Czasy gdy nabywcy mieszkań kupowali cokolwiek w obawie przed utratą mieszkania w wymarzonym miejscu i w obawie przed wzrostem cen, minęły kilka lat temu. Na szczęście. Gdybym miał zaryzykować ocenę czy mamy w tym roku rynek producenta (deweloperów) i generalnie podaży (w tym osoby fizyczne) czy konsumenta (nabywców), to bliżej mi do tej drugiej oceny.
Od kilkunastu miesięcy jesteśmy świadkami ciekawego zjawiska. Już drugi rok z rzędu wynagrodzenia rosną w tempie ok. 4% realnie rocznie, co jest wynikiem dość znacznym. Wzrost zatrudnienia przy jednoczesnym wzroście wynagrodzenia, powoduje jeszcze szybszy wzrost funduszu płac. Wydawałoby się, że wraz ze stabilnym wzrostem PKB, mamy do czynienia z wymarzonymi wręcz warunkami do znacznego wzrostu cen mieszkań. A tu proszę ..niekoniecznie.
Oczywiście sprzedający mieszkania na rynku pierwotnym i wtórnym widzą poprawę w zasobności naszych portfeli, ale presja na wzrost cen ma dość ograniczoną skuteczność. Średni rośny wzrost cen transakcyjnych w okresie 2015-2016 (dane NBP do II kw 2016 r.) na rynku pierwotnym (deweloperzy) to ok. 2%. Co ciekawe, ceny ofertowe na rynku pierwotnym nie wykazywały takiego wzrostu. Tak więc deweloperzy bardzo ostrożnie podnoszę ceny w oficjalnych cennikach. Natomiast powoli i stopniowo zmniejszają skłonność do cenowych ustępstw, rabatów itd.
Na ogół, zresztą jak zwykle, większy wzrost wykazują ceny mieszkań w dynamicznie rozwijających się ośrodkach miejskich, jak Wrocław, Warszawa, Poznań, Karków czy Trójmiasto. Mowa o wzrostach yoy w II kw 2016. w przedziale od 2% do 6%. Warunkiem uzyskania takich wzrostów jest nierównowaga popytu i podaży, ale i ambicje kupujących. Przykładowo w Katowicach i aglomeracji takie wzrosty są trudne do uzyskania, z racji sporej podaży mieszkań na rynku wtórnym. Wzrost cen transakcyjnych na rynku pierwotnym yoy dla 6 największych miast bez Warszawy, to 4% w II kw 2016. Jak widać, rynek dla deweloperów łatwy nie jest.
Ceny transakcyjne na rynku wtórnym (wg NBP) w zasadzie stoją w miejscu. Jak zwykle między poszczególnymi miastami występują pewne różnice. Na rynku wtórnym, tak jak na pierwotnym, sprzedający ostrożnie podnoszą ceny ofert, ale w trakcie negocjacji są skorzy do szukania kompromisu z klientem.
Na chwilę obecną znamy dane NBP, które publikowane są w cyklach kwartalnych. Na III kw przyjdzie nam jeszcze poczekać. By sprawdzić czy trendy się od czerwca zmieniły, skorzystałem z cen ofertowych portalu Otodom.pl, prezentowanych co miesiąc przez Bankier.pl. Zaletą danych z portali internetowych z obszaru rynku nieruchomości jest dostęp do świeżych danych i możliwość oceny ‘na gorąco’ nastrojów na rynku. Wadą – tego typu zbiory danych ustępują nieco jakością i nie dają tak szerokiej palety informacji jak na przykład dane NBP. Ocena co do jakości danych nie oznacza ich deprecjacji czy wiarygodności portali internetowych. Po prostu jesteśmy tu zdani na propozycje cenowe ofertujących, bo portal jest tylko miejscem ich prezentacji. Inna rzecz, że z moich kilkuletnich analiz cen mieszkań wynika, że dane prezentowane przez komercyjne portale internetowe, można uznać za wiarygodnie oddające nastroje na rynku.
Analiza cen na rynku wtórnym wg danych Otodom.pl. w zasadzie potwierdza to co napisałem wyżej w oparciu o dane NBP. Oferujący mieszkania na rynku wtórnym wystawiali oferty w cenach o 2%-3% większych niż rok wcześniej. Jak zwykle, miedzy miastami były pewne różnice, co z uporem zaznaczam. Wskazana polityka cenowa była widoczna w okresie marzec-czerwiec 2016 r. W okresie wakacyjnym widać już ambitniejszą próbę podnoszenia cen. W sierpniu (najnowsze dane), ceny ofertowe na rynku wtórnym były większe o ponad 4% yoy. Można więc przyjąć, że podnoszenie cen ofertowych ma oparcie w transakcyjnych. Inaczej mówiąc, poprawiająca się zasobność naszych portfeli powolutku przekłada się na wzrost cen mieszkań. Przy czym jest to wzrost dość niewielki.
Analiza zmian cen na rynku mieszkaniowym z natury rzeczy nastręcza problemów. Główny to różnorodność baz danych, zasady ich zbierania, klasyfikacji i częstotliwość ich publikacji. Niemniej zapewniam, że różnice nie są zbyt duże, więc dochodzi się do podobnych wniosków. Odrębnym tematem, który już pominąłem, jest wpływ na ceny zmian przepisów (rządowe programy wsparcia) i regulacji bankowych. W analizowanych okresie ten wpływ też jest widoczny, ale nie zachwiał istotnie prezentowanymi trendami.
Poprawę nastrojów w społeczeństwie i skłonność do większych wydatków już kilka kwartałów temu spostrzegli deweloperzy. Rośnie więc liczba mieszkań oddawanych do użytku oraz budów rozpoczynanych i to w tempie mocno przewyższającym wzrost płac w gospodarce.
Podsumowując, deweloperzy i oferujący mieszkania na rynku wtórnym zauważyli poprawę w naszych portfelach. Niestety (dla nich) dynamika wynagrodzeń nie chce się przekładać w 100% na wzrost cen mieszkań, mimo presji sprzedających. Widać próbę sprawdzenia rynku poprzez wzrost cen ofertowych na rynku pierwotnym i wtórnym. Kupujący najwyraźniej nie mają ochoty ulec panice i presji sprzedawców, stąd mój pierwotny wniosek, że na rynku mieszkaniowym lekką przewagę mają nabywcy. Jak na razie więc, próby narzucenia wzrostu cen w tempie wzrostu wynagrodzeń są co najwyżej połowicznie skuteczne. Bo to, że ceny będą powoli (powolutku) rosnąć, nie jest chyba zaskoczeniem.
