Właśnie opublikowano raport o rynku kredytów mieszkaniowych po II kw przygotowany przez AMRON-SARFiN. Czego się z niego dowiadujemy?
Wg raportu liczba czynnych umów kredytowych sięga niemal 2 mln na koniec czerwca 2015 r. na kwotę 374 mld zł. Liczba umów czynnych po II kw była w takim razie o 2,6% większa w porównaniu z końcem ubiegłego roku. Analiza zmian i trendów z ostatnich kwartałów wskazuje, że jest wielce prawdopodobne iż w 2015 r. liczba czynnych umów będzie większa o nawet 5% w porównaniu z 2014 r. (Rocznie uruchamiane jest ok 180 tys. nowych kredytów (średnia za 2012-14), przy spłacie rzędu 90 tys kredytów). Czyli liczba nowych kredytów o 80-90 tysięcy przekroczy liczbą spłacanych. W średnim terminie, przy założeniu dobrego dla polskiej gospodarki scenariusza, przyrost kredytów mieszkaniowych może się mieścić w przedziale 90-120 tysięcy.
Kwotowo, tzw. wg wartości zadłużenia, kredyty mieszkaniowe stanowią niewiele ponad 20% wartości PKB. Taka sytuacja utrzymuje się piąty rok z rzędu. Dane z ostatnich kwartałów dają może pewną nadzieję na wzrost wskaźnika w średnim terminie, ale będzie to wzrost bardzo powolny.
Po poważnym hamowaniu wzrostów wartość nowo udzielanych kredytów kwartalnie, w I kw tego roku była mała poprawa (wzrost o 1,4% w ujęciu rok do roku). Ale już II kw stanowił miłą niespodziankę, ponieważ wzrost wyniósł 5% w porównaniu z II kw 2014 r. Niestety wzrost liczony dla liczby nowych kredytów w kwartale stanowił, połowę (mowa o dynamice) wartości podanych dla wartości nominalnej nowych kredytów. Może to oznaczać, że banki mozolnie zwiększają liczbę klientów przy ostrej ich selekcji pod względem kondycji finansowej i możliwości spłaty. Wygląda też na to, ze rynek łatwy nie jest. Wprawdzie liczba gospodarstw domowych posiadających zdolność kredytową powoli rośnie, ale śpieszyć się nie ma po co. Ceny mieszkań rosną niemal niezauważalnie.
Praktycznie od trzech lat nie udziela się kredytów walutowych. Udział tychże w ogółem udzielanych, to wartość rzędu 1%. Wyjątkiem był tylko IV kw 2014 r. z wartością 2,12%. Słynne kredyty w CHF dostała w II kw 2015 już tylko garstka osób (0,02% w nowo udzielnych). W walutowych kredytach dominuje teraz euro, na którą to walutę przypada większość udzielanych kredytów walutowych. Ciekawostką jest natomiast ostry spadek średniej wartości nowo udzielanych kredytów walutowych w tym roku. W II kw średni kredyt walutowy sięgał już tylko 290 tys. zł i był dwa razy mniejszy od wartości sprzed roku.
W strukturze kredytów wg wartości II kw potwierdza zarysowane w ciągu ostatnich kilku kwartałów trendy. Rośnie udział nowo udzielonych kredytów z przedziału 100-200 tys. i 200-300 tys. zł. w pozostałych przedziałach mamy stabilizację lub spadek. Zaznaczam, że są to procesy dziejące się dość powoli, acz zauważalnie. Nadal niemal 2/3 nowo udzielanych kredytów ma termin spłaty z przedziału 25-35 lat. 27,2% kredytów przypadło w II kw na kredyt z przedziału 15-25 lat. To aż o ok 3 p.b. powyżej średniej z ostatnich kilku lat. Byłbym jednak ostrożny w twierdzeniu, że jest w tym jakaś świadoma polityka banków zmierzająca do skrócenia terminu zapadalności kredytów.
W zasadzie analiza danych za II kw i kilka wcześniejszych kwartałów ( okres I kw 2014 – 2015) nie wskazuje na jakieś rewolucyjne zmiany w kredytach mieszkaniowych czy zarysowanie silnych pozytywnych trendów. Tak naprawdę jednym z ciekawszych „smaczków” omawianej analizy jest struktura udziału poszczególnych miast w strukturze zaciąganych kredytów. Wygląda na to, że poprawa na rynku kredytów mieszkaniowych jest zasługą Warszawy. Jeszcze w 2008 Warszawa odpowiadała z 1/3 wartości nowo udzielanych kredytów. Potem, aż do końca 2014, udział Warszawy odpowiadał na ogół 25%. Poprawę widać było już w II poł. 2014 r., ale w II kw tego roku udział Warszawy to już 37%! Kwo wie, może tak jak w 2010 r., ożywienie w Warszawie będzie zapowiedzią wzrostu popytu na kredyt mieszkaniowy w pozostałych miastach i regionach Polski. Zobaczymy.
