Temat polityki mieszkaniowej po ’89 budził i budzić będzie w Polsce ogromne spory. Według powszechnej opinii, mieszkań jest za mało i są za drogie. Mniejsza teraz o dominujący od trzech dekad model polityczki mieszkaniowej i jego ocenę. Ma on swoje zalety i wady. Dzieje się też w określonych warunkach społecznych i makroekonomicznych.
Nieodparcie mam wrażenie, że wielu z krytyków polityki mieszkaniowej państwa jest nieco na bakier z danymi lub świadomie pisze teksty dające większą popularność. Kilka dni temu publicystka ekonomiczna jednej z ważniejszych gazet w tekście o kredytach hipotecznych wstawiła : „ Szacuje się bowiem, że w Polsce deficyt mieszkań wynosi aż ok. 2 mln lokali”. To standardowe zdanie w ustach/tekstach wielu komentatorów odnoszących się krytycznie do sytuacji na rynku mieszkaniowym. Najczęściej podawana jest liczba 2 mln lub 2,5 mln. Ktoś kto prześledzi teksty z ostatnich kilku lat traktujące o deficycie mieszkań zauważy, że widełki są jeszcze szersze.
Ktoś kto zacznie dłubać w danych dotyczących mieszkalnictwa mimowolnie stanie przed niezręcznymi pytaniami i koniecznością modyfikacji poglądów. W 1989 r. zasoby mieszkaniowe w Polsce liczyły 10,9 mln mieszkań. W 2020 r. przekroczyliśmy 15,0 mln. Przez trzydzieści lat zasoby mieszkaniowe powiększyły się o 4,1 mln mieszkań (wzrost o 38%). Biorąc pod uwagę, że po ’89 przeszliśmy na model wolnorynkowy można założyć, że mieszkania powstawały na ogół tam gdzie był i jest popyt na nie.
W tym samym okresie liczba Polaków jest względnie stała, czyli ok. 38 mln. Z przeciętnej liczby osób na mieszkanie 3,42 zeszliśmy w trzy dekady na 2,55 w 2020 r. To chyba jest spory postęp, prawda? Podaje te liczby, by zestawić je z szacowanym deficytem mieszkaniowym. Metodologia szacowania deficytu opiera się m.in. na porównaniu z bogatszymi krajami UE i potrzebami ludzi. Przy czym te ostatnie są nieco dyskusyjne. No bo w końcu każdy po opuszczeniu domu rodziców chciałby od razu mieć mieszkanie w wymarzonym miejscu i nie musieć go dzielić z kimś innym, obcym.
Dodatkowym problemem w określaniu deficytu jest kierunek przemieszczania się Polaków. Dynamiczny rozwój Warszawy, Krakowa czy Trójmiasta wygenerował duży popyt na mieszkania w tych ośrodkach. I tu można postawić na przykład takie pytanie: mamy budować za wszelką cenę mieszkania w Warszawie i nakręcać rozrost stolicy, czy może cenami powstrzymać to błędne koło.
Wbrew pozorom, sytuacja mieszkaniowa w Polsce nie jest aż tak dramatyczna jak się ją przedstawia. Liczba mieszkań jest zbliżona do liczby gospodarstw domowych, na co zwraca uwagę część analityków, mimo iż nie jest to myśl popularna wśród krytyków mieszkalnictwa po ’89 tym.
Jak wspomniałem, celem tego wpisu nie jest usprawiedliwianie czy szukanie uzasadnienia dla polityki mieszkaniowej po ’89 tym. Zalecałbym jednak krytykom głębsze wejście w dane. To pozwoli szybciej znaleźć porozumienie i wskazania gdzie i jakie są problemy w mieszkalnictwie i jaki nadać im priorytet. Szczerze wątpię by naszym największym wyzwaniem miało być wznoszenie 2 mln mieszkań w krótkim terminie.
Dostrzec łatwo można jeszcze 3 zmienne.
1. Po zakończeniu II. wojny światowej doszło do “bumu urodzeń rekompensacyjnych” i swoistego wyżu demograficznego. Te osoby mają dziś ok. 70 lat i będą naturalnie wymierać. Pytanie, czy podtrzymały ilość nowych narodzin w podobnym formacie i nic się nie tu zmieniło, czy jednak ilość Polaków zacznie spadać.
2. Ziarnko do ziarnka i zbierze się miarka, czyli “sukcesy” SARS-Cov-2 na polu uśmiercania bezpośredniego, a także blokowania dostępu pacjentów do innych specjalności medycznych (onkologia, kardiologia) z identycznym, jeśli nie większym skutkiem.
3. Zainteresowanie Ukraińców osadnictwem w Polsce i na co finansowo ich stać, jako istotnie biedniejsze społeczeństwo.
Niestety aglomeracje prawdopodobnie pozostaną drożejące niezależnie od wszelkich czynników
Tak, faktycznie z aglomeracjami tak to będzie wyglądać i chyba nie ma sensu z tym na siłę walczyć. Nie kwestionuję idei budownictwa komunalnego/czynszowego, ale będzie ono dla określonej (sytuacją życiową lub materialną) grupy ludzi. W przypadku – przykładowo – stolicy, wysokie ceny mieszkań działają hamująco na napływ ludzi (lub wyższe wymagania płacowe 🙂 ). Ciekawe są punkty 1 i 2. Fajnie byłoby wiedzieć jak ‘demografia’ i covid rozkładają się terytorialnie. Wydaje się, że mniejszy wpływ będzie na duże ośrodki miejskie, które ściągały ludzi młodych i w średnim wieku.
Do głębszego wejścia w dane dot. mieszkalnictwa zachęciło mnie to nasze wieczne utyskiwanie. Czasami zasadne, czasami nie. Jest ciekawostką, że nakłady na politykę mieszkaniową w relacji do PKB wcale nie były małe na tle innych krajów UE (Dane Eurostat). Naszym problemem była i jest próba rozwiązywanie jak nie wszystkich, to większości problemów społecznych i rozwojowych jednocześnie. W efekcie i tak większość ludzi ma o coś pretensje i poczucie niedosytu.
Tytułem chyba ważnego uzupełnienia – jest jeszcze inne interesujące zagadnienie. Otóż zdecydowanie bogatsi od Polaków przedstawiciele społeczeństw Zachodu nie inwestują za bardzo w nieruchomości mieszkalne, tylko je wynajmują. Na biednym i zacofanym wschodzie Europy jest niezmiennie ciągły run na metraż.
Jedyne nieuprzejme wytłumaczenie, jakie przychodzi mi do głowy jest następujące. Wykształcony, kreatywny i zabiegający stale o dalszy rozwój pracownik zachodniej Europy potrzebuje być mobilnym i nie przywiązanym do danego miejsca, natomiast polski niskowydajny kabotyn, jak już podłapie robotę, to gnije w niej aż do emerytury i potrzebuje swojego M w określonym miejscu, a potem jeszcze innych w tej samej okolicy pod wynajem.
Przepraszam, że odpisuję z opóźnieniem. W życiu, jak to w życiu, zawsze coś się dzieje. Tym razem mały wypad weekendowy w góry. Z urządzenia mobilnego ciężko się obsługuje stronę, a już szczególnie ciężko się pisze. Ale do rzeczy…
Też się wielokrotnie nad tym zastanawiałem. Wydaje mi się, że nie powinniśmy się tak krytykować. Jak pewnie wielu z nas, mam w rodzinie i bliższych lub dalszych znajomych chyba wszelkie możliwe przypadki. Mieszkania własne, wynajmowane oraz wynajem za granicą, w tym w Niemczech. To co mamy tu i teraz w Polsce, to wypadkowa naszych doświadczeń osobistych, priorytetyzacji budownictwa mieszkaniowego w minionych trzech dekadach na tle innych społecznych potrzeb, kultury (w tym kultury prawnej), skutków przemian na rynku mieszkaniowym (np. wyprzedaż mieszkań z puli komunalnej czy zakładowej), zmian cenowych (zakup na kredyt lub wynajem), zmian po stronie kosztów utrzymania/budowy itd. itd. Niestety, pewne piętno odcisną obecne czasy. Własne M (pod warunkiem, że spłacone lub przy kredycie na stałą stopę) może się okazać korzystną formą zabezpieczenia kapitału.
Przez pryzmat danych Eurostatu i nie tylko, Polska wydaje się być nieodległa od średniej unijnej. Cześć moich znajomych zmieniało swoje lokum m.in. powodu zmiany miejsca pracy lub przeniesienia się do domu jednorodzinnego. Własność opuszczanego mieszkania nie stanowiła większego problemu i nie powstrzymywała przed przeprowadzką. Jedynie wydłużała i komplikowała formalności i proces przenoszenia się w nowe miejsce. Owszem, hamuje nas pewnie brak odwagi przed przeprowadzką i zmianą środowiska. Taka nasza (ludzka) natura. Sądzę, że to się powoli (może zbyt powoli) zmienia.
Fenomenem, który nas wszystkich intryguje to Niemcy. Może to (ich) przewaga w doświadczeniach, kulturze, polityce państwa, względnej stabilizacji rozwiązań i warunków ekonomicznych. A może można odwrócić kota ogonem i przyjąć, że wynajem jest tańszy w ostatecznym rozwiązaniu niż zakup nowego M, czyli własność, a kultura prawna i społeczna ma tu drugorzędne znaczenie.
Docelowo lepiej by zapewne było, gdyby większą popularność zyskał rynek wynajmu. Nie wnikam czy w tle ma być własność państwowa/komunalna czy prywatna (czyli kto jest właścicielem mieszkania).