Ceny mieszkań

Na rynku mieszkaniowym dywagacje o przyszłym tempie PKB w Polsce to kwestia zmiany cen metra kwadratowego o kilka procent na rynku wtórnym. Pod koniec 2010, wierzyliśmy że tempo PKB dla naszego kraju w średnim terminie to ok. 4,0% yoy. Oznaczało to wzrost ceny o 3% procent w porównaniu do końca 2009 r. Można by powiedzieć, że wzrost w sumie niewielki, ale II połowa 2010 r. to od czasu szczytu cen mieszkań w I poł 2008 r, pierwsza próba ich podniesienia na rynku wtórnym. Na szczęście dla szukających mieszkań, próba była nieudana. Po prawie trzech kwartałach od końca 2010 r. wiele się zmieniło. Pogorszyły się prognozy wzrostu gospodarczego zarówno dla Polski jaki i otoczenia w jakim Polska funkcjonuje. Wraz z pogarszającym się klimatem gospodarczym, sprzedający mieszkania uświadamiali sobie, że trzeba się będzie pogodzić z akceptacją niższych cen sprzedaży. Trzeba jednak powiedzieć, że spadek cen jest powolny. W I i II kw tego roku ceny mieszkań spadały po ok. 2%. W III kw (ceny z VII i VIII) spadek cen wyniósł już tylko 0,5%. Być może po dołączeniu cen z września, spadek okaże się nieco większy, ponieważ w sierpniu ceny na rynku wtórnym spadały w niewielkim stopniu w większości z wykazywanych w raporcie firmy Expander (we współpracy z Szybko.pl) polskich miast. W układzie yoy wobec powyższego ceny na rynku wtórnym mieszkań spadły o ok. 3%.

Nieco inaczej wyglądała sytuacja na rynku ofert deweloperskich (wg danych RedNet Property). W zasadzie nie wystąpiło tu zjawisko próby podniesienia cen w 2010 r. Od szczytu cenowego w 2008 r. ceny mieszkań nowych stale spadają. Trzeba jednak zaznaczyć, że opinia ta dotyczy rynku ogółem. W poszczególnych miastach byliśmy świadkami przejściowych silnych spadków i wzrostów cen. To jednak wpływ wprowadzania na rynek zmiennej liczby projektów i ich zróżnicowania. Stąd podejmując się analizowania krótkoterminowych zmian na rynku mieszkaniowych wg cen nowych mieszkań należy zachować dużą ostrożność przy formułowaniu wniosków.

Mieszkania nowe w porównaniu z III kw ubiegłego roku są tańsze o ok. 5%.  W porównaniu z cenami sprzed dwóch lat, spadek był dwukrotnie większy. I na zakończenie porównanie z okresem szczytowym czyli – jak wyżej wspomniałem – I pół. 2008 r. W porównaniu z ofertami z tamtego okresu, ceny mieszkań spadły o 12%. Czy to dużo? Jeżeli weźmie się pod uwagę atmosferę sprzed lat, kiedy obawiano się załamania cen na polskim rynku mieszkaniowym, spadek o 12% w okresie ponad 3 lat to żadne załamanie. Szczególnie jeżeli weźmie się pod uwagę marże deweloperów (np. raporty kwartalne NBP). By być uczciwym, trzeba przypomnieć o zmianie inflacji w Polsce. Jeżeli przyjmiemy że inflacja jest miarodajnym czynnikiem to wartość mieszkań spadła o dodatkowe 14%. Bliższy prawdy (czyli zmianie cen w budownictwie) jest jednak wskaźnik cenowy dla budownictwa. Tylko, że w tym przypadku ceny dla budownictwa ogółem zmieniły się minimalnie w okresie ostatnich trzech lat. Tak naprawdę dostosowanie cenowe nowych mieszkań następowało więc dość powoli, co pozwoliło się dostosować deweloperom do nowej rzeczywistości.

Tyle historii. Ale co dalej.

Sporo informacji dają nam ceny na rynku wtórnym. Zwracam uwagę na ceny z rynku wtórnego, ponieważ ich poziomy, kierunek i tempo zmian mogą być punktem odniesienia dla określania zmian w cenach mieszkań nowych i – co oczywiste – są brane pod uwagę przez deweloperów. Jeszcze w 2008 roku przeciętna różnica pomiędzy cenami na rynku wtórnym i pierwotnym była w przedziale 15%-20%. Oczywiście operowanie średnią na polskim rynku mieszkaniowym jest sporym uproszczeniem, wobec znacznego zróżnicowania rynku mieszkaniowego pomiędzy polskimi miastami. W rzeczywistości zróżnicowanie cen pomiędzy rynkiem wtórnym a pierwotnym, wahała się w przedziale od 30% do 0%. W roku bieżącym zmniejszyła się do 10%.

Od około dwóch lat możemy mówić o względnej stabilizacji cen na rynku wtórnym. Okresowo odnotowujemy niewielkie zmiany. W 2010 była próba podniesienia cen względem cen z II poł. 2009 r., a w bieżącym roku najprawdopodobniej  zejdziemy z cenami na rynku wtórnym o 3%-4% względem wskazanego okresu odniesienia. Wprawdzie gospodarcze perspektywy dla Polski nie wzbudzają zachwytu (mowa średnioterminowych prognozach), ale na przestrzeni ostatnich kilku lat, wrażliwość cenowa rynku wtórnego na zmiany w gospodarce (i ich ewentualne konsekwencje dla popytu) są dość ograniczone. Przedstawiony spadek cen w relacji do II poł. 2009, oznacza iż ceny na rynku wtórnym z układzie IV kw 2011 do IV kw 2010 r. być może nawet niższe o 6%. Przy założeniu wiarygodności obecnych prognoz gospodarczych dla Polski w kolejnym roku za najbardziej prawdopodobny uważam wariant mieszczący się w „przedziale stabilizacja cen” – „spadek o ok. 5%” (7% dla rynku pierwotnego). To wariant uśredniony dla Polski. W przypadku rynku pierwotnego, kierunki cen dla 20%-30% miast mogą być inne ze względu na regionalne specyfiki i skalę rozwoju rynku.

Powyższemu wariantowi sprzyja temu zarówno wygaszanie programu Rodzina na Swoim jak i ostrożne zarządzanie projektami przez deweloperów. Wprawdzie w ostatnich miesiącach deweloperzy otrzymali zgody na budowę ok. 30% większej liczby mieszkań niż rok temu w okresie wakacyjnym, ale już w przypadku liczby mieszkań których budowę rozpoczęto, widać sporą ostrożność.

O marekzelinski

Marek Żeliński. Ekonomista z wykształcenia. Zawodowo związany jestem z sektorem bankowym.
Ten wpis został opublikowany w kategorii Wycena i analiza przedsiębiorstw; analizy branżowe. Dodaj zakładkę do bezpośredniego odnośnika.

Dodaj komentarz

Twój adres email nie zostanie opublikowany.