Wg raportów publikowanych przez AMRON-SARFiN, w 2016 r. liczba kredytów mieszkaniowych przekroczyła 2 mln. Na koniec roku wykazano dokładnie 2 057 170 czynnych umów. W ostatnich kilku latach wartość portfela zarówno pod względem dynamiki jak i relacji do PKB, rośnie dość powoli. Rok ubiegły był pod tym względem dość podobny do 2-3 lat wcześniejszych. Poprawa sytuacji gospodarczej Polski oraz kondycji finansowej gospodarstw domowych w minionych kilku kwartałach, zachęcała do szukania w danych dowodów na potwierdzenie oczekiwanego większego popytu na kredyty mieszkaniowe. Jednak analiza danych kwartalnych nie wskazuje na żaden przełom. Inna rzecz, że modyfikacje przepisów oraz zalecenia z obszaru kredytów mieszkaniowych lub ich zapowiedzi, plus okresowo dostępne dofinansowanie w ramach programu MdM, spowodowały zróżnicowanie popytu na kredyt w minionych kilku kwartałach. Czy brak wspomnianych statystycznych ‘zakłóceń’ wpłynąłby na ostateczne wnioski? Niekoniecznie. Być może trend poprawy byłby widoczny, ale na tyle słabo, że mało kto odważyłby się na ogłoszenie iż zwiększa się zainteresowanie kredytami mieszkaniowymi.
Oczywiście można w ogóle postawić pytanie czy aby oczekiwanie wzrostu popytu na kredyty mieszkaniowe nie jest moim zawodowym (bankowym) zwichnięciem. Niekoniecznie, ale o tym nieco dalej. Teraz trochę historii w ujęciu statystycznym.
Wzrost portfela kredytów mieszkaniowych jest nieco większy od tempa przyrostu PKB. W relacji do PKB udział kredytów zwiększył się z 20% w 2013, do 21,4% w roku ubiegłym. W ujęciu nominalnym portfel rośnie w ostatnich czterech latach o ok. 6% rocznie, co nie jest wcale złym tempem. Rocznie udzielanych było w analizowanym okresie ok 178 ty., kredytów. Tradycyjnie od lat, najwięcej jest udzielanych kredytów w przedziałach 200-300 tys. zł. (37% ogółem) nowo udzielonych kredytów i 300-400 tys. zł (25%).
Jednym z motorów rynku kredytów mieszkaniowych jest…rynek warszawski. Wg wartości kredytów nowo udzielonych, udział Warszawy to już 41% (wynik za 2016 r.).
Nadal można otrzymać kredyt w CHF, ale – proszę się nie obawiać – jest to mikroskopijna część nowych kredytów. Zmiana polityki banków, zalecenia KNF oraz podpisana 13 kwietnia przez prezydenta ustawa o kredycie hipotecznym (pełna nazwa: o kredycie hipotecznym oraz o nadzorze nad pośrednikami kredytu hipotecznego i agentami) doprowadziły do radykalnego ograniczenia możliwości otrzymanie kredytu opartego na walucie obcej.
Przy okazji, jako ciekawostkę, podam zapis art. 6. 1. Wspomnianej wyżej ustawy, która nakłada na banki i potencjalnych kredytobiorców, poważne ograniczenie.
Art. 6. 1. Kredyt hipoteczny może zostać udzielony wyłącznie w walucie lub indeksowany do waluty, w której konsument uzyskuje większość swoich dochodów lub posiada większość środków finansowych lub innych aktywów wycenianych w walucie udzielenia kredytu hipotecznego lub walucie, do której kredyt hipoteczny jest indeksowany.
Samo w sobie, ustawowe ograniczenie jest ciekawym tematem do dyskusji, ale to już temat na odrębne wpis na blogu. Moim zdaniem można było ograniczenie zapisać inaczej. Teraz – jak sądzę – przesadziliśmy nieco w drugą stronę.
W rzeczywistości tzw. kredyty walutowe od kilku lat stanowią margines nowych kredytów. Wydaje się jednak, że wciąż są chętni na nie. O ile w 2013-14 ich udział w nowych stanowił ok. 0,8% nowych ogółem, to już w 2015-16 było to 1,6%. W tej malutkiej grupie najpopularniejsze tym razem jest euro.
Udział portfela kredytów mieszkaniowych w bankowych należnościach od sektora niefinansowego jest względnie stały i wynosi ok. 40% w ostatnich kilku latach (wg danych KNF). Radykalnie zmienia się natomiast struktura walutowa portfela. Na koniec 2009 r. tzw. kredyty walutowe stanowiły 65% portfela. Kredyty w CHF: 60%. Obecnie wartości te wynoszą odpowiednio: 40% i 33%. Głównym powodem tej zmiany jest oczywiście radykalne ograniczenie udzielania tzw. kredytów walutowych kilka lata temu. Dodatkowym zaś, systematyczne spłacanie kredytów walutowych. Inaczej mówiąc, problem kredytów frankowych, z punktu widzenia banków, w pewnym sensie rozwiązuje się powoli sam. Chyba ku radości części polityków, którzy nie wiedzą ja tzw. kwestię frankową rozwiązać.
W części statystycznej wpisu nie ukrywałem, iż co do zasady, oczekuje wzrostu wartości portfela kredytów mieszkaniowych w PKB w najbliższych kilku latach. Wynika to z porównania Polski do innych krajów UE. O ile na tle krajów Europy Śr.-Wsch. nasze 21% w relacji do PKB mieści się w górnej części przedziału wyznaczonego przez kraje naszego regiony, to już na tle lepiej rozwiniętych państw UE, wyglądamy dość skromnie (od 24% do 60%). Oczywiście relacja wartości kredytów mieszkaniowych do PKB, to nie konkurencja, w której należy się ścigać. Między krajami UE występuje dość spore zróżnicowanie zarówno w sytuacji finansowej obywateli jak i szeroko rozumianej polityce mieszkaniowej oraz tempie rozwoju gospodarczego. Bez względy na te różnice, można z dużą dozą prawdopodobieństwa powiedzieć, że w ciągu najbliższych kilkunastu lat wartość kredytów mieszkaniowych do PKB wzrośnie o ‘duże’ kilka pkt. procentowych, być może nawet i do 30% w relacji do PKB.
