Cena metra kwadratowego mieszkania wg GUS

W poniedziałek GUS opublikował informację o cenie 1 metra kwadratowego powierzchni użytkowej budynku mieszkalnego w III kw. Cena ta po raz pierwszy przekroczyła 3 tys. zł. Dokładnie było to 3041 zł. Wartość jednego metra publikowana jest od lat, ale pól roku temu informacja po I kw wywołała spore poruszenie. Sam fakt, iż akurat było to po I kw jest raczej wynikiem zestawienia tego przez dziennikarzy czy tez czytelników z rosnącymi cenami mieszkań w największych miastach kraju. Wtedy w największych miastach  Polski cena metra w nowym budynku mieszkalnym była w przedziale od 4 tys. zł do ponad 7 tys. zł (Warszawa).W związku z tym GUS opublikował informacje o tym czym w rzeczywistości jest podawana wartość.

Przede wszystkim jest to średnia dla całego kraju. Ponadto średnia ta obejmuje koszty poniesione na wybudowanie 1 metra na chwilę przekazania odbiorcy. Może to być więc tzw. stan deweloperski. Informację o kosztach przekazuje się na formularzu B-09. Według instrukcji do formularza koszty mają odzwierciedlać całość wydatków poniesionych na wybudowanie budynku, a więc od koszty nabycia działki i jej przygotowania poprzez wykorzystane materiały i tzw. robociznę, po koszty dokumentacji. Nie wykluczam, że podawane koszty mogą nie odzwierciedlać całości poniesionych, ale moim zdaniem nie umniejsza to poważnie jakości podawanej informacji. Na wartość metra składają się koszty ponoszone w trakcie całego okresu budowy budynku mieszkalnego, który o ile dobrze pamiętam mieści się w przedziale od 2 do 3 lat. Kiedy jeszcze weźmiemy pod uwagę, że część materiałów mogła być kontraktowana wcześniej i że wcześniej już musiał być (na ogół) kupiony grunt, to można powiedzieć że wskazany koszt 1 metra odzwierciedla koszt (ważąc tempem ponoszenia kosztów) sprzed od 1,5 do 1 roku. Problemem jest to, że nie publikuje się równocześnie takich kosztów w rozbiciu na województwa i miasta. Oczywiście taka informacja jest dostępna, m.in. jako wartość odtworzeniowa.

W ujęciu rocznym cena metra podana przez GUS wzrosła nominalnie o prawie 19%. Ostatnio dwucyfrowa roczna dynamika była w 2004 r. Cena metra w III kwartale niemal każdego roku jest wyższa od wartości ustalonych dla II, III i IV kwartału. Sądzę że tak znaczny skok ceny w III kw jest już tylko potwierdzeniem, że poprawa popytu i wzrost budownictwa na mieszkania przestaje powoli dotyczyć tylko głównych ośrodków miejskich. Na coraz większą skłonność do budowania zwracano uwagę już przy okazji statystyk opisujących ruch budowlany. Ponadto ujawniają się powoli skutki oddawania do użytkowania mieszkań których budowę rozpoczęto na przełomie 2005 i 2006 r. Podawana cena metra ma pewne cechy sezonowości rocznej, ale jej zmienność jest dosyć spora i ewentualne badania statystyczne lepiej oprzeć na wyprowadzanych na podstawie danych kwartalnych trendach. Dane za III kw potwierdzają, co już było słabo widoczne po wynikach I i II kwartału, a mianowicie że koszt ceny metra zacznie przyspieszać. To oczywiście żadne odkrycie, biorąc pod uwagę to co dzieje się w budownictwie mieszkaniowych.

Wracając do zarzutu, że cena 1 metra nie ma wiele wspólnego z cenami w największych polskich miastach, to warto przyjrzeć się czy aby podawane ceny są obiektywną informacją i czy są ściśle związane z kosztami. Ale kto powiedział, że cena rynkowa mieszkań musi mieć wiele wspólnego z jej kosztami. Oczywiście wspomnę, że średnia dla kraju nigdy nie będzie reprezentatywna dla największych miast. Proszę zauważyć, że świadomość Polaków o cenach mieszkań tworzą doniesienia z Warszawy, Krakowa, Trójmiasta, Poznania, Wrocławia i Łodzi. W tym roku do prezentowanych w mediach statystyk dołączono Katowice. Sześć pierwszych wymienionych ośrodków miejskich łączy to że na ogół są to jedne z największych polskich miast, ale i fakt iż odnoszą właśnie znaczny sukces ekonomiczny, czego wynikiem są rosnące ceny mieszkań. Na te sześć miast przypadało od 2000 do 2006 r. od 47% do prawie 70% mieszkań oddawanych przez deweloperów i spółdzielnie. Biorąc pod uwagę iż w opracowaniach prezentowanych w mediach występuje Łódź, to biorąc pod uwagę liczbę oddawanych mieszkań w województwach, to już wcześniej w statystykach powinno się wspominać o województwie śląskim oraz kujawsko-pomorskim czy lubelskim. W załączonej tabeli przedstawiłem dla każdego z prezentowanych miast średnie koszty budowy 1 m kwadratowego, które są wyliczane dla każdego województwa i m.in. miasta wojewódzkiego. Zwracam uwagę że  prezentowane ceny nowych mieszkań i koszty ich budowy, na tym poziomie agregacji mogą zawierać minimalny błąd i możliwej do wyliczenia na tej podstawie relacji kosztu do ceny rynkowej nie należy odnosić do każdego przypadku. Relacja kosztu do ceny rynkowej w poszczególnych miastach nie dawała mi tych samych wartości. Odchylenie od średniej sięgało od 6 do 11 punktów procentowych, czyli niemało. Na wykresie wstawiłem linię kosztów dla wskazanych sześciu miast, co mniej więcej odpowiada kosztom ich budowy. Przypominam, że wskazany koszt to wartość kosztorysowa budowy 1 metra.

Zmierzam do tego, że wspomniana przez GUS cena metra i wyniki dla wybranych miast wcale nie muszą w sobie zawierać poważniejszego błędu. Ujawnia się druga strona problemu mieszkań. Otóż tam gdzie popyt przewyższał podaż, deweloperom łatwiej było windować ceny, co powodowało odrywanie się od cen rynkowych od kosztów. Niestety taka jest cena sukcesu ekonomicznego Warszawy czy Wrocławia, nałożonego na okres świetnej koniunktury gospodarczej. Budowlańcy również zaskoczeniu koniunkturą, dopiero w 2005 zaczęli masowo ubiegać się o zezwolenia na budowę. Ceny dopiero w tym roku przestały gwałtownie rosnąć. To efekt możliwość akceptacji cen przez Polaków oraz zapowiedź nowych mieszkań które pojawią się na rynku w najbliższych kwartałach.

Wskazana na wykresie potencjalna różnica kosztu budowy i ceny rynkowej, to również przypomnienie, że niemała część deweloperów robiła świetne zyski na realizacji projektów. Przez pewien czas wykorzystywano przecież grunty zakupione po relatywnie (w porównaniu ze stanem obecnym) niskich cenach oraz kontraktowano stosunkowo taniej część materiałów do budowy. Szkoda więc, że tak rzadko się mówi o rentownościach netto deweloperów operujących w Warszawie, w przedziale od 10% do nawet 20%. Żal za odchodzącymi potężnymi marżami jest tak duży, że jeden z warszawskich deweloperów przedstawił pomysł, by miasto sprzedawało grunty pod budowę mieszkań po niskich, nierynkowych, cenach. Dzięki temu, wg tegoż przedsiębiorcy, mieszkania byłyby tańsze. Trudno nawet komentować takie pomysły.

Kończąc, wydaje mi się więc że wskaźnik kosztu 1 metra podawany przez GUS, z racji kategorii jaką przedstawia, zaczyna z oczywistym opóźnieniem pokazywać wzrostu kosztów budowy mieszkań. Ten sam wskaźnik dla miast wydaje mi się dość przyzwoicie prezentować koszty budowy. Nie jest to miara idealna, ale innej – łatwej do pozyskania – raczej nie ma. Wykazałem również, jak sądzę, że odnoszenie wskaźnika średniego kosztu wyliczanego dla całego kraju, nie ma sensu dla procesów cenowych zachodzących w dużym miastach, co zrozumiałe. Można też powiedzieć odwrotnie: sytuacja na rynku budownictwa mieszkaniowego w Warszawie czy Krakowie też nie jest reprezentatywna dla pozostałej części kraju.

O marekzelinski

Marek Żeliński. Ekonomista z wykształcenia. Zawodowo związany jestem z sektorem bankowym.
Ten wpis został opublikowany w kategorii Wycena i analiza przedsiębiorstw; analizy branżowe. Dodaj zakładkę do bezpośredniego odnośnika.

Dodaj komentarz

Twój adres email nie zostanie opublikowany.