Kredyty mieszkaniowe w walutach. Opłacalność.

Ponad 2,5 roku temu pisałem o kredytach hipotecznych w kontekście oceny korzyści jakie daje wybór waluty. Link do tego artykułu znajduje się pod wpisem. W bieżącym wpisie chciałbym powrócić do tematu. Z perspektywy czasu widać, że kredyt walutowy okazał się korzystniejszy, co nie powinno wywoływać oczywiście zdziwienia. Wskazywałem wtedy, że korzyść nie powinna przekroczyć 10%. Tymczasem w analizowanym okresie średnia rata kredytu walutowego okazała się mniejsza o kilkanaście procent od kredytu w złotych. Moja ocena z 2008 roku dotyczyła  dłuższego okresu, a dokładniej przypadku gdyby wziąć kredyt wtedy na ponad 20 lat. To, że kredyty walutowe okazały się tańsze w obsłudze wynikało z dalszego (krótkotrwałego) dalszego wzmocnienia naszej waluty w 2008 r., a potem z niezwykle niskich stóp procentowych krajów pochodzenia walut, co trwa do dzisiaj.

Warto podkreślić, że ogromne osłabienie złotego, jakie zaczęło się kilka miesięcy po napisaniu artykułu, wcale nie przyniosło takich katastrofalnych skutków dla spłacających kredyty jak się pozornie wydaje. Gdyby ktoś nic nie wiedział o kryzysie jakiego doświadczyliśmy na rynku finansowym, a tylko spojrzał na wysokość raty w przeliczeniu na złote, to mógłby sobie nawet nie uświadomić skali kryzysu. Wraz z osłabienie złotego, spadały drastycznie stopy procentowe krajów pochodzenia walut. Kiedy pisałem artykuł, LIBOR dla 1M eur i 1M chf, były na poziomach, odpowiednio: 4,4% i 2,5%. Tymczasem w lutym 2009 r., kiedy złoty bił rekordy osłabienia, było już 1,6% i 0,3%. Dzięki temu osłabienie złotego było – czasami z nawiązką – równoważone spadkiem oprocentowania. Dzięki temu też, nawet osoby, które brały kredyt walutowy w I poł. 2008 r. niemal nie odczuły skutków kryzysu. Wyjątkiem jest kredyt w euro, ale to był margines rynku w kredytach nowo udzielanych. W I poł. 2008 niezwykle popularny był kredyt w chf. Skutki kryzysu, dla biorących wtedy kredyt w chf, to był przejściowy wzrost raty o 100 do maks. 300 zł w zależności od kwoty kredytu.

Tym razem, przystępując do oceny korzyści wynikających z wyboru innej waluty niż złoty, przyjąłem, że przedmiotem oceny będzie kredyt wzięty w przełomie 2002 i 2003 r.  w kwocie 250 tys. zł i na 30 lat. Minęło więc osiem lat. W tym czasie przeżyliśmy boom kredytowy (kredyty mieszkaniowe), znaczna wahania krajowej waluty i stóp procentowych krajowych i zagranicznych oraz przeżyliśmy kryzys gospodarczy na świecie (na szczęście krótki). Rozważania ograniczę do trzech walut: złotego, euro i chf’a. Udział usd w kredytach mieszkaniowych był i pozostaje marginalny. Z konieczności przyjąłem uproszczone założenia dot. spreadu walutowego i marży. Spread dałem 5,5% i założyłem 1,5% marży dla kredytu złotowego i po 2,5% dla kredytów walutowych. To oczywiście spore uproszczenia. Brak jest wiarygodnych danych historycznych dla całego okresu, a ponadto świadomie przeważyłem udział czynników które kształtują koszt kredytu  w ostatnich kilku kwartałach. Nie chodzi tu jednak o laboratoryjną dokładność.

W takich warunkach, kredyt w złotowych okazał się najdroższy w obsłudze. Kredyt w chf okazał się w analizowanym okresie o dwadzieścia kilka procent tańszy, a kredyt w euro o ok. 10%. W chf widać trend spadku opłacalności w porównaniu z kredytem w złotych. W przypadku kredytu w euro, trudno mówić o konkretnym trendzie. Doszukiwanie się trendu w zmianach opłacalności nie wydaje się mieć zresztą większego  sensu. O ile można makroekonomicznie bez problemu uzasadnić dlaczego kredyty w walutach są (powinny być) bardziej opłacalne od kredytu w walucie krajowej (mowa o kraju goniących kraje rozwinięte), to gorzej jest ze wskazaniem tej najlepszej waluty. Wybór konkretnej waluty wymaga wiedzy makroekonomicznej i danych, które pozwolą na ocenę stanu gospodarki światowej i poszczególnych krajów czy obszarów (np. UE). W dalszej kolejności trzeba to przełożyć na stopy procentowe i kursy walutowe. Wszelkie długoterminowe prognozy obarczone są z natury rzeczy ogromnym błędem. Na ogół jednak wybór nie jest taki trudny, bo opieramy się na tym co udostępniają banki i na doświadczeniach znajomych. Obecnie mamy praktycznie do wyboru kredyt w złotych lub w euro. Zmiana polityki banków, ryzyko walutowe, wskazania KNFu oraz problemy z pozyskaniem niektórych walut w okresie kryzysu, spowodowały drastyczną zmianę oferty. W ubiegłym roku ponad 70% nowych kredytów mieszkaniowych, udzielono w złotych. W pozostałej części dominowało euro. Kredyty w chf to ok. 4% kredytów nowo udzielonych w ubiegłym roku.

Obecnie więc wiemy, że kredyt walutowy jest generalnie nadal opłacalny. Podtrzymuję, że przeciętnie i w całym okresie trwania, kredyt walutowy powinien być tańszy w obsłudze kilka-, maks. kilkanaście procent. Przy czym w drugim przypadku, będzie można mówić o dużym szczęściu. Obecnie mamy okres w którym wzięcie kredytu walutowego obarczone jest relatywnie niewielkim ryzykiem w rozumieniu momentu wzięcia kredytu. Złoty jest w paśmie poprawnej wyceny, a na rynku mieszkaniowym praktycznie zakończyliśmy korektę cen.

http://opinieekonomiczne.blox.pl/2008/05/W-jakiej-walucie-brac-kredyt-i-jaka-byla.html

 

O marekzelinski

Marek Żeliński. Ekonomista z wykształcenia. Zawodowo związany jestem z sektorem bankowym.
Ten wpis został opublikowany w kategorii Finanse osobiste. Dodaj zakładkę do bezpośredniego odnośnika.

Dodaj komentarz

Twój adres email nie zostanie opublikowany.