Kredyty mieszkaniowe; program “Rodzina na swoim”

W sierpniu przedstawiłem swoje refleksje dotyczące tzw. ustawy upadłościowej obejmującej gospodarstwa domowe, w kontekście zadłużenia kredytowego. Dwa pozostałe akty prawne jakie chciałem ocenić to wsparcie gospodarstw domowych w spłacie kredytów na zakup mieszkania (Rodzina na swoim) i pomoc w spłacie kredytu których dotknął dramat bezrobocia po VIII 2008 r. Ze względu na objętość bieżącego tematu, omówienie ostatniego z aktów prawnych pozostawię na odrębny wpis.

Temat dopłat do kredytów pojawił się na przełomie 2006 i 2007. Wtedy jako jeden z pierwszych pierwszy umowę z BGK podpisał PKO BP. Szacowano iż kredyty z dopłatą mogą mieć nawet 10%-20% w łącznej liczbie nowo udzielanych kredytów. W uproszczeniu państwo przez pierwsze osiem lat bierze na siebie spłatę ok. połowy odsetek. Dopłaty przeznaczone są dla małżeństw lub osób samotnie wychowujących przynajmniej jedno dziecko. Politycy przystępując do konstrukcji ustawy, w zamierzeniu chcieli pomóc m.in. rodzinom mniej zamożnym. Nad tym wątkiem warto się chwilę zatrzymać i zastanowić.

Z racji ogromnej rozpiętości pomiędzy kosztem pozyskania nowego mieszkania a wynagrodzeniem, niemożliwe jest – przy obecnym systemie finansowania budownictwa (budownictwo komercyjne, deweloperskie) – sfinansowanie budowy mieszkań wszystkim potrzebującym. Gdyby przemnożyć podawany często przez środowiska deweloperów deficyt mieszkań (1,2 mln) przez koszt mieszkania w tamtym okresie (blisko 200 tys. zł), wychodzi astronomiczna kwota 235 mld zł. Powstaje więc problem kogo dofinansować, skoro pieniędzy brakuje. Życie samo wskazuje kompromis na poziomie gospodarstw domowych, które mają na tyle dużą nadwyżkę finansową by sprostać obsłudze raty od kilkuset do małych kilku tysięcy złotych. Już to, eliminuje większość polskich rodzin. Mimowolnie więc wsparcie może dotyczyć rodzina o korzystnej sytuacji ekonomicznej. Pisząc o systemie wsparcia budownictwa mieszkaniowego, nie miałem na myśli powrotu do socjalizmu i ogromnej redystrybucji. Obecny model nie jest idealny, ale jego zmiana to już poważna decyzja polityczna, za którą kryłaby się decyzja o obciążeniach naszych wynagrodzeń lub rezygnacji z innych wydatków państwa i przeznaczenie ich na rzecz wsparcia budownictwa. Obecnie budownictwo mieszkaniowe wielorodzinne w Polsce oparte jest na modelu komercyjnym, który ma swoje wady, co zresztą widać. Pozostałe typy to spółdzielnie, budownictwo komunalne i resztki budownictwa zakładowego. Wszystkie te formy stanowią skromną część rynku. Trzeba tez powiedzieć, że wsparcie dla gospodarstw domowych w sfinansowaniu mieszkania jest formą interwencji rynkowej na rzecz sektora budownictwa mieszkaniowego. A że z natury rzeczy pomoc trafia do lepiej uposażonych gospodarstw domowych, nie jest wadą programu. Jak wiele innych ulg i programów które należy zakwalifikować do tych o charakterze bodźca w stylu  „Ty (Polaku) podejmij działanie pociągające za sobą koszty, a my (państwo i jego dopłata) Ci w tym pomożemy”. Podobnie jest z ulgą internetową. Wpierw musze kupić komputer i zakupić usługę telekomunikacyjną (Internet) a dopiero potem państwo pozwala mi skorzystać z ulgi. Dzięki temu (mimowolne ukierunkowanie pomocy na lepiej uposażone rodziny) zwalniane są mieszkania, które dostępne są na rynku wtórnym. Słabiej uposażone gospodarstwa domowe korzystają wiec w sposób pośredni na programie wsparcia, a na osłodę mogą korzystać z ulgi na VAT przy zakupie materiałów budowlanych, która notabene cieszy się dużym wzięciem.

By przesadnie (i słusznie) nie uszczęśliwiać najlepiej zarabiających, ustawodawca ograniczył pomoc do 50 m kw przy założeniu że mieszkanie nie jest większe niż 75 m kw. W przypadku domu jednorodzinnego, odpowiednio: 75 i 140 m kw. Jeżeli więc ktoś kupuje mieszkanie o powierzchni  75 m kw, to państwo dopłaca mu odsetki do części odpowiadającej 50 m kw. Dodatkowo nie można mieć innego mieszkania (dokładnie co oznacza  „mieć”, określa ustawa). Jednak jednym z najważniejszych parametrów wpływających na przyznanie kredytu jest cena 1 m kw przyjmowanego w wyliczeniu dopłaty. Państwo dla województw i ośrodków miejskich ustaliło wartości maks. w oparciu o koszty wytworzenia 1 m kw razy przelicznik (obecnie 1,4). Ten parametr kredytu wzbudza najwięcej kontrowersji wśród analityków. Jeżeli ktoś kupuje mieszkanie w cenie 10 tys. za m kw, to dopłata liczona jest do wartości ceny przyjętej dla danego regionu. I tu pojawił problem na samym początku. Przykładowo średnia cena mieszkania w Warszawie przekroczyła 7 tys. zł, a wartość z programu dochodziła do 4,5 tys. Przyjęte przez ustawodawcę pułapy oparte na kosztach, nie miały wiele wspólnego z faktyczną ceną mieszkań, które zaczęły szybować w górę. Problem ten dotyczył przede wszystkim największych ośrodków miejskich. W efekcie ustawa początkowo była niemal martwa. Wprawdzie w 2007 r. program był przedmiotem żartów wielu analityków, ale moim zdaniem dobrze się stało że państwo nie dołączało się do powstawania bańki cenowej na rynku. Sytuacja zmieniła się dopiero pod koniec 2008 r. Od II połowy roku mieszkania zaczęły tanieć na rynku pierwotnym, a progi wsparcia oparte na kosztach, zaczęły dynamicznie rosnąć. Od blisko roku popularność omawianego programu rządowego radykalnie wzrosła. Od tego miesiąca ceny progowe 1 m kw dla programu też rosną. Cena dla Warszawy to obecnie 7,7 tys.  Ustawodawca, mając pewnie dobre intencje, zupełnie niepotrzebnie zawyża progi cenowe na potrzeby programu chyba w imię pomocy dla sektora budownictwa mieszkaniowego. Przelicznik mógł pozostać na wcześniejszym poziomie 1,3, a nawet warto było zaryzykować spadek do 1,2 czy 1,25,  w obliczu wzrostu kosztów budowy 1 m kw. Nie przesadzałbym wprawdzie z wpływem na ceny rynkowe, ale widać że deweloperzy wykorzystali progi z programu do opóźnienia spadku cen.

W tym roku program „Rodzina na swoim” cieszy się sporym wzięciem. Na początku 2009 planowano prawie 18 tys. taki kredytów, tymczasem już po  półroczu liczba sięgnęła 12,5 tys. Średnia kwota kredytu jest bliska 200 tys. zł co na tle średniej rynkowej potwierdza, że z miesiąca na miesiąc kredyt ten jest również popularniejszy w dużych miastach.

Generalnie program, następca dawnej ulgi odsetkowej ( uprawnionych jest ok. 135 tys. podatników), nie jest złym produktem, a tylko bodźce finansowe są inaczej rozłożone i definiowanie beneficjentów. Można pewnie godzinami dyskutować jakie bodźce są najefektywniejsze i gdzie je umieścić. Na końcu jednak pozostaje i tak pytanie o możliwości finansowe budżetu. Przy takiej formule programu, państwo musi bardzo uważnie zmieniać ceny metra kw na jego potrzeby. Podejrzewam, że w chwili uchwalania ustawy mało kto się spodziewał, iż państwo stanie się uczestnikiem gry rynkowej i będzie miało wpływ na kształtowanie cen mieszkań na rynku pierwotnym. Osobiście razi mnie jeszcze ideologizacja regulacji obejmujących kwestie finansowe gospodarstw domowych. Omawiany program skupia się na małżeństwa i osobach samotnie wychowujących dzieci. Nie widzę powodu dla którego należy dyskryminować innych obywateli.

Wpisy o tematyce zbliżonej:

http://opinieekonomiczne.blox.pl/2009/08/Uregulowania-zwiazane-z-rynkiem-kredytowym.html

http://opinieekonomiczne.blox.pl/2009/07/Ceny-mieszkan-determinanty-zmian-cen-i-prognoza.html

http://opinieekonomiczne.blox.pl/2009/07/Rynek-mieszkaniowy-w-Polsce-Wstep.html

O marekzelinski

Marek Żeliński. Ekonomista z wykształcenia. Zawodowo związany jestem z sektorem bankowym.
Ten wpis został opublikowany w kategorii Finanse osobiste. Dodaj zakładkę do bezpośredniego odnośnika.

Dodaj komentarz

Twój adres email nie zostanie opublikowany.