Ceny mieszkań, koszty budowy.

Od mojego ostatniego wpisu dotyczącego zmian na rynku mieszkaniowym (ceny) minęło ponad pół roku. Co się zmieniło w tym czasie i czy wiemy coś więcej o sytuacji rynkowej.

Całkiem niedawno GUS opublikował koszt powstania 1 m kw mieszkania w I kw tego roku.  Dla przypomnienia dodam, ze chodzi o budownictwo wielorodzinne, a koszt obejmuje wszelkie nakłady poniesione do chwili przekazania mieszkania. Tak więc wg GUS koszt budowy wyniósł 3,8 tys. zł. Mamy wiec drugi kwartał z rzędu kiedy koszt metra spada. Najwyższy był w okresie od I do III kw ubiegłego roku, kiedy to koszt jednego metra kształtował się w przedziale od 4,3 do 4,7 tys. zł. Wygląda więc na to, że w końcu doczekaliśmy się momentu kiedy na rynek wchodzą mieszkania, których budowę rozpoczęto po kryzysie z roku 2008 i początku 2009.

Oczywiście koszty budowy znacznie się różnią w poszczególnych regionach kraju. Do analizy regionalnej kosztów można wykorzystać dane publikowane przez BGK na potrzeby programu Rodzina na swoim (uwaga na mnożnik!). W największych ośrodkach miejskich trudno zbudować poniżej podanej wyżej średniej gusowskiej. Składa się na to kilka czynników. Są tu większe koszty ziemi, siły roboczej, a i sam koszt budowy na terenie silnie zurbanizowanych jest po prostu większy. Nie ma też co ukrywać że i wymagania są większe oraz większe są wynagrodzenia kupujących mieszkania. Ale jest i inna strona prawdy. Pomimo trudności rynkowych, firmy deweloperskie niechętnie opuszczają ceny, a w największych miastach próbują nawet podwyższyć marżę. Sporo ciekawej wiedzy w tym zakresie dostarcza najnowszy raport NBP „Informacja o cenach mieszkań i sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych w Polsce w I kwartale 2011”. Jeszcze w latach 2009-2010 deweloperom udało się obniżyć koszty budowy o nawet 0,5 tys. zł na metrze w porównaniu z kosztami z 2008. Jak tylko  zyskaliśmy potwierdzenie, że gospodarka jest w relatywnie dobrej kondycji, deweloperzy przenieśli uwagą z kosztów na marżę. Trzeba przyznać, że opór deweloperów jest spory i to pomimo niesprzyjających warunków rynkowych. Wg NBP w 6 największych ośrodkach miejskich jest w ofercie ponad 40 tys. mieszkań wobec 30 tys. w 2009 r. Rośnie też liczba mieszkań których budowę rozpoczęto i na których budowę wydano pozwolenie. Nie jest to jednak jeszcze boom budowlany a dopiero powrót do skali budownictwa sprzed kryzysu.

Ostatnie kilka miesięcy to próba sił pomiędzy deweloperami a kupującymi. Swego rodzaju poszukiwanie konsensusu. Z jednej strony deweloperzy którzy są zainteresowani obecnym poziomem cen. A z drugiej nabywcy, którzy nie mogą tak po prostu na kilka miesięcy wstrzymać się zakupem mieszkania. W Polsce roku nowe mieszkania kupuje kilkadziesiąt tysięcy ludzi. Motywacje są różne, np. podniesienie standardu życia, wzrost wynagrodzenia, zmiana miejsca pracy, założenie rodziny. Mimo iż spadek liczby kupujących nowe mieszkania można szacować być może nawet o 1/3 w porównaniu z latami 2007-2008, to średni spadek cen nie przekroczył 10%.

Mino iż na rynku mieszkaniowym deweloperzy muszą się bardziej niż przed 3 czy 4 laty liczyć z kupującymi, to niechętnie obniżają ceny. Dość szybko deweloperzy porzucili walkę o obniżenie kosztów budowy. Moim zdaniem w ośrodkach miejskich koszty mogą być obniżone jeszcze o kilka procent.  No ale rynek jest rynkiem. Deweloperom jest a rękę utrzymywanie cen mieszkań na obecnym poziomie, bo klienci oswajają się z bieżącym poziomem cen, traktując go jako obiektywny. Stąd opór przed spadkiem cen mnie nie dziwi. Kupujący nie stoją jednak na pozycji przegranej. Wydaje się wręcz że nastąpiło w ostatnich kwartałach lekkie przechylenie w stronę rynku klienta. Ceny mieszkań mimo walki deweloperów o ich stabilizację, spadły w porównaniu z jesienią ubiegłego roku. Spadki są wprawdzie minimalne, ale są. Średnio o 2%-3% (na podstawie miesięcznych raportów firm Expander i Szybko.pl; najnowszy podaje dane za maj). 

Biorąc pod uwagę przedstawione (bardzo skrótowo) trendy i fakty rynkowe, sądzę że w średnim terminie będziemy mieli do czynienia nadal ze stabilizacją cen z 2% lub 3% rocznymi odchyleniami. Zaznaczam, że podaję wartości średnie dla całego rynku. Na rynkach lokalnych odchylenia mogą być dwukrotnie większe. Czy będą to odchylenia na plus czy minus, zależy od sytuacji makroekonomicznej. Przykładowo, jeżeli – tak ja głosi większość obecnych prognoz tempa PKB – za rok-dwa z 4% obniżymy tempo do 3,5%, to wątpię by udało się deweloperom zmusić rynek do akceptacji wzrostu cen mieszkań. Jednak deweloperzy tak łatwo nie ustąpią. Najnowsze dane o PKB dają nadzieję na wzrost gospodarczy nieco lepszy od prognozowanego.

Czy istnieje coś takiego jak obiektywny koszt budowy? Pytanie jest trochę nieekonomiczne, ale szukanie odpowiedzi kusi. Odpowiedź w stylu: rynek już na to pytanie odpowiedział jest niby poprawna ale pozostawia niedosyt. Warto jej szukać chociażby po to by poprawnie kształtować politykę wsparcia budownictwa. Już wspominałem na swojej stronie, że wskaźniki kosztów dla programu Rodzina na swoim są często zawyżone dla dużych miast, co bynajmniej nie zachęca deweloperów do redukcji kosztów i marży.

W takich miastach jak na przykład Poznań, Gdańsk, Wrocław (ale bez Warszawy) średni koszt budowy to 4,8 tys. zł. W ich okolicach (teren województwa) koszt jest mniejszy o 25%. W skali całego kraju różnica pomiędzy największym miastem a otoczeniem wynosi 20%, co daje ponad 0,8 tys. zł na jednym metrze. Co ciekawe, o ile największe miasta znacznie się różnią w kosztach budowy a koszty są nieraz dość wysokie, to rozrzut kosztów w ich otoczeniu zawiera się w przedziale od 3 do 4 tys. zł. Analiza kosztów w poszczególnych regionach i badania NBP (wspomniany wyżej raport podaje strukturę kosztów) wskazują że w Polsce można zbudować mieszkania po kosztach 3,5 – 4,0 zł. Warto dodać ze w wielu regionach koszt budowy metra (wg metodologii GUS) to 3,5 tys. zł. Są przypadki niższych kosztów (ok. 3 tys zł) ale dotyczy to województw o najniższym średnim wynagrodzeniu. Obawiam się więc, że ich standard mógłby nie satysfakcjonować większości Polaków którzy kupują mieszkania w nowym budownictwie.

O marekzelinski

Marek Żeliński. Ekonomista z wykształcenia. Zawodowo związany jestem z sektorem bankowym.
Ten wpis został opublikowany w kategorii Wycena i analiza przedsiębiorstw; analizy branżowe. Dodaj zakładkę do bezpośredniego odnośnika.

Dodaj komentarz

Twój adres email nie zostanie opublikowany.