Budownictwo osiągnęło punkt, w którym można powiedzieć że czasy prostego rozwoju opartego ma już za sobą. Mam na myśli okres 2003/2004 do 2007/2008. W tym okresie gospodarka przyspieszyła, a w 2006 wyraźnie nabrały rozpędu inwestycje, dodatkowo przyczyniając się do ogromnego popytu na usługi budowlane. Skok dokonany przez budownictwo jest dobrze widoczny przez pryzmat udziału budownictwa w wytwarzaniu PKB. Jeszcze w I poł. 2005 udział budownictwa w PKB był stabilny, na poziomie 5,2%. W II połowie tego roku wręcz wystartował w górę za sprawą inwestycji. Warto się w tym momencie zatrzymać przy rynku mieszkaniowym. Silny przyrost pozwoleń na budowę mieszkań (domy jedno- i wielorodzinne) miał miejsce również w 2006 r. W latach 2004-2005 wzrost pozwoleń na budowę był wyższy wprawdzie niż w latach 2001-2003, ale nie zapowiadał przyspieszenia jakiego byliśmy świadkami w 2006 r. owoce tego zbieramy obecnie. Czas budowy domów wielorodzinnych przez deweloperów to ok. 2 lata. To jeden z wielu powodów, dzięki któremu zakończył się szaleńczy wzrost cen mieszkań w największych miastach Polski. O ile w I pół. 2007 deweloperzy oddali do użytku ponad 15 tys mieszkań, to rok później już prawie 28 tys. To 180% wzrost.
Opisywany wyżej wzrost doprowadził do błyskawicznej, jak na dział gospodarki, poprawy wyników finansowych. Z rocznego wyniku brutto -2% na przełomie 2002/2003, do końca 2007 wynik został poprawiony na ok. 6%. Jak na w pełni urynkowiony sektor i silnie konkurencyjny, to bardzo ładny wynik. W budownictwie rosło zatrudnienie i wynagrodzenia w tempie podobnym do tego z okresu naszego boomu budowlanego w poł. lat 90 tych. Pozornie więc mamy już objawy sytuacji z II poł. lat 90 tych, kiedy to budownictwo okazywało się przerośnięte jak na zapotrzebowanie generowane przez gospodarkę na jego usługi. Za opieszałość w dostosowaniu się do nowych realiów ekonomicznych, sektor budowlany zapłacił ogromną cenę. W latach 2000-2002 produkcja budowlana spadała rocznie realnie o 10%, czyli inaczej mówiąc, skurczyła się w tym okresie niemal o 30%.
W ocenie perspektyw budownictwa najistotniejsze jest określenie stanu gospodarki i jej perspektyw w średnim terminie. Podtrzymam przy tym, może już męczącą chwilami, manierę ciągłego porównywania obecnej sytuacji budownictwa z okresem sprzed kilku-, kilkunastu laty. Obecnie więc, próbując złośliwie upraszczać, można postawić wniosek iż sytuacja budownictwa wykazuje wiele podobieństw do końca ubiegłej dekady czy początku obecnej. Wskazana wcześniej rentowność sprzedaży brutto będzie niemożliwa do utrzymania w dłuższym terminie. Spadek powiedzmy do przedziału 3,5% – 4,5% (podaje wartości dla całego działu PKD 45) w perspektywie dwóch lat to wcale nie dramat, a raczej świadectwo powracającej silnej konkurencji do sektora. Wyjątkowo wysoki udział podmiotów osiągających dodatni wynik brutto, też się nie utrzyma. Już obecnie media straszą czytelników problemami faktycznymi lub domniemanymi deweloperów. Pisze „domniemanymi”, ponieważ w Polsce jest wysokie zapotrzebowanie na chociaż malutki kryzys w sektorze nieruchomości mieszkaniowych. Sytuacja na rynku mieszkaniowym była tak dobra, że w ostatnich kilku kwartałach firmy doświadczone lub zupełnie świeże w biznesie budowlanym ryzykowały podjęcie się projektów, które nie dawały gwarancji sukcesu. Fakt iż ktoś ogłosi upadłość tylko dlatego, że zbyt drogo – na przykład – kupił ziemię pod inwestycję jednym z największych polskich miast, to jeszcze nie powód do kasandrycznych analiz. Wg mnie można śmiało przyjąć, że wśród obecnie wykazujących dodatni wynik brutto firm, około co dziewiąta (11%) firma będzie miała co najmniej poważne problemy z osiągnięciem zysku brutto w ciągu najbliższych kilku kwartałów. Nadal jednaj twierdzę, że to nic złego a jedynie powrót do normalności na rynku który był do tej pory zbyt łatwy dla przedsiębiorstw budowlanych.
Oceniając rozmiary budownictwa poprzez udział w wytwarzaniu PKB czy w przychodach przedsiębiorstw, można śmiało powiedzieć że budownictwo będzie powoli zwalniało tempo wzrostu. W przypadku pierwszego kryterium, wkład budownictwa wynosi 7%, czyli tyle ile prawie 10 lat temu. Niemniej teraz byliśmy świadkami swego rodzaju rekordu prędkości. Budownictwo potrzebowało zaledwie półtorej roku by udział w PKB skoczył z 5,3% do 7,%. Ten wskaźnik idealnie oddaje to co się stało, czyli błyskawiczny skok wartości prac (przychody sektora, wartość prac budowlano-montażowych) oraz błyskawiczną poprawę sytuacji finansowej.
To co zasadniczo różni obecna sytuację budownictwa od okresu z końca ubiegłej dekady, to sytuacja makroekonomiczna. W II poł. lat 90 tych pogorszyło się tempo wzrostu gospodarczego i radykalnie zaczęło zwalniać tempo nakładów inwestycyjnych. Wprawdzie obecnie tempo wzrostu gospodarczego również ulegnie zwolnieniu, ale nie jest aż to taką niespodzianką jak 10 lat temu i nie będzie to miało również takiej skali jak wtedy. Wtedy roczne tempo wzrostu z ponad 7% w ciągu dwóch lat spadło przejściowo do trzech. Warto jednak porównać bieżącą sytuację z okresem 2001-2002. Wtedy nałożyły się na siebie dwa wyjątkowo niekorzystne procesy, czyli bardzo zła sytuacja budżetu z ujemną dynamiką nakładów inwestycyjnych. Deficyt budżetowy, głównie wskutek spadku przychodów, wzrósł do prawie 5% w relacji do PKB. Nakłady brutto na środki trwałe w 2001 i w 2002 spadły o 8,3% i 7,1%.
Sytuacja budownictwa zależy przede wszystkim od stanu finansów państwa oraz tempa i wielkości nakładów inwestycyjnych. Oczywiście między tymi zjawiskami istnieje powiązanie. Podstawowe to to że część inwestycji finansowana jest z kasy państwowej. Roboty budowlane w ok 1/3 sa finansowa z kasy państwowej (w tym podmioty państwowe) czy jednostek samorządu terytorialnego. O ile więc istnieje poczucie że państwo zbyt mało przeznaczało na cele budowane (drogi!), to w przypadku bezpośrednich inwestycji jak drogi, spadek nakładów był , na szczęście dla budownictwa, niewielki.
W zależności od przyjętych do wyliczeń danych oraz założeń, inwestycje odpowiadają za 60-70% popytu na prace budowlano-montażowe. Wśród podmiotów gospodarczych, w aż 75%-80% inwestycje generowane są one przez sektor prywatny. Nową jakością w budownictwie i nadzieją jest to co było jego bolączką do tej pory – budownictwo mieszkaniowe. Udział budownictwa mieszkaniowego był długie lata dość mały. Wg danych rocznych, dopiero w tym roku ma szanse trwale przekroczyć 20% i rozwijać się dalej. W strukturze budownictwa, to właśnie niski udział budownictwa mieszkaniowego odróżniał Polskę od krajów rozwiniętych. Proces ten będzie oczywiście rozciągnięty na lata.
Biorąc pod uwagę przeciętny scenariusz PKB dla Polski na najbliższe 3 lata i utrzymanie tempa nakładów inwestycyjnych na poziomie ok. 10% lub wyższym, budownictwo może się rozwijać w tempie od 7% do 11% rocznie. Najgorsze byłoby dla budownictwa, powtórzenie się sytuacji z początku dekady. Jest to wariant mało prawdopodobny, ale nie niemożliwy. Zejście z obecnego tempa PKB do 1%-2% w ciągu – przykładowo dwóch lat – w polskich warunkach rodzi już poważne kłopoty dla budownictwa. Nasz gospodarka jest na szczęście mocno dojrzalsza i uważam na raczej niemożliwą tak silną fluktuację nakładów inwestycyjnych jak w latach wcześniejszych.
