Za sprawą zwiększającego się w Polsce kosztu kredytu, osoby poszukujące w banku finansowania na wymarzone mieszkanie czy dom, zwiększyło – zgodnie z doniesieniami tych którzy je udzielają – zainteresowanie kredytami w CHF. Nastrój nawet w ostatnich dniach zapanował nerwowy, gdyż dwa banki ogłosiły iż wycofują z oferty kredyty w CHF oraz przez media przeleciała informacja iż z obawy o spadek wartości nieruchomości, banki zaostrzają zasady udzielania kredytów. Ta ostatnia informacja, jeżeli jest prawdziwa, jest raczej efektem strachu jaki sami wprowadzamy na nasz rynek szukając na siłę analogii pomiędzy naszym rynkiem nieruchomości, a krajowym. Niestety z opinii rynkowych (ludzie z sektora nieruchomości) wynika, że nie ma co liczyć na poważne spadki nowych mieszkań i domów. Faktycznie, publikowane ceny nie potwierdzają by czekał nas poważniejszy spadek cen nieruchomości mieszkalnych. O zainteresowaniu kredytem w CHF, wspomnę w dalszej części.
Zainteresowanie kredytami walutowymi wynika z faktu iż w naszych realiach gospodarczych były, i jeszcze długo będą, tańsze od kredytu zaciąganego w złotych. Te realia to transformacja w stronę gospodarki wolnorynkowej. W dużym skrócie oznacza to spadek stopy procentowej i presję na aprecjację waluty. Przypomnę tylko, że WIBOR dla stawki 1 miesiąc praktycznie przez cały 1997 rok zawierał się w przedziale 22%-25%. Obecnie to ok. 6,16%, a jeszcze rok temu było to zaledwie ok. 4,2%. Dla porównania, hipotetyczny LIBOR dla euro (opieram się na marce niemieckiej) wynosił w 1997 ok. 3,3%, a obecnie prawie 4,3%. Realna aprecjacja złotego (koszyk walutowy) w opisywanym okresie, to średnio ok. 4,5% przy blisko dwa razy większym odchyleniu standardowym. Zwracam uwagę na te wielkości. Z jednej strony aprecjacja złotego, która walnie przyczyniła się do atrakcyjności kredytów walutowych, a z drugiej znaczna zmienność podnosząca ryzyko większego kosztu, ale i zachęcająca okresami kiedy kredyt walutowy był wręcz nieprzyzwoicie tańszy od kredytu złotowego.
Celem niniejszego wpisu jest wskazanie o ile kredyt walutowy był tańszy od złotowego w minionych latach i próba odpowiedzi na pytanie czy nadal warto finansować zakup mieszkania/domu w ten sposób.
Zanim przejdę do wyników wyliczeń, chce wskazać kilka zasad i założeń jakie przyjąłem przystępując do wyliczeń, ale i problemy jakie każdy potencjalny kredytobiorca powinien sobie uświadomić.
– Kredyt spłacany jest w równych ratach, co powoduje że rata kapitału rośnie z upływem czasu a kwota spłacanych odsetek maleje. Zaletą tego powszechnego rozwiązania jest osiąganie zdolności kredytowej przez większą liczbę klientów. Przyjęcie rozwiązania przy którym rata kapitału jest stała przez cały okres spłaty i odsetek od aktualnego zadłużenia, powodowałoby iż mało kogo byłoby stać na wieloletni kredyt hipoteczny. Przykładowo przy metodzie pierwszej dla kredytu 300 tys. złotych, koszcie 8% i na okres 30 lat, pierwsza płatność wynosi 2,5 tys. zł, a przy drugiej aż o ponad 700 zł więcej. Przy wyższym koszcie kapitału lub krótszym okresie spłaty, różnica ta jest jeszcze większa. Poważna wadą pierwszej metody jest jej większy koszt z racji odsuwania w czasie spłaty kapitału. Zasada jest następująca: im wyższe procentowanie tym udział odsetek na początku jest większy w płaconej racie. Przy koszcie np. 27%, odsetki stanowią ponad 90% pierwszej płatności.
– Analiza opłacalności oparta jest na porównywaniu comiesięcznych rat w walucie krajowej. Porównanie przedstawione w tabeli oparte jest na prostej sumie różnic z analizowanych okresów. Powinienem oczywiście sprowadzić do jednego punktu z użyciem kosztu pieniądza. Jak sadzę jednak, takie uproszczenie zasadniczo nie zmienia wyniku.
– Zrezygnowałem ze szczegółowej prezentacji i uzasadnianiu różnicy w płatnościach ponieważ musiałbym brnąć w dość szczegółowe opisy. Opłacalność kredytów w poszczególnych walutach jest pochodną proporcji odsetek i kapitału w poszczególnych latach i ich zróżnicowaniu pomiędzy poszczególnymi walutami, zmienności kursów i stóp procentowych.
– Należy pamiętać, że wpływ na opłacalność kredytu ma moment zaciągnięcia i kurs po jakim dokonano wymiany oraz tzw. spread, czyli różnica pomiędzy kursem kupna i sprzedaży. Im szerszy spread, tym gorszy wpływ na opłacalność kredytu. W moich wyliczeniach przyjąłem spread 7%. – – Niestety trzeba się pogodzić z faktem iż zaciągniecie kredytu kiedy złoty jest ponadprzeciętnie mocny (kurs bardzo niski) powoduje iż w wyniku jego odbicia przez pewien okres kredyt jest droższy od złotowego. Teoretycznie moment uruchomienia kredytu warto skonsultować z osobą dobrze zorientowaną w problematyce walutowej. W praktyce niestety zaciągamy kredyt kiedy chcemy w końcu zamieszkać bądź zacząć budować, a nie kiedy jest najwłaściwszy moment.
– Ryzyko zmienności kursu, plus uwaga z powyższego punktu, poważnie zagrażają wypłacalności. Z analizy przypadków przedstawionych w tabeli wynikało że zdarzało się iż przez kilka, kilkanaście miesięcy koszt kredytu walutowego był większy od złotowego nawet o kilkanaście procent, a w jednym z przypadków aż niemal 30% (na szczęście przez bardzo krótki okres. Dla wielu rodzin może to oznaczać poważne problemy z obsługą kredytu. Biorąc pod uwagę dotychczasowe doświadczenia, proponuję przyjąć że np. w okresie 30-letnim spłaty takiego kredytu, takie sytuacje mogą się zdarzyć kilkakrotnie.
W zaprezentowanej tabeli przyjąłem porównanie całkowitego koszu kredytu walutowego (dla trzech walut) w porównaniu z łącznym kosztem kredytu złotowego. Jak wyżej wspomniałem, by nie utrudniać czytelnikowi zrozumienia tekstu, pomijam szczegółowe opisy, które czynniki (kurs, stopa itd.) i w jakim okresie dla poszczególnych walut wpływały na zmienność kosztów kredytu. Analizy dokonałem przy założeniu zaciągania kredytu w okresach wcześniejszych i spłaty na koniec I kwartału tego roku. W tabeli podaje datę uruchomienia (zawsze grudzień) i lata okres spłaty. Jak widać CHF niekoniecznie musi być najlepszym wyborem. Niemniej rzadko kiedy był najgorszy. Teoretycznie najlepiej byłoby zaciągać kredyt oparty na koszyku walutowym a nie konkretnej walucie. Skorzystalibyśmy z tendencji do wzmocnienia złotego, zmniejszając ryzyko zmienności konkretnej waluty.
Dłuższe okresy wskazują, że kredyt walutowy generalnie może być kilkanaście procent tańszy. Należy jednak pamiętać, że okres ogromnego zróżnicowania stóp procentowych (na niekorzyść stopy krajowej) mamy już za sobą więc, średnio rzecz biorąc, potencjalne korzyści będą nieco mniejsze. Powiedzmy: kilka procent, max 10%. Przypominam, że jest to rezultat/wypadkowa szeregu zróżnicowanych scenariuszy. Analiza wariantów jakie mogą się wydarzyć w przyszłości, podpowiada wybór CHF, a w tuż po nim EUR. Dla USD przyjmuje, że kurs EUR/USD w przyszłości będzie spadał, co w oczywisty sposób wpłynie na zachowanie EUR i USD w relacji do złotego. Przy takim założeniu dolar długoterminowo jest wyborem najgorszym w porównaniu z dwoma pozostałymi walutami. Wydaje się również, iż obecnie z powodu silnego złotego nie jest najlepszy moment na zaciąganie kredytu walutowego, niestety – z drugiej strony – w krótkim terminie trudno spodziewać się poważniejszego osłabienia złotego z przyczyn makroekonomicznych.
Wobec powyższego trudno się dziwić, że Polacy wciąż darzą wielkim sentymentem kredyty walutowe, a szczególnie w CHF. Obawiam się jednak, że głównym powodem wyboru kredytu w CHF jest nadzieja na przyznanie większego kredyt lub na kredyt dla słabszych ekonomicznie gospodarstw domowych. Wskazana wyżej reakcja banków (tzn. ograniczenie kredytów w CHF) może wynikać z pojawiania się wskazanego problemu lub chęcią uprzedzenia tego zjawiska.
