Ceny mieszkań. Bez paniki.

2017_09_25_liczba_mieszka

Od czasu do czasu wracam do rynku nieruchomości. Obecnie z tym większą ciekawością, że w mediach od niedawna zaczęły się pojawiać informacje o wyraźnych czy radykalnych trendach wzrostowych na rynku mieszkaniowym (mowa o cenach) lub że cena średnia ukrywa faktyczne zmiany. Niestety nie mogę potwierdzić, że tak się dzieje. Skąd więc takie opinie? Powodów może być kilka. Pierwszy, to wkraczający również do mediów ekonomicznych ton sensacji. Materiał analityczny opatrzony sensacją ma większą oglądalność. Drugi, to nieprawidłowo (mam nadzieję, że nie jest to działanie celowe?) dobrany materiał analityczny do wyprowadzanego wniosku. Są miasta gdzie rok do roku ceny transakcyjne na rynku pierwotnym w II kw 2017 skoczyły o kilkanaście procent. Ale to tylko dwa rynki (miasta) z siedemnastu obserwowanych przez NBP. Na pozostałych rynkach wzrosty są na ogół skromne lub nawet ujemne. Wskazania oparte na danych z portali ofertowych (np. dane Bankier.pl we współpracy z Otodom.pl), co do zasady, są zgodne z wnioskami jakie można wyciągnąć z danych NBP. Zaletą danych z portali mieszkaniowych jest szybkość podawania informacji. Obecnie znane są ceny ofertowe z sierpnia. Niejednokrotnie opinie o radykalnych wzrostach oparte są na wąskiej grupie projektów deweloperskich, które są nieporównywalne z innymi. Nie ma sensu wyciągać wniosków co do trendu cenowego, porównujące osiedle z luksusowej dzielnicy z cenami mieszkań sprzed roku w przeciętnej lokalizacji  i o gorszym standardzie. Zupełnie już nie rozumiem pretensji do średniej rynkowej. Średnia to średnia. Ma wady i zalety. Dla kogoś kto obserwuje trendy cenowe na rynku nieruchomości , uśrednione ceny z miast, regionów czy nawet Polski, są moim zdaniem bardzo cennym i wiarygodnym wskaźnikiem oraz punktem odniesienia.

Wg danych NBP dla siedemnastu miast, cena transakcyjna m_kw na rynku pierwotnym wrosła y/y  niemal o 3 procent w II kw. Oczywiście w poszczególnych miastach rozkład jest nieco zróżnicowany (na ogół plus minus  3 p.p.). Na dane NBP za III kw (publikowane w cyklu kwartalnym), musimy jeszcze poczekać. Zaskoczenia jednak nie należy oczekiwać, na co wskazują dane z ofertami na portalach internetowych (wspomniany m.in. Otodom.pl) za lipiec i sierpień. Nie przeczy to oczywiście temu, że tu i ówdzie deweloperzy mogą oferować mieszkania w cenach wyraźnie wyższych w porównaniu z poprzednimi kwartałami.

2017_09_25_dynamika_cen1

Mimo pewnej zmienności dynamiki cen w minionych latach widać, że w roku bieżącym tempo wzrostu cen m_kw powoli przybiera na sile. Daleki jestem jednak od siania paniki, bo nie ma do niej powodów. Od kilku kwartałów doświadczamy bardzo wysokiego wzrostu wynagrodzeń i poprawy na rynku pracy, co w końcu musiało się przełożyć na bardziej dostrzegalny wzrost cen mieszkań. Średni roczny wzrost cen na rynku nieruchomości w okresie III kw’16 – II kw’17 wyniósł 2,3%, przy 4,2% dla wynagrodzeń.

Moim zdaniem nie ma jednak obaw o powtórkę sytuacji sprzed dziesięciu lat. Wtedy był to swego rodzaju błąd młodości przy niezwykle dynamicznie rozwijającej się gospodarce i równie dynamicznie rosnących wynagrodzeniach. Ponadto deweloperzy bardzo sprawnie reagują na sygnały o poprawiającym się popycie. Już obecnie liczba mieszkań z grupy „na sprzedaż lub wynajem” (tzw. deweloperskie) przekroczyła rekordowy 2009 rok. Jeśli chodzi o liczbę mieszkań, których budowę rozpoczęto, rekord z 2008 został pobity już dawno temu. W tym roku możemy wręcz mówić o małym boomie budowlanym. Wspominam o rozpoczętych budowach nie bez przyczyny. Radykalny wzrost liczby budowanych mieszkań, będzie wpływał hamująco na wzrost cen. Zresztą to się już dzieje.

Po cenach ofertowych na rynku pierwotnym i cenach na rynku wtórnym (dane NBP i Otodom.pl) widać, że oferujący mieliby ochotę na wyższe ceny transakcyjne. Strona popytowa jednak bardzo opornie akceptuje podwyżki cen.

Na problematykę cen mieszkań warto też spojrzeć z perspektywy siły nabywczej kupujących. Mowa o prostym wskaźniku,  ile metrów kw można zakupić za średnią pensję. Spadek cen mieszkań w latach 2009-2012 i późniejsza szybsza dynamika wynagrodzeń (niż dynamika cen mieszkań), doprowadziły do istotnej poprawy siły nabywczej naszych wynagrodzeń. Jeszcze w 2007 i 2008 mogliśmy kupić (średnio) raptem pół metra kwadratowego za średnie miesięczne wynagrodzenie. Obecnie jest to już 0,8. Bardziej korzystna zmiana miała miejsce na rynku wtórnym. W latach 2007-2017 wartość zmieniła się z nieco ponad 0,5 do 0,9.

2017_09_25_wskazniki

 Jak widać, ceny na rynku mieszkaniowym wcale nie rosną tak dynamicznie jak sugeruje to część komentatorów.  Średnie wynagrodzenie w gospodarce rośnie dość dynamicznie od początku 2016 r i możliwe, że taka sytuacja potrwa jeszcze kilka kwartałów. To musi się przekładać na wzrost popytu lub akceptację wyższych cen mieszkań. Sprzedawcy mieszkań na rynku wtórnym i pierwotnym próbują wymusić wyższe ceny, ale idzie to bardzo opornie.  Na koniec roku wzrost średniej ceny rynkowej transakcyjnej ( dla średniej z 17 miast wg raportów NBP) nie powinien być wyższy (w układzie y/y) niż 5% dla rynku pierwotnego i wtórnego. W roku przyszłym może to być od 3% do max 7%. Wszystko zależy od tego z jakim tempem wzrostu gospodarczego będziemy mieli do czynienia i jaka będzie jego struktura.

 

O marekzelinski

Marek Żeliński. Ekonomista z wykształcenia. Zawodowo związany jestem z sektorem bankowym.
Ten wpis został opublikowany w kategorii Wszystko i oznaczony tagami . Dodaj zakładkę do bezpośredniego odnośnika.

Dodaj komentarz

Twój adres email nie zostanie opublikowany.