Budownictwo mieszkaniowe, opinia do najnowszego programu Rządu

W ubiegłym tygodniu „Rzeczpospolita” przedstawiła skrót najnowszego programu rządowego dla budownictwa mieszkaniowego. Starałem się w internecie zdobyć tekst tego programu, ale nawet na stronie ministerstwa budownictwa nie potrafiłem znaleźć tego materiału. Być może nie byłem zbyt sprawny w poszukiwaniu, w związku z czym oparłem się na informacjach z „Rzeczpospolitej”. A przy okazji chciałem ten materiał wykorzystać jako formę aneksu do zakończonej w lutym analizy budownictwa.

Na wstępie by lepiej się zrozumieć, należy sobie powiedzieć pewne rzeczy w celu lepszego zrozumienia dalszej części. Posiadanie mieszkania (mowa o możliwości mieszkania, a nie akcie własności) jest postrzegane jako dobro niezbędne społecznie. Człowiek dla prawidłowego rozwoju potrzebuje jeść, pić i mieć schronienie (ja potrzebuje jeszcze telewizor do pełni szczęścia, J). Dodatkowo to schronienie pozwala mu na założenie i rozwój rodziny. I tak dalej w tym stylu. Dobra i usługi uznane za społecznie niezbędne na ogół cieszą się mniejszymi obciążeniami fiskalnymi (jak produkcja, przetwórstwo i sprzedaż podstawowej żywności, np., mleka, pieczywa, mięsa itd.) i wsparciem państwa. To samo dotyczy mieszkań, z tym że budownictwo mieszkaniowe jest wspierane w daleko mniejszym stopniu niż żywność. Relacja kosztu mieszkania do wynagrodzeń powoduje, że dla większości ludzi kupno nowego mieszkania czy budowa domu jest kompletnie niemożliwa. Zjawiska które powoduje, że wynagrodzenie miesięczne (roczne) jest jakie jest, i zjawiska ekonomiczne których wypadkową jest koszt mieszkania, to dwa niemal odrębne światy. Po prostu cena cegły, okna, betonu, stali zbrojeniowej jest pochodną przede wszystkim kosztów (obiektywne procesy ekonomiczne) ich produkcji i częściowo, w niektórych przypadkach, popytu na nie. Mówiąc inaczej, domu z tektury nikt nie wybuduje. Jest tania, ale nietrwała. Jeżeli ktoś kiedyś spowoduje, że tektura nabędzie parametry materiałów budowlanych (trwałość, parametry termiczne itd.) bez wzrostu jej ceny, to problem wsparcia państwa zniknie i każdy będzie mógł sobie wybudować dom jaki zechce. Przykład pozornie prosty czy też nawet głupi. Podałem go jednak premedytacją, bo konflikt pomiędzy wynagrodzeniem a kosztem mieszkania istnieje i w przyszłości da się zniwelować w niewielkim stopniu. I to niestety ta relacja determinuje w przeważającej części kłopoty w zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych.

Powyższy krótki wstęp był konieczny, bo czytając założenia kolejnego programu budownictwa mieszkaniowego autorzy próbują stworzyć wrażenie, że jak się chce i napisze parę nowych ustaw a kilka innych zmieni to można uzyskać piorunujący efekt, czyli 2 miliony mieszkań do 2013 r. To daje 330 tys. mieszkań rocznie, czyli tyle ile oddano do użytku w ciągu trzech ostatnich lat. Oczywiście wiadomo, że narastałoby to powoli z roku na rok. Inaczej w 2013 liczba oddawanych mieszkań nie przekroczy 145 tys., czyli do tego roku roczne tempo oddanych do użytku lokali (budownictwo wielorodzinne i jednorodzinne) będzie w granicach 3%-4%. Dla zobrazowania problemu i podkreślenia rewolucyjności swojego programu, autorzy posłużyli się skrajnościami, które są nie do wychwycenia dla osób, które nie obcują z problematyką budownictwa i liczbami. Dynamika 3%-4% jest jedynie prostym przeciągnięciem trendu z ostatniego okresu, przy założeniu spowolnienia tego tempa. Ale jest w tym trochę manipulacji. Zmiany gospodarcze z lat 90-tych oznaczały dla budownictwa kolosalne zmiany w procesie budowlanym w rozumieniu prywatyzacji i zmiany zasad finansowania budownictwa mieszkaniowego. Z ponad stu tysięcy mieszkań oddawanych na początku lat 90-tych, w 1996 oddano tylko 62 tys. Jak na kraj, w którym oddawano w latach 70-tych rocznie nawet ponad 200 tys. mieszkań rocznie – po prostu szok. W ciągu kilkunastu lat budownictwo spółdzielcze, zakładowe, komunalne, przestało dominować w budownictwie mieszkaniowym i obecnie to jedynie 1/3 rynku. W to miejsce weszli deweloperzy. O tego czasu liczba oddawanych mieszkań rośnie, choć być może nie na miarę naszych marzeń, ale za to na pewno na miarę rynkowych możliwości. O ile rocznie? I tu jest problem (dla tych co chcą go mieć), bo wskutek zmian przepisów i wahań rynkowych liczba domów jednorodzinnych i wielorodzinnych, dochodziło do zmian, które utrudniają wyliczenie prostego wzrostu. Idealnym przykładem jest rok 2003, kiedy wskutek zmian przepisów o oddaniu do użytku m.in. domów jednorodzinnych ich liczba nagle skoczyła do 118 tys., gdy rok wcześniej oddano do użytku 52 tys. a w rok później 65 tys. domów. W rzeczywistości wyliczenie dynamiki jest dość proste, ale wielu analityków, ekonomistów czy publicystów tak dobiera okresy analizy z ostatnich dziesięciu lat, by wskazać że nic się nie dzieje i jest stagnacja. Spróbujmy tak: skoro w połowie lat 90-tych (średnia z lat 95-96) oddano 65 tys. mieszkań, a w ostatnich latach (średnia z lat 05-06) 115 tys., to chyba jednak wzrosło. Średnia stopa wzrostu w tym okresie to 6% rocznie. Średni roczny wzrost PKB w tym, okresie to 4,6%. Dlaczego więc do 2013 r., kiedy parametry makroekonomiczne mają być lepsze, wzrost ma stanowić ledwie ponad połowę dotychczasowego tempa?

W mediach przelewa się co chwilę lament o zbyt małej liczbie budowanych mieszkań, czego skutkiem mają być szokujące ceny metra kwadratowego w kilku największych miastach Polski, z Warszawą na czele. Zwalanie winy na plany zagospodarowania czy opieszałość władz lokalnych nie ma sensu. Mamy dobry wzrost gospodarczy, weszliśmy do UE i duże miasta po prostu od lat ponoszą konsekwencje swojego sukcesu ekonomicznego. Lokowanie się central dużych firm, wzrost płac, powoduje niedopasowanie rynku, które być może przybrało wręcz karykaturalne formy. Nie jest tu nawet tłumaczeniem fakt, iż wg osób związanych z rynkiem nieruchomości, w dużych ośrodkach miejskich 15%-25% nabywców to spekulanci, czy – dokładniej mówiąc – osoby, które nie kupują mieszkań na własny użytek.. Taki stan nie będzie trwał wiecznie, jeśli weźmie się pod uwagę liczbę uzyskiwanych zezwoleń na budowę. Dla mnie to kluczowa informacja, ale wielu analityków rynku i szeregu reformatorów budownictwa, dane te skrzętnie pomija. A wystarczy zrobić prosty zabieg. Przy założeniu (informacje GUS), że dom wielorodzinny buduje się ok. dwa lata, a dom jednorodzinny – 6 lat, informacje te nakładamy na dane o uzyskanych zezwoleniach i wychodzi nam, że 150 tys. mieszkań oddanych do użytku przekroczymy w latach 2008-2010. Analiza pozwoleń na budowę wskazuje, że budownictwo również z pewnym opóźnieniem zareagowało na wzrost popytu na mieszkania. Nie dziwi mnie to, bo wiele działów gospodarki przyspieszyło po przekonaniu się, że gospodarka jednak wyraźnie i trwale przyspieszyła. Przyśpieszenie, jakiego nabrało budownictwo mieszkaniowe potwierdza, że bariery administracyjne wcale nie są aż takim ograniczeniem, jeżeli pojawi się trwały popyt na mieszkania.

Omawiany program pełen jest propozycji, które mówią same za siebie. Tradycją programów dla budownictwa mieszkaniowego jest podkreślanie ich zbawiennego wpływu na gospodarkę, co ma przy okazji uzasadnić hojność Państwa w jego wspieraniu. Państwo ma dać pieniądze (40 mld do 2013 r. na budowę i remonty), oddać grunty Skarbu Państwa, przekształcić ogródki działkowe w działki budowlane, obniżyć lub zlikwidować podatek od czynności cywilnoprawnych, utrzymywać VAT dla budownictwa na jak najniższym poziomie. Niski VAT już był i nie pomogło. Było też wsparcie w postaci dopłat i refundacji programów związanych z budownictwem mieszkaniowym (od 1 do 3,5 mld pln rocznie w zależności od sytuacji budżetu). Były też ulgi remontowe, z których w szczytowych okresach korzystało ok. 8 mln Polaków. A mimo to rynek rozwijał się w tempie jak wyżej podałem. Aha, no i nabywcy obligacji (listów zastawnych) mieliby na zachętę mieć ulgę podatkową. Zastanawiam się tylko, czy autorzy programu zastanawiali się, dlaczego do tej pory emisja papierów wartościowych zabezpieczonych hipotekami nie zrobiła furory w Polsce.

Od strony prawno-instytucjonalnej wsparciem mają być, instytucja gwarancji spłaty kredytu przez Państwo dla gospodarstw mniej zamożnych, instytucja zajmująca się obrotem kredytami hipotecznymi (czyli już dwie instytucje), stworzenie innej formy zabezpieczenia inwestycji zamiast wpisu do hipoteki, wymuszenie na gminach ustalenia planów zagospodarowania na 20-30 lat.

Przedstawione w artykule zręby programu sugerują, że autorzy tak ustawili wymagania, żeby po latach móc powiedzieć: „no cóż, chcieliśmy dobrze, ale znowu był opór urzędników”. Problem chyba polega na tym, że skoro kiedyś się powiedziało o 3 mln mieszkań, to coś trzeba wymyślić. Program jest nierealny. No chyba, że założymy jakąś idealną sytuację gospodarczą, typu 7% PKB rocznie, płace rosną jak w ostatnich kilku miesiącach (realnie o 6% rocznie), spada bezrobocie do 5% oraz gospodarka rozwija się w sposób zrównoważony. Fajnie, tylko że prawdopodobieństwo takie wariantu to maksymalnie 10%-15%. Za dużo w tym ustawiania przepisów i tworzenia instytucji pod jeden problem gospodarczy. O desperacji w poszukiwaniu pomysłu na 2 mln mieszkań chyba najlepiej świadczy idea wspomagania rozwoju budownictwa terenami ogródków działkowych (a może chodzi o zezwolenie na większą swobodę budowlaną na ich terenie; w tym kwestia meldunku), czy wiara we wzrost zatrudnienia o 100 tys. ludzi rocznie w budownictwie. Porównywałem prognozy programu z wynikami Irlandii, którą często się przywołuje jako przykład, ale i tutaj przeliczenie na nasze warunki (mieszkania oddane na 1000 mieszkańców) wskazuje, że w programie założono bicie rekordów europejskich.

Na zakończenie chciałbym wziąć w obronę władze i urzędników Jednostek Samorządu Terytorialnego. Ich rzekoma niechęć do budownictwa i osławione już plany zagospodarowania przestrzennego są mocno przesadzone. Jako analityk kredytowy miałem okazję analizować i oceniać wiele gmin i mam wiele uznania dla osób nimi zarządzających. Czym jak czym, ale rozwojem ekonomicznym i wzrostem liczby mieszkańców są na pewno zainteresowane, bo wymiernie przekłada się to na dochody budżetowe.

No dobra, pokrytykowałeś panie ekonomisto, ale co sam proponujesz, może zapytać czytelnik, który zbłądzi na moją stronę i na dodatek wierzący w hasło, iż z tym budownictwem coś trzeba zrobić. Powiedzmy, że ja również akceptuje założenie iż budownictwo to specyficzny dział gospodarki. Analizując wsparcie Państwa na przestrzeni lat, widać że i tak każdy rząd wspierał budownictwo i będzie to robił. To co się zmieniało i zmieniać będzie, to formy pomocy i jej finansowy wymiar uzależniony od możliwości finansowych budżetu. Wolałbym bym by na siłę nie dostrajano otoczenia gospodarczego na potrzeby budownictwa. Ćwiczyliśmy to już przy okazji banków hipotecznych. Chodzi mi o to przykładowo, by emisje listów zastawnych opierały się przede wszystkim na opłacalności i bezpieczeństwie tych papierów, a nie na uldze podatkowej i sztucznym pompowaniu rynku. Nie mam nic przeciwko doskonaleniu metod wsparcia budownictwa, ale nie łudźmy się, że jednorazowe akcje typu oddanie gruntów Skarbu Państwa na lata odmieni rzekomy brak gruntów. Jak widać na podstawie zezwoleń na budowę problem nie jest tak duży jak się próbuje wskazać. I chyba dlatego te dane są skrzętnie pomijane przez większość ludzi i instytucji, którzy upierają się że mają coś do powiedzenia o budownictwie. Być może dotychczasowy wzrost budownictwa nas nie zadowala, ale realne jest przekroczenie bariery 150 tys. mieszkań ok. 2009 r. i to jest moim zdaniem korzystna perspektywa. Kto wie, może przy korzystnym rozwoju sytuacji gospodarczej przebijemy barierę 200 tys. mieszkań przy końcu okresu objętego prognozą, ale to już może sfera marzeń.

Marek Żeliński, maj 2005

O marekzelinski

Marek Żeliński. Ekonomista z wykształcenia. Zawodowo związany jestem z sektorem bankowym.
Ten wpis został opublikowany w kategorii Wycena i analiza przedsiębiorstw; analizy branżowe. Dodaj zakładkę do bezpośredniego odnośnika.

Dodaj komentarz

Twój adres email nie zostanie opublikowany.