wskazuje ma potencjalne problemy. Trudno jednak polemizowac i przenosić to na wynik finansowy sektora bankowego, bo autor jak na wymowę artykułu, jest wyjątkowo niekonkretny. Można tworzyć negatywne scenariusze dla rynku nieruchomości i wymieniać wyraz subprime w polskim kontekście, ale tym się być może różnię od autora artykułu, że nie miałbym odwagi prezentować negatywnych wizji bez przedstawienia chociaż uproszczonego negatywnego scenariusza rynku nieruchomości i sytuacji makroekonomicznej.

O marekzelinski

Marek Żeliński. Ekonomista z wykształcenia. Zawodowo związany jestem z sektorem bankowym.
Ten wpis został opublikowany w kategorii Wycena i analiza przedsiębiorstw; analizy branżowe. Dodaj zakładkę do bezpośredniego odnośnika.

Dodaj komentarz

Twój adres email nie zostanie opublikowany.