Jak mieszkają Niemcy. Lepsze mieszkanie na wynajem czy na własność?

Kilka dni temu Eurostat udostępnił statystykę prezentującą gdzie żyjemy. A dokładnie w blokach czy domach jednorodzinnych itd. Warto zwrócić uwagę na Polskę. Pod względem struktury jesteśmy bliscy średniej unijnej. Ale nie o nas ma być ten wpis, ale o Niemcach i nieco odmiennych warunkach mieszkaniowych jakie sobie przez lata wypracowali. Dobre czy złe? Odruchowo chciałoby się powiedzieć: dobre, biorąc pod uwagę tradycyjny i automatyczny wręcz szacunek dla ich modelu społeczno-gospodarczego. Ale czy na pewno? Ten model wymaga akceptacji przez większość społeczeństwa i wcale nie jestem taki pewny czy wszystkim w Polsce by odpowiadał.

Zwracam uwagę na Niemcy, ponieważ ten kraj nieco odbiega od schematu jaki daje się zauważyć w EU oraz pewien zestaw mitów jakimi otoczona jest niemiecka polityka społeczna, w tym mieszkaniowa.

To co uderza we wspomnianej analizie Eurostatu, to relatywnie duży udział gospodarstw domowych w Niemczech, które mieszkają w blokach. Ale wpierw mały wstęp.

W analizie danych i opracowań Eurostatu problem stwarza terminologia i klasyfikacje. Są one, również i w przytaczanych tutaj opracowaniach, nieco niespójne z nazewnictwem i klasyfikacjami, do których przyzwyczajeni jesteśmy w Polsce. Wynika to z konieczności sprowadzenia różnorodności krajów unijnych do wspólnego mianownika. Tam więc gdzie się da, pozwolę sobie na pewne pojęciowe ‘spolszczenia’. Analiza rynku mieszkaniowego i porównanie krajów UE, powinno oczywiście wyjść poza proste statystyki. Pogłębiona analiza wymaga zbadania urbanizacji kraju, rozdrobnienia w rolnictwie i szeregu innych warunków. Z konieczności  pozwolę sobie tutaj na pewne uproszczenia.

No i wracając do Niemców i Niemiec..

Około 55% z nich mieszka w budownictwie wielorodzinnym (bloki, kamienice itd.) , co może się wydawać pewnym zaskoczeniem, biorąc pod uwagę, że postrzegamy Niemców jako społeczeństwo bogate. W Polsce jest to ok. 45%. A średnia unijna, to 46% (dane za 2016 r.). Niemniej pod względem struktury zamieszkiwania: budownictwo wielorodzinne a jednorodzinne, Niemcy można określić jako kraj specyficzny (biorąc pod uwagę zamożność społeczeństwa), ale nie jedyny z krajów rozwiniętych, w których występuję przewaga zamieszkiwania w budownictwie wielorodzinnym. To co dla Niemców jest wyjątkowe, to udział zamieszkiwania w domach jednorodzinnych (detached house). Zaledwie 25%-30%. To jeden w najmniejszych wyników w UE. Specyfika Niemców uderza gdzie indziej. Własność mieszkań.

Wg danych Eurostatu za 2018 r. zaledwie 51,5% Niemców było właścicielami zajmowanych mieszkań. To absolutnie najniższa wartość w UE i jedna z najniższych w Europie. Średnia w UE, to niemal 70%. W Polsce, 84%. Nawet w krajach porównywalnych pod względem zamożności z Niemcami, udział własności jest na ogół od 10 do  15 pkt.proc. większy.

Aż 48,5% mieszkań (procent z całości wykorzystywanych zasobów mieszkaniowych) w Niemczech to wynajem. Taka wartość pozostawiona bez komentarza i głębszych analiz powoduje, że dość powszechnie przyjmuje się, iż Niemcy są państwem opiekuńczym, wpierającym obywateli i pro-społeczną polityką mieszkaniową. I tu zaczyna się problem, bo obawiam się, że nie każdemu taka opiekuńczość państwa może odpowiadać w rozumieniu modelu społeczno-ekonomicznego. Dlaczego?

Większość z tych mieszkań (85% z mieszkań wynajmowanych) jest udostępniana (wynajmowana) w oparciu o ceny rynkowe (takiego określenia używa Eurostat). Pozostała część, bardzo więc skromna, wynajmowana jest po cenach poniżej rynku lub za darmo. Nie wnikam już czy wynajmem zajmują się podmioty prywatne, państwowe, spółdzielnie czy inne twory prawne.

Gdy doda się do tego informację, że obciążenia związane z korzystaniem z mieszkania (plus media itd.), w tym czynsz, należą relatywnie do grupy największych w UE, powstaje pytanie czy model mieszkalnictwa (polityki mieszkaniowej?) praktykowany w Niemczech jest godny naśladowania?  Odpowiedź nie jest prosta i z wielu powodów nie zamierzam tego tutaj rozstrzygać.

Niemcy należą też do grupy państw o dość hojnej polityce wsparcia finansowego gospodarstw domowych. To właśnie połączenie: wysoki udział kosztów zamieszkania (czynsz+media) w wydatkach gospodarstw domowych i hojna polityka finansowego wsparcia społecznego, przeważa wśród państw/społeczeństw zamożnych. Czy państwo pomaga bo korzystanie z mieszkania jest drogie, czy też jest odwrotnie, to też temat do przemyślenia.

Zapewne do pełnego zrozumienia niemieckiego modelu polityki mieszkaniowej, warto było by poznać historię jego kształtowania, czynniki kulturowe, koszty budowania mieszkań i szereg innych czynników.

Nie oceniam czy model niemiecki jest dobry czy zły. To kwestia przyjętej perspektywy (m.in. osiąganych dochodów) i wiary w taki czy inny model kształtowania życia społeczno-ekonomicznego. My jesteśmy na innym etapie historycznym. Z jednej strony posiadanie mieszkania na własność daje nam poczucie bezpieczeństwa. Z drugiej, polityka społeczna w Polsce w obszarze mieszkalnictwa wcale nie jest taka zła jak się powszechnie przypuszcza. W Polsce niemal 12% mieszkań (w relacji do całości wykorzystywanych zasobów mieszkaniowych) jest udostępnianych po cenie niższej od rynkowej lub za darmo. To o 3 pkt.proc. powyżej średniej unijnej.

O marekzelinski

Marek Żeliński. Ekonomista z wykształcenia. Zawodowo związany jestem z sektorem bankowym.
Ten wpis został opublikowany w kategorii Opinie. Dodaj zakładkę do bezpośredniego odnośnika.

Dodaj komentarz

Twój adres email nie zostanie opublikowany.