Po ponad trzech kwartałach 2010 r. można powiedzieć, że nie nastąpił przełom cenowy w rozumieniu wzrostu cen mieszkań. Dla kupujących – na szczęście. Generalnie, mamy do czynienie z ciekawą sytuacją w budownictwie mieszkaniowym.
W kategorii mieszkań „ma sprzedaż lub wynajem” oddano po III kw 2010 r. 38,6 tys. mieszkań. To mało jak na możliwości deweloperów. Tu po załamaniu na rynku mieszkaniowym, w 2008, deweloperzy odnotowali rekord – 44,9 tys. oddanych do użytku mieszkań po III kw 2008 r. Załamanie rynku i kryzys na rynkach finansowych, skutkowały ograniczeniem realizowanych projektów i ostrożnością banków w finansowaniu budownictwa wielorodzinnego. Ale jeszcze rok później, w III kw 2009, deweloperzy oddali do użytku niemal 54 tys. mieszkań. To był wysyp mieszkań z projektów rozpoczętych w okresie boomu mieszkaniowego. W tym okresie ceny ofertowe deweloperów średnio spadły o kilka procent. Deweloperzy mogą wiec mówić o sporym szczęściu. Sytuacja makroekonomiczna, wymusiła przejściowe ograniczenie skali prac, ale przy wciąż atrakcyjnych cenach sprzedaży.
O ile jednak można powiedzieć, że w przypadku cen, los okazał się względnie łaskawy dla deweloperów, to najbliższa przyszłość nie oznacza hossy cenowej. Po III kw 2008 r. rozpoczęto budowę 54,5 tys. mieszkań. Przy założeniu około dwuletniego cyklu budowy budynków wielorodzinnych i rozpoczętych w 2008 projektów, oznacza to iż deweloperzy w najbliższych miesiącach oddadzą zaległe ponad 10 tys. mieszkań. W zasadzie zamiast „w najbliższych miesiącach” powinienem napisać, że wciągu 2011 r. Dane dotyczące mieszkań oddanych do użytku wskazują wydłużanie lub wstrzymywanie części projektów rozpoczętych w 2008 r.
W I poł. 2009 r. deweloperzy radykalnie ograniczyli nowe budowy. W latach 2007 i 2008, w I półroczach deweloperzy rozpoczynali budowę ponad trzydziestu tysięcy mieszkań. W I poł 2009 było to zaledwie 19 tys. Powyższe dane wskazują, że rynek mieszkaniowy w ciągu nadchodzących kilku miesięcy powinien uniknąć poważniejszych wahań cen nowych mieszkań. Słabszy wynik rozpoczętych I poł. 2009 r. budów, zrekompensowany będzie mieszkaniami , których budowę rozpoczęto w 2008. Nie wykluczam, że kupujący z obawy o podaż mieszkań, zaakceptują małe podwyżki. Nawet jeżeli, to będzie to okres dość krótki –najdalej do IV kw 2011 r. Powód? Rynek i jego prawa działają. Poprawa sytuacji gospodarczej, a przede wszystkim brak oznak kryzysu, spowodowały powrót deweloperów na budowy. Po trzech kwartałach tego roku, liczba mieszkań których budowę rozpoczęto, sięgnęła 48 tys. mieszkań. To zaledwie 13% mniej od wyników z najlepszych lat (2007 i 2008). To ożywienie, zapobiegnie ewentualnym naciskom na wzrost cen w przyszłym roku.
Pewnym ograniczeniem dla wzrostu cen będzie też ograniczenie programu Rodzina na swoim. Jednym z pomysłów jest ograniczenie przelicznika kosztów, z 1,4 do 1,2. Pisałem o tym w październiku. Dodatkowo czeka nas podwyżka VATu.
Analiza zmian cen mieszkań nowych nie jest łatwa. W poszczególnych miastach widać wpływ oddawanych projektów. Utrudnia to poważnie analizę trendów na rynku. By sobie pomóc, z cen nowych mieszkań podawanych przez redNet Property, utworzyłem średnią. W porównaniu z cenami z III kw 2009, ceny spadły o niemal 4% i dane za październik wskazują, że jeszcze przez parę miesięcy możemy mieć do czynienia ze spadkiem. Zaznaczam, że spadkiem dość niewielkim. Trzeba mieć świadomość, że może to być nie tyle spadek cen rynkowym co spadek udziału w ofercie mieszkań o wyższym standardzie lub lepiej położonych. Potwierdzenie tego widać w cenach mieszkań sprzedanych. Ich cena wzrosła o ok. 2% w porównaniu z III kw 2009 r.
Rysuje się wiec obraz stabilizacji, co potwierdzają informacje o cenach oferowanych na rynku wtórnym. Wg informacji podawanych przez firmę doradczą Expander, w II poł 2009 zakończył się proces spadku cen. Sprzedający, widząc poprawę nastrojów w Polsce, podciągnęli ceny sprzedaży średnio o 3 % wciągu roku. Ten wzrost miał miejsce głównie w I poł 2010 r. i od tego czasu trudno zmusić kupujących do akceptacji wyższych cen. W średnim terminie, dominować będzie na naszym rynku stabilizacja cen mieszkań z próbami nacisku na ich wzrost. Wątpię jednak by były to wzrosty większe niż kilka procent rocznie.
W opracowaniu wykorzystałem informacje z: redNEt Consulting/Tabelaofert.pl, Szybko.pl/ Expander oraz GUS.
Linki do wpisów dot. rynku mieszkaniowego
http://opinieekonomiczne.blox.pl/2010/10/Rodzina-na-swoim-watpliwosci-dot-programu.html
http://opinieekonomiczne.blox.pl/2010/01/Ceny-mieszkan-Co-dalej.html
