Rynek mieszkaniowy w Polsce. Wstęp.

Patrząc z perspektywy czasu na to co się działo na krajowym rynku mieszkaniowym, można powiedzieć że nie sprawdziły się przepowiednie tych z analityków, którzy wzorując się na rynku amerykańskim i kilku państw europejskich, próbowali wieszczyć niemal załamanie cen na rynku nieruchomości kilka kwartałów temu. By jednak moja opinia była dobrze zrozumiana, konieczne jest poświęcenie nieco miejsca na opis i analizę tego co my w Polsce rozumiemy jako rynek nieruchomości mieszkalnych.

Wg danych GUS, mieszkań w Polsce (mowa o sumie mieszkań w budownictwie jedno- i wielorodzinnym) na koniec 2007 było niemal 13 mln. Na koniec 2008 szacuje się że liczbę mieszkań na 13,14 mln. Lukę mieszkaniową zaś szacuje się na 1,2 do 1,5 mln mieszkań w zależności od metody i dokładności szacunku. Oczywiście szacowanie luki na bazie teoretycznych potrzeb społeczeństwa i poprzez porównanie z innymi krajami nie ma sensu, ponieważ długookresowo nasze możliwości są wyznaczane poprzez koszt budowy mieszkania, dostępność wsparcia finansowego (kredyty w bankach i programy rządowe) oraz możliwości finansowe Polaków. W latach 2003-2008 przyrost mieszkań rocznie wynosił średnio ok. 115 tys.( w budownictwie jedno- i wielorodzinnym). Średnio rocznie mieszkań w tym okresie oddawano do użytku o ok. 20 tys. więcej, ale statystyki GUS obejmują też ubytek mieszkań. Krótko mówiąc, jak na standardy europejskie i potrzeby społeczne, liczba oddawanych do użytku mieszkań jest dość mała. W przeliczeniu na 1 tys. osób oddawano 3,3 mieszkania w omawianym okresie. Dla porównania w latach 70-tych wskaźnik ten  był niemal dwa razy wyższy i porównywalny  z osiąganym obecnie w krajach rozwiniętych, ale w porównaniu z latami 1993-1999 (regres na rynku nowych mieszkań) kiedy wskaźnik wynosił zaledwie 2,0 mamy do czynienia z wyraźną poprawą. Nie zamierzam zachęcać do powrotu do socjalizmu, bo za krótkotrwałe tempo budowy mieszkań na poziomie krajów rozwiniętych w kraju o grubo niższym wtedy poziomie rozwoju gospodarczego, płacimy do dzisiaj. W I poł. lat 90-tych przeżyliśmy radykalną zmianę zasad finansowania mieszkań. We wcześniejszych dwóch dekadach w budownictwie wielorodzinnym dominowały spółdzielnie mieszkaniowe i tuż za nimi, mieszkania zakładowe. Obecnie dominującą formą w budownictwie wielorodzinnym są mieszkania określane mianem „na sprzedaż lub wynajem", bo takie jest przedmiotem mojego bieżącego wpisu, mieszkania na sprzedaż lub wynajem stanowiły 81% w rekordowym ubiegłym roku. Przypomnę tylko, że w okresie regresu na rynku mieszkaniowym w połowie lat 90-tych, kiedy to oddawano zaledwie 30-40 tys. mieszkań rocznie, mieszkań w omawianej kategorii było tylko (!) od 2 do 3 tys. Na koniec ubiegłej dekady oddawano już ok. 50 tys. mieszkań rocznie z czego 30% (14,2 tys. w 1999 r. i 20,7 tys. w 2000 r.) w formule prywatnej. Z roku na rok liczba oddawanych do użytku mieszkań rosła, by w ubiegłym roku przekroczyć 80 tys. z czego 81% należało do deweloperów (prawie 67 tys.). A ile będzie w tym roku? Gdyby oprzeć się na uzyskanych w przeszłości pozwoleniach i średnim czasie budowy ok. 2 lata, w tym roku budownictwo komercyjne wielorodzinne powinno dać ponad 90 tys. mieszkań. Niestety zmiany koniunktury gospodarczej i wynikający stąd spadek cen, spowodowały też natychmiastowe ograniczenie budowy nowych mieszkań. W tym roku deweloperzy będą się zmagać ze sprzedażą mieszkań już wybudowanych i mieszkaniami które są aktualnie w budowie. W sytuacji takiej jak obecna reakcja deweloperów była natychmiastowa. Przykładowo w I kw tego roku, deweloperzy rozpoczęli budowę zaledwie 7,5 tys. mieszkań, czyli o ponad połowę mniej niż w roku ubiegłym ! Notabene to w znacznym stopniu wpływ rynku warszawskiego i okolic. W I kw ubiegłego roku na tym rynku rozpoczęto budowę aż 6,1 tys. mieszkań (38% ogółem), a w I kw bieżącego roku zaledwie 1,5 tys. Wątek warszawski pojawi się jeszcze wielokrotnie, ponieważ rynek warszawski (mazowiecki) z racji wielkości i swojej specyfiki cenowej i kosztowej, silnie rzutuje na statystyki. Warto podkreślić że to nie tyle rynek warszawski jest duży (chociaż faktycznie jest prężny), co większość rynków regionalnych (w rozumieniu województw) jest dość skromna jeśli chodzi o skalę budownictwa wielorodzinnego komercyjnego.

W ujęciu mieszkań oddanych do użytku, przez pięć pierwszych miesięcy oddano do użytku 22% więcej mieszkań w porównaniu z rokiem ubiegłym, niemniej w każdym z miesięcy z osobna dynamika roczna jest coraz mniejsza. Jeszcze rok temu dynamiki roczne sięgały kilkudziesięciu procent. W ujęciu statystyki pozwoleń na budowę, w tym roku zainteresowanie deweloperów pozwoleniami spadło o ponad 25%. Trzeba przy tym pamiętać, że część z tych projektów została uruchomiona siłą rozpędu, niemniej godny uwagi jest fakt iż skala ograniczenia w otrzymywaniu pozwoleń jest względnie stała co daję nadzieję na zatrzymanie spadku budownictwa mieszkaniowego. Wobec powyższego, liczba oddanych do użytku mieszkań w tym roku najprawdopodobniej nie przekroczy niestety wyniku ubiegłorocznego.

Powyższe statystyki podaje nie bez przyczyny, ponieważ pokazują one względnie szybką reakcję deweloperów na zmianę sytuacji makroekonomicznej. Takie gwałtowne wciśnięcie pedału hamulca ograniczy podaż mieszkań w najbliższych kwartałach co jest jednym z kilku głównych czynników wpływających na to iż ceny mieszkań nie ulegną załamaniu. Skutki ograniczenia podaży mieszkań dla cen na rynku pierwotnym będą bardziej widoczne dopiero w 2010 r. oraz częściowo w 2011.

W kolejnym wpisie dokończę kwestie czynników określających popyt i podaż na rynku mieszkaniowym oraz przejdę do celu wpisów o rynku mieszkaniowym, czyli do cen mieszkań.

O marekzelinski

Marek Żeliński. Ekonomista z wykształcenia. Zawodowo związany jestem z sektorem bankowym.
Ten wpis został opublikowany w kategorii Wycena i analiza przedsiębiorstw; analizy branżowe. Dodaj zakładkę do bezpośredniego odnośnika.

Dodaj komentarz

Twój adres email nie zostanie opublikowany.