Ceny mieszkań – determinanty zmian cen i prognoza

W drugim wpisie dotyczącym rynku mieszkaniowego chciałbym już przejść do cen mieszkań i zakończyć wpis prognozą zmiany cen mieszkań. Muszę to jednak poprzedzić komentarzem dotyczącym publikowanych cen mieszkań. Z natury rzeczy łatwiej pozyskać informacje o cenach ofertowych niż cenach transakcyjnych. Te pierwsze można samodzielnie pozyskiwać przeglądając portale internetowe koncentrujące się na gromadzeniu i prezentowaniu ofert sprzedaży nieruchomości. Oczywiście byłoby to niezmiernie pracochłonne. Znacznie prościej jest korzystać z firm które zbierają i publikują wspomniane dane, czasami opatrując je komentarzem (np. portal oferty.net zaczął podawać ofertowe ceny mieszkań na rynku wtórnym). O opinie o rynku nieruchomość warto wysilić się samemu (co staram się uczynić w tekście), ale z całą pewnością korzystając z zestawień i raportów o rynku nieruchomości należy pamiętać o powołaniu się na źródła. Źródła z których ja korzystam, wymieniam na końca artykułu. Kolejnym problemem w analizie cen ofertowych jest metodologia, czyli dokładnie jakiego segmentu rynku ceny dotyczą. Podawane są ceny ofertowe nowych mieszkań (zbierane m.in. przez firmy analizujące ten segment) czy przykładowo rynku wtórnego osobno dla starych i nowych mieszkań. Bywa też że niektóre firmy modyfikują metodologie prezentacji danych. Bodaj najwięcej problemów jest z danymi dotyczącymi mieszkań nowych, czyli z rynku pierwotnego. Wskazania poszczególnych firm potrafią się różnić o –  na ogół -„małe” kilkaset złotych. To najczęściej konsekwencja zakresu badań w danym mieście oraz wprowadzania przez deweloperów mieszkań w różnych dzielnicach i o różnych standardzie. W efekcie warto skupiać się na trendzie niż skokach cen z miesiąca na miesiąc. Znaczniej gorzej z natury rzeczy jest z cenami transakcyjnymi. Bywa że podają je firmy zajmujące się m.in. pośrednictwem kredytowym (ceny transakcyjne ich klientów) lub firmy z rynku nieruchomości. Częściej niestety są to tylko komentarze medialne (np. prasowe) wskazujące o ile odbiega cena ofertowa od transakcyjnej.

W drugim wpisie dotyczącym cen mieszkań skupiam się na cenach z rynku pierwotnego i od razu należy podkreślić że rynek nowych mieszkań (komercyjne budownictwo wielorodzinne) wciąż jest w fazie rozwoju  i skupia się w kilku regionach Polski, czy przede wszystkim w stolicach tychże regionów. Warto w tym miejscu przytoczyć dane z raportów GUS. W latach 2008-2002 jedna trzecia mieszkań powstała w woj. mazowieckim z dominującym udziałem Warszawy. Opieram się na sumie za ten okres, ponieważ  w poszczególnych latach udział województw w zbiorowości ogółem nie ulegał zasadniczej zmianie a raczej tylko pewnym wahaniom. Tak więc udział woj. mazowieckiego średnio to 35%(!), czyli ok. 16 tys. mieszkań rocznie w latach 2005-2008. Zwracam na to uwagę, ponieważ rynek warszawski wypacza nieco statystyki cenowe. Z jednej strony świadczy to o zamożności mieszkańców Warszawy, a z drugiej o nadal dość małym rynku nowych mieszkań w Polsce. Uwaga firm doradztwa i pośrednictwa na rynku nieruchomości skupiała się dość długo na miastach które są liderami na rynku nowych mieszkań, czyli – obok Warszawy – Kraków, Łódź, Wrocław, Poznań i Trójmiasto. Wg GUS rynki te skupiają aż 2/3 rynku deweloperskiego w Polsce, nie dziwi więc że uwaga mediów skupia się głównie na nich.

Ceny mieszkań na rynku pierwotnym zaczęły gwałtownie startować w górę od 2005 r. osiągając w II połowie roku kilkanaście procent rok do roku. Wzrost cen zaczął wyhamowywać dopiero w II poł 2007 r. W porównaniu do cen z IV kw 2004 r. średnia cena dla wspomnianych wyżej miast wzrosła nieco ponad dwukrotnie. Wytłumaczenie przyczyn to temat na odrębny wpis. Dopiero w 2002 r. cena pieniądza (stawka WIBOR dla depozytów kilkumiesięcznych) stała się jednocyfrowa. Przykładowo, przy kredycie na 200 tys. na 25 lat i stopie 18%, rata wynosi ok. 3 tys. zł. Dwa lata później przy stopie 6,5% jest to już tylko 1,35 tys. zł. Wkrótce poprawiła się oferta banków i zaczęły rosnąć dynamicznie płace realne przy spadku bezrobocia. Nałożenie się w czasie kilku czynników wywindowało ceny znacznie powyżej rozsądku. Deweloperzy chyba do dzisiaj nie potrafią pogodzić się z utratą niezwykle wysokich marż, co można tłumaczyć już chyba tylko zbyt drogo kupioną ziemią w okresie boomu mieszkaniowego. Problemy z kosztem budowy dobrze ilustruje cena metra mieszkania oddawana w stanie deweloperskim wg informacji z firm budowlanych. Od 2005 do III kw 2007 rosła zaledwie kilka procent w skali roku (średnia dla Polski). Od tego czasu tempo roczne jest już dwucyfrowe, by w I kw 2009 przekroczyć 30%!. Wskaźnik swego czasu budził sporo wątpliwości, ale wg moich obserwacji jest dość rzetelny (podaje w tabeli dla poszczególnych miast). O ile więc kilkanaście miesięcy temu mieszkania sprzedawały się na pniu, to obecnie z trudem przychodzi godzenie oczekiwań kupujących z historycznymi kosztami budowy. Niemniej nie ma wątpliwości, że mieszkania można budować o kilka-, kilkanaście procent taniej w oparciu o bieżące ceny składników kosztów, niestety w ofercie są wciąż mieszkania budowane przy nieaktualnych już parametrach (ceny ziemi, robocizny, materiałów itd.).

Wg cen ofertowych, deweloperzy sprzedają obecnie mieszkania formalnie tylko o 2% taniej. Niestety w raportach redNet Consulting na których się opieram, piętno odcisnęła Warszawa, gdzie w IV kw 2007 oferowano mieszkania po 8,6 tys. zł (średnia dla miasta) a obecnie po 9,5 tys. To przejaw polityki cenowej, ponieważ wg wspomnianej firmy ceny transakcyjne dla W-wy potrafią być obecnie niższe o 15%. W pozostałych dużych miastach ceny ofertowe spadły w ciągu półtora roku o 5%-10%. A ponieważ bardziej spadły ceny transakcyjne, to można szacować że w analizowanym okresie ceny transakcyjne spadły o 10%-15%. Ten kierunek i skalę korekty cen potwierdzają ceny ofertowe na rynku wtórnym podawane przez inne źródła i informacje medialne. Trudno więc mówić o dramatycznym spadku cen. Powód? Rynek pierwotny komercyjnego budownictwa wielorodzinnego, wbrew pozorom i medialnej wrzawie nie jest duży i jak na razie dotyczy lepiej zarabiających obywateli wspomaganych kredytem przez banki. O natychmiastowej reakcji deweloperów wspominałem we wcześniejszym wpisie. Pewną rolę odgrywa też program rządowy Rodzina na swoim. Od tego roku regionalne koszty budowy zostają na potrzeby programu przemnożone o 1,4 (z 1,3) co dla Warszawy wynosi przykładowo 7,3 tys. (przy faktycznych kosztach budowy  – 5,2 tys. zł) by zaklasyfikować się do programu. Obniżenie cen na rynku oraz podniesienie progów cenowych dla otrzymania kredytu to niektóre z czynników przyczyniających się do wzrostu jego popularności, co wywoła złośliwe komentarze iż w ten sposób (i wskutek kilku innych „furtek” w ustawie) rząd  przyczynił się do zatrzymania spadku cen mieszkań. Program rządowy jest faktycznie łaskawy, ale nie przesadzałbym z jego wpływem. Mimo iż do maja skorzystało z tego instrumentu ponad 9 tys. osób, to warto pamiętać, że w latach 2004-2008 kredyty hipoteczne przyznawano rocznie od 147 do 311 tys. osobom rocznie. Tak więc znaczenie kredytu dla rynku jest raczej bardziej psychologiczne, niemniej obserwując zmiany cen widać iż w niektórych miastach deweloperzy mają nadzieję iż ustali się pewien poziom wsparcia dla cen transakcyjnych mieszkań.

W pierwszym wpisie o rynku mieszkaniowym zwróciłem uwagę na przyhamowanie podaży mieszkań i jego konsekwencjach dla rynku w latach 2010 i 2011. Nie ma wątpliwości, że pogorszenie sytuacji makroekonomicznej, wyczerpywanie się liczny gospodarstw domowych, które są w stanie podołać spłacie kredytu i problemy banków ograniczą przyrost kredytów hipotecznych ale go nie zamrożą. Biorąc więc pod uwagę wszystkie czynniki (w tym i obiektywne koszty budowy 1 m kwadratowego) , nie oczekiwałbym większego spadku cen mieszkań w ciągu najbliższych kilkunastu miesięcy niż dotychczasowy, czyli 10% – max 15%. Deweloperzy pokazali już w latach wcześniejszych że potrafią ograniczyć podaż, a Polacy pokazali swoją desperację w zakupie mieszkania. Tak więc jeżeli ktoś poszukuje nowego mieszkania, ma jeszcze trochę czasu. Wprawdzie wysoce prawdopodobny dalszy spadek cen mieszkań nie narzuca pośpiechu, ale ci którzy myślą o wzięciu kredytu walutowego nie powinni zbytnio przesuwać w czasie decyzji o jego wzięciu, ponieważ złoty zacznie się wzmacniać wcześniej niż zakończy się trend spadkowy cen mieszkań.

Artykuł jest kontynuacją wpisu z 5 lipca: http://opinieekonomiczne.blox.pl/2009/07/Rynek-mieszkaniowy-w-Polsce-Wstep.html

W opracowaniu wykorzystałem informacje rynkowe,  raporty i zestawienia udostępniane przez: Reas, redNet Consulting, Expander (raporty wspólne firmy Expadner i portalu Szybko.pl), gazety: Gazeta Wyborcza, Rzeczpospolita i Gazeta Prawna oraz portal oferty.net

O marekzelinski

Marek Żeliński. Ekonomista z wykształcenia. Zawodowo związany jestem z sektorem bankowym.
Ten wpis został opublikowany w kategorii Wycena i analiza przedsiębiorstw; analizy branżowe. Dodaj zakładkę do bezpośredniego odnośnika.

Dodaj komentarz

Twój adres email nie zostanie opublikowany.