W pierwszym odruchu, kiedy w piątek po lekturze jednego z tekstów w internecie wiedziałem że poświecę jeden z wpisów kwestii kredytów na zakup mieszkania, miałem ochotę opatrzyć wpis tytułem „Niech w końcu wydarzy się ten kryzys!”. Od czasu jak w mediach zapełniło się od analiz kryzysu hipotecznego w USA i zastopowania wzrostu cen mieszkań w Polsce, nastała moda na prorokowanie kryzysu na rynku nieruchomości. Jeszcze kilka miesięcy temu ograniczano się do straszenia, ale charakterystycznym było unikanie liczb i faktów. Czyli jakiś kryzys ma być, ale dokładnie czego i w jakim stopniu, autorzy już nie potrafili dokładniej napisać. Od kilku zaś miesięcy media zalewane są informacjami o radykalnie pogarszającym się portfelu kredytów dla gospodarstw domowych, problemów w spłacaniu wszelakich długów i nadciągających problemach banków, które wywołane będą dawaniem kredytu hipotecznego każdemu kto tylko przekroczy próg banku.
Od niedawna nawet już w niby profesjonalnych tekstach na temat kredytów hipotecznych, zamiast rzetelnych liczb (lub przyznanie, że się ich nie posiada) powtarza się jak mantrę, że banki dają na zakup/budowę mieszkania każdemu i dowolną ilość pieniędzy, na dowolną liczbę lat i lekceważąc zdrowe zasady relacji – przykładowo – kwoty kredytu do wartości zabezpieczenia (LTV).
Ostatnio powszechnym zjawiskiem jest sugerowanie, ze bankowcy w szale walki o klienta dają kredyty przy LTV 100%-120%. Nie przeczę, ze takie zjawisko może mieć miejsce, ale jest to margines rynku. Ponadto w takim przypadku, by go w pełni ocenić, musiałbym wiedzieć przy jakim poziomie dochodów taki kredyt jest udzielany i czy są obligatoryjne dodatkowe warunki (np. ubezpieczenie). A tak swoją drogą, wygląda na to że jesteśmy świadkami zastępowania jednej legendy o podejściu bankowców do zabezpieczeń, nową – o tyle lepszą, że pozwala rzekomo lepiej tłumaczyć rzeczywistość. Jeszcze do niedawna standardem było zarzucanie bankom, że mają bardzo restrykcyjne podejście do wyceny zabezpieczeń. A teraz nagle wychodzi na to, że jest dokładnie odwrotnie. A może by tak piewcy sensacji zadali sobie pytanie jak to jest z tym mianownikiem ułamka do wyliczenia LTV. Być może te banki które rzekomo lekceważą ten wskaźnik biorą do wyliczeń wartość po własnej restrykcyjnej wycenie? Oczywiście nie jest idealistą i przyjmuje, że są w Polsce bankowcy, którzy zaryzykowali agresywniejsze podejście do zwiększania pozycji rynkowej, kosztem ryzyka. No dobra, ale jaki jest udział w takim razie kredytów z LTV 100% i więcej. Wyniki ankiety NBP i jednej z gazet skrótowo przedstawiane w ubiegłym tygodniu, wskazują że banki składające się na przeważającą część rynku nie naruszają przepisów ani – nazwijmy to – dobrych praktyk.
Nie ukrywam, że odnalezienie informacji o LTV dla polskiego rynku hipotecznego jest trudne. Pisząc niniejszy artykuł, opieram się na dokumencie „Raport o stabilności systemu finansowego, czerwiec 2008 r.”, który jest powszechnie dostępny na stronach NBP. NBP podaje wartość LTV dla udzielanych w poszczególnych kwartałach kredytów w walucie krajowej i w walutach obcych. Analiza NBP dotyczy okresu od II kw 2006 do IV kw 2007. Okres w sumie krótki, ale zachodzący na skutki kryzysu z powodu tzw. subprim’ów. Ok. końca 2007 r. dzielą nas wprawdzie trzy kwartały, ale trzeba sporo „dobrych chęci” żeby uwierzyć iż od tego czasu wskaźniki uległy radykalnemu pogorszeniu. Aż tak dynamicznie to się procesy w makroekonomii i bankowości nie dzieją. Mało tego. Już jako ciekawostkę podam, że kredyty na cele mieszkaniowe, które jeszcze na przełomie 2006/2007 przyrastały w rocznym tempie 50%-60%, poważnie zwolniły swoją dynamikę. Obecnie jest to już tylko ok. 30%.
Jak widać na zamieszczonej ilustracji, dla kredytów walutowych LTV wynosi ok. 75%, a dla złotowych wzrosło do 70%. Oszacowana przeze mnie wartość ważona, czyli LTV dla całego portfela, to wartość rzędu 73%. Można sobie dowolnie interpretować zmiany wartości LTV w przedstawionym okresie, ale doprawdy wymagałoby to dużo złej woli by wierzyć że obecnie wskaźnik dla całego rynku skoczył do 100%. Nawet jeżeli uległ pogorszeniu, to zaryzykuję prognozę, że przy przedstawionej metodologii będzie to tylko kilka procent dla III kw 2008 r.
Ale skoro o ryzyku, to należy również pamiętać że część banków może całkiem świadomie decydować się na sprzedaż produktów przy zwiększonym ryzyku. Wynika to z faktu iż udział należności straconych dla zadłużenia gospodarstw domowych ogółem (na cele mieszkaniowe to prawie 60%) utrzymuje się na niezwykle niskim poziomie. Zaledwie 3,5%. Wskaźnik ten od kilku miesięcy już nie spada i – jak uprzedzałem w II kw – będzie się powoli pogarszał czyli powiększał.
Krótko mówiąc, straszenie iż banki lada miesiąc odczują radykalne pogorszenie wyników na portfelach hipotecznych nie ma potwierdzenia w faktach. Oczywiście jakość portfela pewne ulegnie pewnemu pogorszeniu, a kilku bankowych decydentów straci pracę albo co najmniej premie, ale to inna dyskusja.
