Od kilku tygodni znowu można w mediach elektronicznych znaleźć sporo opinii sugerujących, że na rynku nieruchomości mamy do czynienia z bańką spekulacyjną. A bańka jak to bańka, jak pęka, to z hukiem, stąd obawy. Do tego jeszcze informacje o wzroście zainteresowania kredytami hipotecznymi i wzrostach cen mieszkań.
Staram się nie lekceważyć zagrożeń kryzysami i bańkami. Wystarczy jednak na spokojnie spojrzeć na dane i proste wskaźniki, by stwierdzić z czym mamy do czynienia i jak daleko nam do bańki. Czy też do znacznego rozjazdu między podażą i popytem.
Ceny mieszkań faktycznie w tym roku zaczęły rosnąć szybciej. Wg Eurostatu jest to ok. 8% r/r w I i również w II kw. Średni wzrost cen w kilkunastu analizowanych miastach przez NBP jest nawet – analogicznie – większy o dwa pkt. proc. Rynkowe dane miesięczne podawane przez Bankier.pl dają podobne wskazania.
Kiedy rok temu pisałem o rynku mieszkaniowym, nie spodziewałem się aż takiego wzrostu cen lokali. Nie spodziewałem się też jednak utrzymania tempa PKB na poziomie niemal 5% do II kw 2019 r. Proponuje jednak nie straszyć się słowami ‘kryzys’ czy ‘bańka’, bo są one nieadekwatne do obecnej sytuacji. Do tego sporo nam jeszcze brakuje.
Od ponad dwóch lat mamy bardzo korzystną sytuację gospodarczą. Wynagrodzenie średnie w gospodarce rośnie bardzo dynamicznie, a do tego rząd niemal każdej rodzinie z dziećmi rozdaje pieniądze. Oczywiście przypisywanie 500+ czołowego czynnika powodującego wzrost cen mieszkań byłoby zapewne sporą przesadą. Jednak poprawa w gospodarce, którą rząd podkręca dodatkowym popytem, ma i swoją mniej miłą stronę. Inwestorzy na rynku nieruchomości (nieistotne czy kupują na potrzeby własne czy wynajem), zdają się nazbyt optymistycznie postrzegać najbliższe perspektywy gospodarcze. Częściowo trudno się dziwić, bo obecny rząd zdaje się sugerować, że dobra passa w gospodarce będzie trwać wiecznie i że M.Morawiecki znalazł sposób na uniezależnienie naszej gospodarki od cykli koniunkturalnych. W efekcie po prostu popyt w niewielkim stopniu przewyższa podaż na rynku i ceny idą w górę. Najwyraźniej wielu rodaków obecne pułapy cenowe uważa za wciąż atrakcyjne. W tym i ta część, która kupuje mieszkania z przeznaczeniem na wynajem.
Wartość portfela kredytów hipotecznych rośnie od około roku w tempie rzędy 7% r/r. Jak na warunki ostatnich kilku lat, to wartość relatywnie znaczna. O boomie w segmencie kredytów hipotecznych bym jednak nie mówił, skoro w okresie 2014-2018 średni przyrost portfela r/r to niemal 4,5%. Zupełnie zabawnie i niewinnie wzrost portfela hipotecznego wygląda w zestawieniu z okresem faktycznego boomu w kredytach mieszkaniowych. Chodzi o lata 2005-2008. Już na początku 2005 r. dynamika roczna portfela kredytów sięgała 20%. W 2006 r. portfel pęczniał w tempie rzędu 55% r/r. W 2007 r. niewiele wolniej. Czymże jest więc obecne 7%? Oczywiście i tego tempa w obecnych warunkach nie należy lekceważyć.
No i na koniec podaż, czyli – w uproszczeniu – deweloperzy. Mieszkań deweloperskich przybywało w tempie dla lat 2015-2018, odpowiednio: 27%, 13%, 25% r/r. Dane za dziewięć miesięcy tego roku wskazują, że najprawdopodobniej i w 2019 r. odnotujemy wzrost liczby mieszkań taki jak w trzech wcześniejszych latach. Analizując dane z ostatnich kilkunastu lat, raczej trudno byłoby postawić zarzut, że deweloperzy ograniczają podaż. Niewątpliwie jednak nie nadążają z ‘produkcją’ mieszkań. Kto wie zresztą, czy aby nie racjonalniej od nabywców oceniają perspektywy rynkowe. Wpływ na wzrost cen na rynku pierwotnym mają też koszty materiałów, usług i wynagrodzeń ponoszonych przez firmy budowlane. GUS w co-miesięcznej informacji o indeksach cenowych w budownictwie, podaje je w rozbiciu na trzy główne grupy. W przypadku budynków, indeks cenowy za pierwszy trzy kwartały 2019 r. i w ujęciu r/r wynosi: 104,0.
Z czym więc mamy do czynienia na rynku mieszkaniowym? Niewątpliwie popyt zaczyna rozmijać się z podażą, co nie powinno nas nadmiernie dziwić. Mamy gospodarkę rynkową i nie widzę powodu, by czynić z tego zarzut. Moim zdaniem, uczestnicy gry rynkowej chyba nie dostrzegają (lub lekceważą) tego, że polska gospodarka zaczyna wytracać tempo wzrostu. Przy czym zarzut ten bardziej dotyczy strony popytowej.
Nie straszyłbym też bańką z perspektywy potencjalnych spadków cen mieszkań. Po 2008 r., kiedy to na rynku mieszkaniowym osiągano rekordowe pułapy, ceny spadły średnio o dziesięć- lub najdalej kilkanaście procent. W zależności od miasta i tego, czy korektę cen mierzymy na rynku pierwotnym czy wtórnym, proces spadku rozłożony był na kilka lat i przebiegał względnie łagodnie. Pytanie więc czy mieliśmy w Polsce z bańką do czynienia.
Jako ilustrację tego z czym mamy obecnie na rynku mieszkaniowym do czynienia, warto posłużyć się siłą nabywczą, czyli zestawić średnie wynagrodzenie w gospodarce z ceną metra nowego mieszkania. Za cenę metra, przyjąłem średnią cenę transakcyjną na rynku pierwotnym z dziesięciu miast (dane NBP).
Podczas tzw. boomu mieszkaniowego sprzed ponad dziesięciu lat, cena m_kw rosła grubo szybciej niż średnie wynagrodzenie (za to rosła zdolność kredytowa). W efekcie siła nabywcza w ciągu dwóch lat spadła o niemal 1/3. Od 2009 relacja ulegała stałem poprawie, wracając w 2018 r. prawie do wartości z 2006 r. Od końca ubiegłego roku, mamy do czynienia z mocnym zwrotem, czyli pogorszeniem omawianej relacji. Wątpię jednak, byśmy mieli być świadkami powtórki sytuacji sprzed ponad dziesięciu lat.
