Ceny mieszkań. Koszt budowy 1 m_kw.

Na rynku mieszkaniowym trwa powolny trend spadkowy cen mieszkań. Pokazują to zarówno dane dla rynku pierwotnego, jak i  wtórnego. W analizie rynku  w bieżącym wpisie będę się opierał na danych z raportów redNet Consulting we współpracy z firmą tabelaofert.pl. Raporty te przedstawiają ceny ofertowe deweloperów i ceny transakcyjne. Kiedy ostatni raz pisałem o cenach na rynku mieszkaniowym w październiku 2011 r. ceny spadły w ciągu roku (tzn. 12 m-cy) średnio o 5,2% dla największych aglomeracji. Po upływie ponad pół roku, rynek kontynuuje trend spadkowy w tym samym tempie. Różnice w tempie spadków między poszczególnymi badanymi aglomeracjami nie się duże.

Ze spadków cen powinni być zadowoleni nabywcy, no bo w końcu spada, ale i firmy deweloperskie przesadnie narzekać nie powinny. W obecnym okolicznościach gospodarczych, roczne tempo spadku na poziomie 5%, pozwala deweloperom na powolne dopasowanie do rynkowych realiów. Tempo wzrostu gospodarczego planowane na ten rok, mieści się w przedziałach prognoz sprzed roku i dwóch. Podobnie z wskaźnikami makroekonomicznymi charakteryzującymi sytuację ekonomiczną gospodarstw domowych. Niedawno pisałem o sytuacji na rynku kredytów mieszkaniowych.

http://opinieekonomiczne.blox.pl/2012/06/Kredyty-mieszkaniowe-Sytuacja-po-I-kw-2012.html

W średnim okresie czeka nas względna stabilizacja na rynku kredytów mieszkaniowych. Nie prędko wrócą czasy, kiedy wartość rynku kredytów mieszkaniowych tylko rosła z roku na rok w tempie niemal 20%. O niemal połową  od przełomu roku spadła liczba kredytów w ramach programu Rodzina na swoim (RnS). Progi cenowe przy których można było skorzystać z programu, pod koniec ubiegłego roku zostały radykalnie obniżone. Przykładem niech będzie Wrocław, gdzie próg dla nowych mieszkań z 6,9 tys. zł w II kw 2011, spadł do 5,2 w II kw 2012 r. Tymczasem średnia cena 1m w ofercie, to 6,7 tys. zł. Skala zmian w innych dużych miastach jest podobna. To oczywiście jeszcze nie powód do dramatu dla deweloperów. W ubiegłych roku deweloperzy oddali do użytku 50,5 tys. mieszkań, a z programu Rodzina na swoim dla mieszkań na rynku pierwotnym, skorzystało ponad 13 tys. gospodarstw domowych. To efekt wyjątkowo korzystnych warunków programu. Przypomnę, że jednym z warunków wsparcia było znalezienie mieszkania, gdzie cena 1 metra nie mogła być wyższa od 1,4 kosztu budowy 1 metra dla danego miasta lub obszaru. Niemal raj dla deweloperów. Od końca ubiegłego roku obowiązuje wskaźnik 1,0. Spadek liczby kredytów z wsparciem po I kw, nie wskazuje by obniżka wskaźnika spowodowała jakikolwiek dramatyczny spadek. W Ikw tego roku, z programu RnS skorzystało (dot. mieszkań na rynku pierwotnym) 2,7 g.dom., czyli o ponad 15% mniej niż rok wcześniej. W tym czasie próg cenowy programu RnS, spadł średnio o 27%. Jak więc widać, rynek mieszkaniowy ma wcale niemałą umiejętność do amortyzacji zmian niekorzystnych dla siebie warunków rynkowych.

Analiza rynku budownictwa nowych mieszkań, też nie wskazuje by deweloperzy jakoś specjalnie wystraszyli się obecnych warunków rynkowych, chociaż na pewno możemy mówić o pewnych symptomach ostrożności. Biorąc pod uwagę, że mieszkania deweloperskie buduje się średnio nieco ponad dwa lata, to redukcja planowanych projektów pozwala na relatywnie szybką reakcję na zmianę warunków rynkowych. W tym roku tzw. mieszkań deweloperskich oddano po pięciu miesiącach o prawie 50% więcej niż w słabym pod tym względem ubiegłym roku. Rozpoczęto budową o 27% więcej mieszkań niż w roku ubiegłych (też słabym pod tym względem). Niewiele gorszy jest rezultat pozwoleń na budowę. Z całą pewnością do wyników tegorocznych nie można podchodzić bezkrytycznie, bo wystąpił efekt bazy. Wyniki są dość podobne do tych z 2010 r.

W ciągu roku rosła też liczba mieszkań w ofercie. Wg raportu firmy Reas, niemal w każdym dużym mieście liczba mieszkań w ofercie powoli rosła  z kwartału na kwartał lub co najmniej była stabilna. W samej Warszawie to ok. 18 tys. mieszkań, a w Krakowie 10 tys. na koniec I kw 2012 r. Sytuacja rynkowa (dalszy powolny spadek cen mieszkań) nie mogła być zaskoczeniem dla deweloperów. Rok temu w najlepszym wypadku mogli oczekiwać stabilizacji w 2012 r.

Pomimo spadku cen mieszkań i pewnej ich „naprodukcji”, nie spadają w zasadzie koszty budowy. Według danych GUS, koszty budowy przestały rosnąć dopiero w II połowie 2010 r. i od tego czasu wzrosły minimalnie lub wcale, poza dwoma trzy trzema mniejszymi ośrodkami miejskimi (w przypadku kilku miast lub regionów minimalnie spadły). Oczywiście oznacza to niewielki spadek realny kosztów (po uwzględnieniu wskaźnika cenowego), ale mniejszy od spadku cen mieszkań

Wygląda więc na to, że deweloperzy mają jeszcze pewien luz cenowy, czyli poziom akceptacji spadków cen mieszkań. Nie jest on jednak duży. Jeszcze w 2008 koszt budowy w cenie ofertowej sięgał prawie 50%. Rok później 40%, by spaść w 2011 do 22% i 20% w roku bieżącym. Widać jednak, że narasta opór do zmniejszania tej różnicy. Sytuacja na rynku mieszkaniowym, czyli standardowa statystyka dotycząca liczby mieszkań od oferty poczynając po rozpoczynanie nowych inwestycji, oraz warunki makroekonomiczne, wskazują że obecne spadki cen mieszkań nie wzniecają jeszcze paniki w szeregach deweloperów. Spadki wiecznie trwać nie będą, bo deweloperzy mają silną w broń która działa w średnim terminie. Mam na myśli redukcję prowadzonych inwestycji. Wydaje się więc, że spadki w obecnym tempie mogą jeszcze potrwać rok (najdalej dwa). Już w tym roku deweloperzy mogą zacząć ograniczać liczbę realizowanych projektów, by zatrzymać spadek cen za kilkanaście miesięcy.

O marekzelinski

Marek Żeliński. Ekonomista z wykształcenia. Zawodowo związany jestem z sektorem bankowym.
Ten wpis został opublikowany w kategorii Wycena i analiza przedsiębiorstw; analizy branżowe. Dodaj zakładkę do bezpośredniego odnośnika.

Dodaj komentarz

Twój adres email nie zostanie opublikowany.