Ceny mieszkań. Co dalej. 2

W II połowie ubiegłego roku ceny na rynku mieszkań przestały spadać. Powstało więc pytanie czy mamy już do czynienia z zatrzymaniem korekty cen w Polsce. Zanim jednak zacznę „gdybać” J , warto dokładniej określić co się stało z cenami mieszkań pod koniec roku 2009 i co mogło mieć na to wpływ. Przypomnę wiec, że z „górką” cenową na rynku mieszkaniowym mieliśmy do czynienia mniej więcej w II kw 2008. Dokładne wskazanie okresu szczytu cen jest trudne, ponieważ różnie się to rozłożyło w poszczególnych miastach. Jeżeli oprzeć się na cenach z rynku wtórnego, to szczyt mieliśmy w większości dużych miast  już w IV kw 2007 r. Na ogół przez dwa kolejne kwartały ceny utrzymywały się na podobnym poziomie. Jeżeli zaś oprzeć się na cena ofertowych nowych mieszkań, to w niektórych regionach kraju stawki rosły jeszcze niemal do III kw 2008. Mam oczywiście świadomość, że ocena popytu na podstawie zmian cen ofertowych zawiera w sobie pewien błąd, jednak obserwacja pozostałych statystyk cenowych (wg innych metodologii) z rynku mieszkaniowego pozwala na stwierdzenie że ceny ofertowe pozostają w dużym związku z popytem. Oczywiście wzrost cen ofertowych nowych mieszkań w III kw 2008 to już raczej efekt bezwładności procesów rynkowych.

Na początku lipca 2009 opublikowałem wpisy o rynku mieszkaniowym wraz z prognozą. Odsyłam do tamtych wpisów, ponieważ treści te są aktualne i obecnie. W tamtym czasie minął ok. rok od szczytu cenowego. W zależności od miasta, ceny mieszkań spadły od 10% do maks. 15%.  Dane opublikowane pod koniec roku przez Związek Banków Polskich potwierdziły, że średni spadek bliższy był pierwszej z podanych wartości. Wskazywałem, że w ciągu kolejnych kilkunastu miesięcy należy raczej oczekiwać spadku cen, jednak  o wartość najwyżej taką jak do lipca 2009 r. Tymczasem w II połowie roku generalnie nastąpiło zatrzymanie spadku cen, a wzrosty (wprawdzie minimalne) w cenach ofertowych były na tyle powszechne, iż na rynku pojawiło się pytanie czy to już koniec korekty cenowej.

Świadomie unikam w bieżącym wpisie dokładnej analizy zmian cen, ponieważ w zależności od podmiotu prezentującego zestawienia cen wskazanie są minimalne różne. Należy też zwrócić uwagę, iż wszystkie zestawienia potwierdzają że w poszczególnych ośrodkach miejskich kierunki zmian cen nie są takie same. Na ogół są jednak niewielkie i zdają się potwierdzać, że mamy do czynienia z co najmniej przejściowym zatrzymaniem spadków cen. Przykładowo wg danych z raportu firm Expadner i Szybko.pl, ceny ofertowe spadały w kwartałach IV’08, I i II’09 w tempie 2%-3% kwartalnie. W III kw ceny praktycznie pozostały bez zmian, by w IV kw 09 spaść zaledwie (średnia) o 0,3%.

Co zatrzymało dalszą korektę? W jednym z wpisów grudniowych podawałem dane dotyczące rynku kredytów mieszkaniowych, a pochodzące z raportu Związku Banków Polskich. Wg raportu ZBP, w kwartałach II i III banki zaczęły odblokowywać udzielania kredytów mieszkaniowych. Wg danych zebranych przez firmę doradczą Expander, w III i IV kw 2009 zaczęto powoli obniżać marże i oprocentowanie kredytów (częściowo z powodu spadku stawek depozytowych na rynku międzynarodowym). Wraz z sygnałami o poprawie sytuacji makroekonomicznej banki coraz chętniej udzielały kredytów, co przejawiało się m.in. poprawą zdolności kredytowej od kilku do kilkunastu procent. I właśnie większość wymienionych wyżej czynników miała miejsce III i IV kw 09. Nie ma też co ukrywać, że skala spowolnienia gospodarczego Polski było grupo mniejsza niż się obawiano.

Warto przy tej okazji wspomnieć o programie wsparcia finansowego „Rodzina na swoim”. Wg niepełnych danych za 2009 r. z programu skorzystało ponad 28 tys. osób na kwotę ok. 5 mld zł. Dla porównania podam, że w latach 2007 i 2008 z programu skorzystało odpowiednio: 3,7 i 6,6 tys osób. W 2009 zwiększono również z 1,3 do 1,4 przelicznik kosztów budowy 1 m_kw mieszkania. Nominalnie, w porównaniu z 2008, dało to wzrost ceny metra przyjmowanego w wyliczeniu dopłaty, o 25%. Trudno się więc dziwić, że zainteresowanie programem „Rodzina na swoim” przekroczyło prognozy aż o ok. 10 tys.

Byłbym ostrożny z deklarowaniem zakończenia korekty cenowej. Wspomnianą wyżej skalę korekty należy traktować jako maksymalnie możliwą. Zatrzymanie cen w II poł. 2009 to w dużej mierze przejściowa poprawa popytu wynikająca głównie z powrotu banków do warunków kredytowania sprzed tzw. kryzysu., co sprzedającym (w tym deweloperom) było bardzo na rękę. W ten sposób powstała atmosfera (no,…symptomy atmosfery) strachu że już nie ma co czekać na dalsze spadki.

Przed nami niewyjaśniona kwestia tempa poprawy sytuacji gospodarczej. Niestety za ponad rok możemy zacząć odczuwać przejściowy spadek podaży nowych mieszkań. Wg najnowszych danych GUS, poziom zezwoleń i budów rozpoczętych mieszkań przeznaczonych na sprzedaż lub wynajem w 2009 to tylko sześćdziesiąt kilka procent wartości z 2008 r. Niewielkim pocieszeniem jest to, iż na początku ubiegłego roku obawiano się gorszych wskaźników. Z drugiej strony, analizując koszty budowy i bieżące ceny nowych mieszkań, śmiało można powiedzieć iż deweloperom wielka krzywda się nie stała i nie dzieje. Teraz wszystko zależy od tempa poprawy sytuacji gospodarczej, polityki banków i zachowania Polaków. Mam nadzieję, że banki i Polacy czegoś się jednak nauczyli po boomie cenowym z lat 2005-2008.

Biorąc powyższe pod uwagę, w bieżącym roku możemy mieć do czynienia z falowaniem nastrojów. W ujęciu średniego wskaźnika cen dla całego kraju może to oznaczać, zmiany  o ok. 2% z kwartał do kwartału. Największym prawdopodobieństwem obdarzony jest wariant stabilizacji cenowej (rozumiany jako odchylenie +-4% w IV kw 10 w porównaniu z cenami z IV kw 2009 r.) ze skłonnością do dalszej, niewielkiej już korekty. Rozpoczęcie w 2010 r. poważniejszego trendu wzrostowego cen nowych mieszkań oceniam jako małe. Zaznaczam, że odnoszę się do średniej krajowej, która jest reprezentatywna dla większości ośrodków miejskich w kraju. Tym, którzy przymierzają się do kupna mieszkania, proponowałbym przystępować do tego spokojnie. Byłoby dobrze gdyby rząd obniżył mnożnik kosztów dla programu „Rodzina na swoim” (obecnie 1,4), ponieważ w pewnym stopniu sam przyczynia się do zatrzymania spadku cen mieszkań.

W opracowaniu wykorzystałem dane,  raporty i zestawienia udostępniane przez: RedNet Consulting, Expander (raporty wspólne firmy Expadner i portalu Szybko.pl), GUS i ZBP.

O marekzelinski

Marek Żeliński. Ekonomista z wykształcenia. Zawodowo związany jestem z sektorem bankowym.
Ten wpis został opublikowany w kategorii Wycena i analiza przedsiębiorstw; analizy branżowe i oznaczony tagami , . Dodaj zakładkę do bezpośredniego odnośnika.

Dodaj komentarz

Twój adres email nie zostanie opublikowany.