Pieniądz rezerwowy w lipcu

Opublikowano 11 sierpnia 2009, autor: marekzelinski

Najnowsze dane o pieniądzu rezerwowym potwierdzają wcześniejsze oczekiwania dotyczące zasilenia banków w płynność pochodzącą ze zmniejszenia rezerwy obowiązkowej. Przypomnę, że pod koniec maja RPP obniżyła stopę rezerwy obowiązkowej z 3,5% do 3,0%, a miesiąc później – stopę referencyjną z 3,75% na 3,5%. Na bazie wartości depozytów, w maju szacowałem uwolnione przez RPP (w lipcu) środki na niemal 3 mld zł. Z punktu widzenia teoretycznych potrzeb rynku (teoretycznych!) nie jest to może kwota nadmiernie duża, ale  po zachowaniu banków w ciągu minionego półrocza, i tak było wiadomo że na pewno nie będzie obecnie wykorzystana.

NBP od dziesięciu miesięcy zasila banki w pieniądz (operacje z pozycji repo). Jednak od grudnia wartość ta powoli spada. Świadomie nie biorę pod uwagę wartości operacji repo z końca kwietnia. Najprawdopodobniej konkurencja bonów skarbowych spowodowała suszę na rynku międzybankowym, co przełożyło się na skokowy wzrost wartości operacji repo do niemal 14,9 mld zł. W zależności od przyjętej metody liczenia, wartość operacji repo spada o ponad 0,5 mld zł miesięcznie od końca ubiegłego roku. Tymczasem banki, które mają krótkoterminową nadpłynność zwiększają wartość przetrzymywanych w bonach NBP pieniędzy o ok. 3,5 mld zł miesięcznie. Na koniec grudnia w bonach pieniężnych było 10,2 mld zł, a na koniec lipca – dokładnie 35 mld zł.

Mimo tego wpływ krótkoterminowej nadpłynności na stawki WIBOR jest mizerny. Od rozpoczęcia cyklu redukcji stopy referencyjnej w Polsce (koniec listopada), wartość stóp WIBOR dla depozytów od 3M do 12M spadła o wartość niewiele mniejszą od wartości spadku stopy referencyjnej, czyli ok. 240 pkt. bazowych.

Spadek tempa wzrostu gospodarczego spowodował mniejszy przyrost głównej pozycji pieniądza rezerwowego, czyli pieniądza gotówkowego w obiegu łącznie z kasami banków. Oprócz tego trzeba pamiętać, że wartość pieniądza gotówkowego wraca do normalnych rozmiarów z III kw 2008 r. po skoku z ok. 7,5% wartości PKB do 8,3%. Obecnie wartość pieniądza gotówkowego w relacji do PKB, wynosi ok. 7,8%.

Wzrosła wartość pieniędzy jakie banki przetrzymują na rachunkach w NBP. Pomimo spadku poziomu rezerw, na bankowych rachunkach było łącznie niemal 7 mld zł ponad potrzeby. W efekcie pomimo spadku stopy rezerwy obowiązkowej do 3%, jej teoretyczna wartość  – w zależności od skali precyzji  wyliczeń – wynosi od 4,1% do 4,3%.

Podsumowując: biorąc pod uwagę stawki na rynku międzybankowym oraz przytoczone wyżej dane, można powiedzieć że w sektorze bankowym wciąż utrzymuje się brak zaufania. RPP zrobiła co do pory co do niej należało, czyli obniżyła stopy i zasiliła sektor bankowy w płynność. Teraz pozostaje czekać na efekty.

Zaszufladkowano do kategorii Gospodarka | Dodaj komentarz

Walka rolników o marżę

Opublikowano 7 sierpnia 2009, autor: marekzelinski

Zarzuty rolników pod adresem handlu detalicznego, zamieszczone we wczorajszej Gazecie Wyborczej przypomniały, że gospodarka rynkowa to również ostra rywalizacja o marżę, toczona przez podmioty gospodarcze. Zanim przejdę to własnego komentarza to pretensji i propozycji rolników i ich przedstawicieli, pokrótce przypomnę o co poszło. Otóż rolnicy skarżą się, iż mają coraz większe trudności z zapewnieniem opłacalności produkcji. Ceny skupu spadają, a tymczasem ceny artykułów żywnościowe nie. To prowokuje pytanie: kto przejął marżę? A skoro ktoś marże rolników przejął, to jest to akt niegodziwy ich zdaniem i należy rozpocząć działania przywracające normalność. W cytowanych przez GWyborczą wypowiedziach jako winny wskazany jest handel detaliczny, a przede wszystkim osławione już wielkopowierzchniowe markety.

W pretensjach rolników jest trochę racji, ale procesy ekonomiczne które do tego doprowadziły można bez ryzyka błędu nazwać obiektywnymi. Szczególną uwagę warto zwrócić na komentarz, poziom zarzutów i pomysłów reprezentantów rolnictwa. Bo te wskazują, że od dwudziestu lat stoją w miejscu i chyba nadal nie rozumieją że mamy wolny rynek.

Wpierw krótki rys historyczny. Jakieś dwadzieścia lat temu zmieniliśmy ustrój społeczno-gospodarczy na rozsądniejszy. Patrząc na przemiany z perspektywy grup zawodowych, rolnicy byli wśród tych, przed którymi wspomniane zmiany postawiły najwięcej wyzwań. Rolnictwo weszło w okres wolnego rynku bardzo rozdrobnione i takie pozostaje do dzisiaj. Z biegiem czasu powoli produkcję rynkową zaczęły przejmować gospodarstwa kilkudziesięciohektarowe i większe. W pionowym układzie rolnictwo – przetwórstwo spożywcze – handel detaliczny, pierwszy elementy pod względem organizacyjnym przekształca się najwolniej. Sektor przetwórstwa spożywczego zaczął się modernizować i łączyć w większe podmioty już od pierwszych lat ubiegłej dekady. Trzeci element – handel wielkopowierzchniowy – zaczął nabierać rozpędu od II połowy lat 90-tych. Jest faktem iż szanse nie były wyrównane, ale to nie oznacza że nie było ich wcale. Można dyskutować czy dynamiczny rozwój sieci marketów aby faktycznie nie zakłócił równowagi na styku producent/przetwórca – handel – konsument. W innych krajach proces ten trwał dłużej. My dołączyliśmy do normalnego świata dość późno i handel wielkopowierzchniowy prowadzony przez silne ekonomicznie sieci handlowe pojawił się z tego punktu widzenia, dość raptownie. To jednak obiektywna konsekwencja zbyt długiej izolacji ekonomicznej Polski. Należy też pamiętać, że rozwój marketów ma akceptację społeczną, w postaci rzesz obywateli którzy codziennie te markety odwiedzają.

Rozdrobnione rolnictwo w starciu ekonomicznym z silniejszym uczestnikami cyklu, czyli przetwórstwem i handlem, z natury rzeczy stoi na gorszej pozycji w rywalizacji o podział marży. Stan ten można zmienić, poprzez tworzenie organizacji zrzeszających drobnych wytwórców i zastanowienie się czy upieraniu się przy modelu rolnictwa opartym na gospodarstwach rodzinnych (czyli w naszych warunkach, gospodarstwach stosunkowo małych) ma sens. Użyte przeze mnie pojęcie „organizacji zrzeszających..” jest ogólne, ale obejmuję tym wszelkie formy od przedsiębiorstw po luźne formy pozwalające na wspólną reprezentację wobec dostawców i odbiorców. Unia Europejska wspiera powstawanie grup producenckich. Nie ma też co ukrywać, że jeszcze na obecnym etapie rozwoju rolnictwa, większe korzyści może nadal przynosić kontynuowanie poprawy wydajności.

Do rolników nadal to chyba jednak nie dociera, sądząc z poziomu komentarzy i pomysłów jakie cytowane są przez Gazetę Wyborczą. Nie dziwią mnie emocjonalne wypowiedzi zwykłych rolników, ale wypowiedzi przedstawicieli organizacji rolniczych i Ministerstwa Rolnictwa budzą rozczarowanie a czasami śmiech.

„Prezes KRIR Wiktor Szmulewicz chce, by na każdym produkcie żywnościowym była cena sugerowana, za jaką sklep powinien sprzedawać ten towar. Zawierałaby ona koszt jego produkcji oraz "rozsądną" marżę handlową.”

Idea ceny sugerowanej może mieć zastosowanie tylko do wąskiej części towarów i z racji dużej liczby producentów rolnych oraz zróżnicowanych kosztów magazynowani i transportu nie jest możliwa do zastosowania w szerszym zakresie. Już zupełnie nie widzę tego w przypadku produktów rolnych. Mogą tego próbować zakłady przetwórcze, ale w przeważającej większości z nich, rolnicy (dostawcy surowca) nie mają możliwości wpływu na politykę cenową. A teoretyzując,….. to w zastosowanie tego w masowej skali byłoby powrotem do socjalizmu.

Nie wiem co to jest „rozsądna” marża. Jak pomysłodawca będzie doliczał się marży dla poszczególnych branż. Oczekiwana stopa zwrotu z inwestycji bywa wysoce zróżnicowana pomiędzy branżami. Różne są potrzeby inwestycyjne, tzn. wykraczające poza ujętą w kosztach amortyzację. Oczywiście intuicyjnie rozumiem pojęcie „rozsądna..” ale w rozumieniu marży w danym sektorze, który jest silnie konkurencyjny, czyli marży osiąganej w okresach już historycznych. Bywało, ze w niektórych sektorach przetwórstwa spożywczego marża wskutek wyniszczającej konkurencji uniemożliwiała inwestowanie na poziomie koniecznym. A swoją drogą, zgłaszam swój udział do komisji która będzie ustalała „rozsądną” marżę na produkty rolne, bo przyjmuje iż producenci rolni tez będą tym pomysłem objęci.

„Minister rolnictwa Marek Sawicki chce powołać międzyresortowy zespół do badania, czy hipermarkety nie zawyżają przypadkiem cen żywności. I badać, kto, gdzie zarabia najwięcej.”………….” W maju tego roku Sawicki złożył również na posiedzeniu unijnych ministrów rolnictwa wniosek o przeanalizowanie marż w handlu.”….” W środę wicepremier Waldemar Pawlak w Programie III Polskiego Radia mówił, że działające w Polsce sieci ledwo wychodzą na zero, a w Europie Zachodniej mają piętnaście procent rentowności. – W oczywisty sposób można przypuszczać, że następuje transfer zysków. I to oznacza, że to, co jest nadwyżką, jest transferowane do macierzystej centrali, a u nas pozostają problemy i kłopoty”….” To niedopuszczalne. Tym trzeba się zająć. Urzędy skarbowe, UOKiK muszą to kontrolować, przejrzeć dokumentację tych sieci – oburza się Wiesław Woda, poseł PSL”.

No i na koniec myśl finalizująca powyższe cytaty:” Zdaniem PSL ukrywane zyski hipermarketów powinny zasilić kasę państwa, która znajduje się obecnie w kryzysie.”

Zastawiam się co ci ludzie robili przez minione dwadzieścia lat wolnego rynku. Czyżby do tej pory procesy ekonomiczne kształtujące cenę finalną przetworów spożywczych ich nie interesowały? Chętnie bym przeczytał w codziennej ekonomicznej prasie informacje o tym, ale nikt się nie kwapi z zaryzykowaniem takiego opracowania. Mała grupa analityków zaopatrzona w dane z GUS i dostępne raporty finansowe firm handlowych i przetwórstwa spożywczego, bez większych przeszkód diagnozuje problem. Skoro na rynku artykułów spożywczych tak łatwo o dużą marżę, to co do tej pory zrobili autorzy powyższych myśli by w ten rzekomo „łatwy” rynek uzupełnić podmiotami które będą sprzedawać taniej i z „rozsądną” marżą. Kierowanie niesmacznych zarzutów pod adresem „zagranicznych” sieci jest już trochę nudne. „Polski” handel detaliczny, bardziej rozdrobniony, tez nie ma ochoty obniżać cen.

Problem rywalizacji o marże faktycznie istnieje, ale w większej części jest on efektem rozdrobnienia rolnictwa i wynikające stąd niskiej wydajności.

Przygotowując się do tego wpisu, sprawdziłem zmiany cen mleka i cen tzw. nabiału. Od czasu skoku cen skupu w 2007, rolnicy musieli zaakceptować jej spadek z ok. 130 zl za litr (XI, XII 2007) do 86 zł obecnie. Tymczasem cena produktów finalnych praktycznie nie spadła. Nie wyjaśnia to jednak tego, kto przejął „marże” rolników i czy aby na pewno były to sieci marketów i czy aby na pewno ktoś ma tą marżę czy też „zjadły” ją koszty produkcji. Jakość argumentów rolników i odruchowe wskazanie winnego, sugeruje że nikt z nich poważnie tego problemu nawet nie analizował.

Poniżej link do komentowanego artykułu:

http://gospodarka.gazeta.pl/gospodarka/1,33181,6899247,Klient_musi_wiedziec__ile_przeplaca.html

Zaszufladkowano do kategorii Wycena i analiza przedsiębiorstw; analizy branżowe | Dodaj komentarz

Krajowy rynek finansowy w lipcu

Opublikowano 2 sierpnia 2009, autor: marekzelinski

Mam pewien dyskomfort patrząc na krajowy rynek finansowy po upływie jednego miesiąca. Rynek walutowy i giełda, postanowiły nic sobie nie robić z mojej poprzedniej opinii i …. pikowały w kierunkach przeciwnych do zasugerowanych przeze mnie. Muszę się teraz trochę pomęczyć i „dorobić” jakąś „ideologię” J.

Słynny jeszcze niedawno poniedziałek 21 czerwca, kiedy to nasze główne indeksy spadły o 5%-6%, nie był początkiem korekty. Aż do połowy lipca w rzeczywistości był dość stabilny. W połowie minionego miesiąca zaczął się szał zakupów. Od tego czasu średni dzienny wzrost WIG i WIG20, wyniósł 1,2%. Ładny wynik. Tylko przez pół miesiąca nasze indeksy wzrosły o ok.15%. Jako ciekawostkę podam, że to wartość zbliżona do wzrost średniorocznego naszej giełdy z ostatnich kilkunastu lat. W tym roku mieliśmy już większy wzrost na naszej giełdzie. Mam na myśli kwiecień, kiedy to nasze indeksy wzrosły o ok. 20%. O ile jednak wzrosty z II kw tego roku można tłumaczyć odreagowaniem po panice i zaniżeniem wyceny firm na przełomie roku, to ostatnie dwa tygodnie to moim zdaniem lekka przesada. W swojej ocenie opieram się na wycenie fundamentalnej i zmienności nastrojów graczy. Obecny stan byłby ok. pod warunkiem, że rynek przeszedłby w trend boczny na kilka miesięcy. Problem w tym, że rynek nie lubi stabilizacji i często szuka bodźców do zmian. W naszej sytuacji problem jest tym większy, że po zredukowaniu pozycji przez inwestorów zagranicznych w ubiegłym roku ich „wjazdy” i „wyjazdy” z krajowej giełdy, będą przyczyniać się do sporych skoków. Miesiąc temu wspomniałem, że gracze giełdowi podchodzą do danych makroekonomicznych bardzo emocjonalnie. Świetnie było to widać po notowaniach piątkowych. Rynek zmieniał się w rytm nadchodzących danych. Sądzę, ze długo jeszcze potrwa zanim giełdy zauważą, iż prawdopodobieństwo iż mijająca zapaść gospodarcza na świecie przybierze kształt litery V, jest dość małe. Litera V natomiast dobrze oddaje nastroje rynkowych graczy z ostatnich trzech kwartałów, którzy wpierw przesadnie spanikowali, a teraz przejawiają przejściowo nadmierny optymizm. Pozostanę przy swoim, czyli powrót indeksów do wartości dajmy na to z kwietnia, były dla rynku bardzo zdrowy. Problem jednak w tym, że rynek będzie musiał dostać twarde dane makroekonomiczne, by sobie uświadomić że koniunktura na poziomie 5% (przypadku Polski) nie pojawia się od razu.

Podobnie jak indeksy giełdowe, swoje wielkie dni miał i nasz złoty za sprawą m.in. wzrostów giełdowych. W ciągu miesiąca złoty wzrósł o blisko 8% (umocnił się), co nie jest częstym zjawiskiem. Wzmocnienie z lipca spowodowało wyprzedzenie tempa wzmocnienia złotego jakie założyłem w I kw tego roku. Mówię o wytyczonym trendzie, ale tak jak w przypadku giełdy walutowy rynek nie lubi nudy, a ponadto w naszym przypadku, giełda potrafi mieć znaczny wpływ na zmiany złotego. Przygotowując bieżący wpis na blogu, sprawdzałem swoje szacunki na tempo spadku kursu złotego (wzmocnienie złotego) w perspektywie rocznej od I kw tego roku. W lipcu złoty wzmocnił się o 7,5%, z czego większość przypadła na II połowę lipca. W efekcie w lipcu nastąpiło przyspieszenie wzmocnienia złotego. Bawiąc się dalej w takie makroekonomiczne szacunki, można powiedzieć iż złoty wykonał ok. 3 miesięczną „normę”, czyli mówiąc prościej: złoty zanadto przyspieszył.

Na rynku stóp procentowych miało miejsce kilka zmian. Niedawny czas temu zwracałem uwagę iż rentowności obligacji są nieco zawyżone. W lipcu rynek dokonał istotnej korekty. Na koniec czerwca, rentowności obligacji 2, 5, i 10 letnich były następujące: 5,25%; 5,78%; 6,30%. Miesiąc później rentowności przyjęły odpowiednio wartości: 4,8%, 5,4% i 6,1%. Pozostawiam każdemu do wybrania co było tego powodem: przemyślana korekta czy też mechaniczne kopiowanie zmiany stopy referencyjnej. Chce wierzyć w to pierwsze. Sądząc z wyliczonych, prognozowanych stóp krótkoterminowych na bazie krzywej, rynek powrócił do standardu, czyli prognozowania stopy referencyjnej (trzymając się tego przykładu), czyli środek celu inflacyjnego plus 2-3% stopa realna. Biorąc pod uwagę podejście rynku do prognoz długoterminowych w latach ubiegłych, jest jeszcze miejsce na małe obniżki, ale biorąc pod uwagę bieżącą sytuację makroekonomiczną, nie liczyłbym na silne spadki rentowności. Rezerwę rynku w postrzeganiu przyszłości widać w wycenie obligacji 10 letnich. Na tle notowań krótszych terminów, rynek zachowuje pewną rezerwę.

Brak cięcia stopy referencyjnej w lipcu, nie był oczywiście zaskoczeniem. Teoretycznie jest możliwe w najbliższych miesiącach cięcie o 25 do 50 pkt. ale to zależy już od kolejnych danych makroekonomicznych. Faza „ratunkowego” dla gospodarki cięcia stóp jest już za nami. Z dotychczasowych decyzji RPP, minutek i wypowiedzi jej członków  widać że skończyły się czasy łatwego uzyskiwania większości dla obniżki stopy referencyjnej. Kwotowania ceny pieniądza (WIBID i WIBOR) przez rynek międzybankowy są wprawdzie wypadkową podaży i popytu na pieniądz, ale „skażone” są bieżącymi problemami rynku. Krótkoterminowa nadpłynność i ciągły brak zaufania na rynku międzybankowym powodują w efekcie zaniżenie ceny depozytów krótkoterminowych (przede wszystkim do miesiąca) i zawyżenie ceny depozytów od 3 do 12 miesięcy. Cięcie stopy referencyjnej w czerwcu z 3,75% na 3,50%, nie zmieniło co do zasady nastawienia banków do kwotowania WIBORów dla depozytów powyżej 1 miesiąca. W II połowie lipca  rynek zakończył korektę WIBORów. Średnia różnica pomiędzy stopą referencyjną a WIBORem dla 3, 6 czy 12 m-cy, w II dekadzie lipca była i tak większa od średniej dla każdego z tych terminów z okresu 2007 do X 2008, czyli 22 miesięcy, kiedy to stopa referencyjna wzrastała. W przypadku WIBORu dla 3 m-cy, wartość różnicy była wyższa o ponad 60% w porównaniu ze wspomnianym okresem 22 miesięcy.

 

Zaszufladkowano do kategorii Rynek finansowy | Dodaj komentarz

Nie przerzucajmy winy na polityków. Spójrzmy na siebie.

Opublikowano 27 lipca 2009, autor: marekzelinski

Trudna sytuacja budżetowa, przywróciła na pierwsze strony gazet problem deficytu budżetowego i zadłużenia. Zawodowi dziennikarze i publicyści oraz internauci, zaczęli drwić z polityków wskazując, że to ich nieporadność, brak odwagi i nieumiejętność zarządzania państwem oraz populizm winne są deficytowi. Mnie kilka dni temu „ujęła” sugestywność przekazu dziennikarzy jednego z programów informacyjnych. Wprawdzie oni akurat podjęli problem rosnącego zadłużenia, ale wspominam o tym ponieważ, jego wzrost jest istotnie związany z rosnącym deficytem. Wracając to wspomnianego programu, dziennikarze podzielili wartość krajowego zadłużenia i sprytnie podzielili przez liczbę obywateli. Dla spotęgowania wrażenia, pokazali nowonarodzonego obywatela na jednej z „porodówek” dodając komentarz, że nawet niczemu niewinne dziecko jest już „statystycznie” obciążone długiem, wskutek banalnego zadłużenia kraju przez polityków.

Jaka jest odpowiedzialność obywateli a jaka polityków za deficyt i wzrost zadłużenia? Otóż wbrew nudnej już manierze obrzucania wszystkimi winami polityków, na ogół winnymi powyższych zjawisk są obywatele tego kraju, czyli My, Polacy. Nie widzę żadnego powodu dla którego należałoby tej przykrej prawdy Polakom oszczędzać.

Zacznę od polityków. W moim przekonaniu, polityk powinien mieć odwagę podejmowania ekonomicznych decyzje, wbrew woli znacznej części obywateli lub nawet większości jeżeli okoliczności do tego zmuszają. A tak jest obecnie. W zasadzie powinienem iść dalej, czyli: polityk powinien umieć określać scenariusze przyszłych zdarzeń i zmierzać decyzjami do stanu finansów publicznych, które będą elastycznie reagować na zmiany koniunktury i daniny na rzecz państwa nie będą nadwyrężać kieszeni podatnika. Wiem, że to dość ogólne ujęcie, więc świadomie posłużę się przykładem obecnej sytuacji finansowej państwa. Szybki wzrost deficytu budżetowego, to głównie konsekwencja braku elastyczności strony wydatków na zmiany koniunktury. Dochody budżetu oparte są przede wszystkim na dochodach podatkowych, a te uzależnione są od stanu gospodarki i zmienności tempa PKB, w pewnym uproszczeniu.  Wydatki zaś, to rezultat naszych aspiracji i wydatków które są mniej lub bardziej faktycznie konieczne(wojsko, policja, infrastruktura itd.). Co, kiedy aspiracje i konieczne wydatki przekraczają dochody? Mamy deficyt. Teoretycznie powinniśmy wydawać tyle i ile uzbieramy, dzięki czemu nie byłoby deficytu. To rolą i powinnością polityków jest uświadamiać te problemy swojemu elektoratowi i podejmować w przypadkach koniecznych decyzje sprzeczne z oczekiwaniami wyborców ale racjonalne z punktu widzenia sytuacji finansowej państwa. Nie ma bowiem co ukrywać, że przeważająca większość Polaków nie interesuje się problemami ekonomicznymi innymi niż własne i spora część z nas przejawia postawę roszczeniową wobec budżetu.

Politycy faktycznie nie popisali się w okresie minionych kilku lat. Poprzedni rząd powinien był wykorzystać okres świetnej koniunktury do ograniczenia i uelastycznienia strony wydatkowej. Tymczasem rząd wraz z opozycją, bardziej był zainteresowany redukcją danin jak PIT czy składka ZUS. W efekcie powstała zabawna sytuacja. Beneficjentami minionego okresu koniunktury byli zarówno ci którzy pobierają świadczenia z budżetu jak i ci którzy go zasilają. Część z nas była po obydwu stronach. Co gorsza, minione kilka lat potwierdziło przykrą prawdę, że okresy świetnej koniunktury nie są należycie wykorzystywane do reformy strony wydatków budżetowych wydatków tych instytucji które wchodzą w skład finansów publicznych (np. ZUS).

Jestem zdania, że dominująca część polityków ma świadomość konieczności zmian, ale rywalizacja polityczna i lęk przed spadkiem popularności i reakcją mediów, powoduje że zachowują się nieracjonalnie.

Dla mnie problem wzrostu zadłużenia i deficytu leży głównie po stronie obywateli. Niemal wszyscy zasilamy finanse publiczne podatkami i innymi daninami, i niemal wszyscy korzystamy pośrednio lub bezpośrednio z danin budżetowych. Generalnie nasza postawa to oczekiwanie obniżenia danin i wzrostu nakładów. Nakłady to zarówno płacone z państwowej kasy wynagrodzenia czy świadczenia emerytalne oraz oczekiwanie że państwo (lub władza lokalna) będzie sowicie łożyć na drogi, parki, policję, komunikację, budowę mieszkań socjalnych, pomoc społeczną, wspomaganie (dotowanie!) budownictwa  itd. itd. Nie znam przypadków by jakaś grupa zasilana z budżetu domagała się spadku własnych wynagrodzeń, emerytur itd. czy też reformy finansowej własnego środowiska która mogłaby skutkować zmniejszeniem wynagrodzeń chociaż części z jej członków. Wręcz odwrotnie. Każdy domaga się wzrostu nakładów. Z całą pewnością ze społecznego punktu widzenia, w oczekiwaniach wydaje się być wiele słusznych racji. Problem w tym że pieniądze nie są z gumy i warto to zacząć obywatelom uświadamiać. Przerzucanie wszystkiego na polityków, wywołuje wiarę, że pieniądze są, a tylko politycy nimi źle gospodarują lub – co gorsza – ukrywają.

Zamiast epatować obywateli wzrostem deficytu i długu publicznego, proponuje coś innego. Wg części prognoz deficyt finansów publicznych to nawet 6% do 7% PKB w przyszłym roku. W przeliczeniu na obywatela, to ponad 2 tys. zł. Biorąc pod uwagę, całokształt transferów finansowych jakie każdy z obywateli doświadcza w ciągu roku, redukcja deficytu dajmy na to o połowę nie powinna być problemem. Trzeba tylko odważniej obywatelom uzmysłowić że deficyt finansów publicznych to nie wymysł i problem polityków, a nas wszystkich. Problem niestety w tym, że większość z nas jest beneficjentem finansów publicznych pośrednio lub bezpośrednio i chętniej wskażemy czego jeszcze oczekujemy niż pozwolimy sobie czy swoim bliźnim coś zredukować. Chętnie też wskazujemy na konieczną naszym zdaniem, redukcję naszych obciążeń dla budżetu i innych instytucji (np. ZUS, NFZ), nie widząc (bo to wygodne) że strona wydatków jest uzależniona od wpłat.

Zaszufladkowano do kategorii Opinie | Dodaj komentarz

Rynek nieskarbowych papierów dłużnych

Opublikowano 22 lipca 2009, autor: marekzelinski

Spadek tempa wzrostu gospodarczego niemal do zera oraz awersja do ryzyka musiały przełożyć się niekorzystnie na tzw. nieskarbowe papiery dłużne (NPD), czyli papiery których emitentami są przedsiębiorstwa finansowe, niefinansowe oraz jednostki samorządu terytorialnego (JST). Wg agencji Fitch, na raportach której się opieram, wartość rynku spadła w porównaniu z III kwartałem 2008 r. z 46,7 mld zł do 41,8 mld zł. Dla rynku który się nieprzerwanie rozwija, to spora zmiana. Dla przykładu podam, że w latach 1998-2008 rynek NPD rósł od 1,5 mld zł do 11 mld zł rocznie. Wzrost o 11 mld zł miał miejsce w 2007. W ubiegłym roku roczny wzrost wyniósł niewiele ponad 2 mld zł. Tak niski wzrost to konsekwencja IV kw, kiedy to wartość rynku w porównaniu z III kw spadła o 1,9 mld zł.

W I kw 2009 wartość rynku spadła do 42,5 mld zł czyli o 2,3 mld w porównaniu z końcem ubiegłego roku. W II kw tego roku spadek wartości rynku był już mniejszy, o 0,7 mld zł. Ostatecznie więc, do połowy tego roku, wartość rynku NPD spadła o ok. 10% w porównaniu z III kw ubiegłego roku. biorąc pod uwagę bieżące problemy gospodarcze i konkurencję papierów rządowych, nie określiłbym tego spadku jako drastyczny, ale należy się liczyć z możliwością kontynuowania tego procesu, ale w tempie (zmiana nominalna z kw/kw) coraz wolniejszym. Nowością w porównaniu z latami wcześniejszymi jest to iż spadek zainteresowania nie ograniczył się tylko do papierów krótkoterminowych. Niemniej te papiery odpowiadają aż za 70% spadku wartości rynku w okresie omawianych ostatnich trzech kwartałów. W ujęciu procentowym zmiany II kw 09 do III kw 08, spadek sięgnął niemal ¼. Zmiany w poszczególnych kwartałach wskazują, że papiery krótkoterminowe mogą dalej (tzn. wartość rynku) spadać jeszcze przez nawet dwa kwartały. Spadła też wartość obligacji przedsiębiorstw. Ja widać więc po zmianach na rynku papierów krótkoterminowych i obligacji przedsiębiorstw, spada liczba chętnych do finansowania przedsiębiorstw niefinansowych poprze zakup emitowanych przez nie papierów dłużnych. Mamy więc do czynienia ze zjawiskiem podobnym jak na rynku kredytowym. Niemniej w przypadku obligacji przedsiębiorstw, spadek wartości rynku został zatrzymany w II kw. Liczba emitentów spadła z 97 w IV kw do 83 w II kw tego roku. Nie ma co ukrywać, że w obecnych czasach oprocentowanie oferowane przez banki i Ministerstwo Finansów w połączeniu z ich mniejszym ryzykiem, stanowi obecnie bezpieczniejszą przystań dla inwestorów mających wolną gotówkę.

Kolejna grupa papierów wyodrębniona  w raportach Fitch, to obligacje banków. Tutaj liczba emitentów spadła z 24 w III i IV kw 2008, do 19 w II kw 2009. W porównaniu z  wcześniej omawianymi grupami papierów/emitentów, spadek rynku w porównaniu z III kw wyniósł „tylko” 6%. Tak więc rynek, który potrafił w latach 2007-2008 rosnąć z kwartału na kwartał nawet o kilkaset mln zł, natknął się na poważne ograniczenie zainteresowania. Z punktu widzenia sektora bankowego jako całości nie jest to wielki problem, ponieważ widać spore zainteresowanie papierami skarbowymi i NBP. Niemniej jednak dla banków które wpierały ekspansję na rynku w oparciu o emisję papierów dłużnych, przejściowo to źródło funduszy ulegnie zmniejszeniu.

Zupełnie jak z innej bajki jawi się czwarty wyodrębniony przez agencję Fitch segment rynku, czyli obligacje emitowane przez JST. Przyrost wartości tego rynku oraz liczby emitentów (371 w II kw 09) wydaje się być niewrażliwy na bieżące problemy gospodarcze, co związane jest finansowaniem w znacznej części programów inwestycyjnych, z których większość powinna być zrealizowana zgodnie z planem, czy tez mówiąc inaczej – uniknąć redukcji czy wstrzymaniu wskutek spadku tempa wzrostu gospodarczego. W ciągu ostatnich pięciu lat średnie roczne tempo wzrostu wartości programów i liczby emitentów wynosiło ok. 12%. Minione trzy kwartały, tak trudne dla trzech innych segmentów rynku, dla JST było okresem podtrzymywania wzrostu. Biorąc pod uwagę, że obecny kryzys odbije się również na dochodach JST, można oczekiwać w najbliższym czasie przejściowego spowolnienia tempa wzrostu tej formy pozyskiwania funduszy. W rynku ogółem NPD, rynek obligacji JST nie ma większego znaczenia jak na razie, ponieważ stanowi 9%-13% w ostatnich latach.

Zaszufladkowano do kategorii Rynek finansowy | Dodaj komentarz

Wątpliwości części członków RPP dot. WIBORu 3M wydają się być zasadne

Opublikowano 17 lipca 2009, autor: marekzelinski

W „Rzeczpospolitej” z 15-go lipca główny ekonomista ING Banku, czyli firmy w której i ja pracuję, odniósł się do kwestii WIBORu. Mam na myśli artykuł pióra Mateusza Szczurka „Na tropie mafii WIBOR-owej”. Zwracam uwagę na ten tekst, ponieważ przedstawiciele sektora bankowego nie podejmowali tego tematu na łamach ogólnopolskiej prasy, co nie dziwi, ale miałem nadzieję że zdobędą się na odrobinę refleksji. Mateusz Szczurek podjął temat w reakcji na wypowiadane opinie dotyczące WIBOR 3M na posiedzeniu RPP w maju (minutki). Stosowny fragment poniżej.

„Zdaniem części członków Rady spadek przychodów banków z tytułu udzielonych kredytów w wyniku obniżek stóp na rynku międzybankowym i równoczesnego utrzymywania się wysokich kosztów pozyskiwania depozytów, skłania te podmioty do działań zmierzających w kierunku utrzymania stopy WIBOR 3M na podwyższonym poziomie przy jednoczesnym ograniczeniu transakcji między bankami.”

Wypowiedziana na posiedzeniu RPP słowa są rzeczywiście dość mocne i noszą znamiona zarzutu. Główny ekonomista ING Banku, postanowił przyjąć rolę obrońcy i przytoczonymi argumentami starał się wskazać iż stosunkowo wysokie stawki WIBOR dla depozytów kilkumiesięcznych są rezultatem obiektywnych procesów i że nie ma tu żadnej złej woli czy zmowy rynku. Sądzę ze tu tkwi problem przyjętej w tekście postawy. Zamiast starać się przedstawić czytelnikowi obiektywnie czynniki jakie doprowadziły WIBOR do takich a nie innych poziomów, Mateusz Szczurek stara się skierować uwagę czytelnika w inne miejsce. Przytaczanym argumentom trudno odmówić racjonalności, ale z całą pewnością nie są to wszystkie jakie powinny być przytoczone. Część argumentów wymaga komentarza. Na wstępie w jednym punkcie na pewno zgodzę się z autorem i chce to podkreślić: nie ma żadnej mafii ani zmowy rynkowej, czy też czegoś podobnego. Kierunek zmiany WIBORów w obecnej sytuacji, jest raczej częściowo (czyli oprócz procesów obiektywnych i niespotykanej od dawna sytuacji makroekonomicznej) rezultatem bezwiednej reakcji osób odpowiedzialnych za kwotowania, gdzie kierunek zmian z natury rzeczy zmierza w stronę (wzrost) wygodną dla banków. Kierunek zmian jest w obecnej sytuacji bankom na rękę.

Nie ukrywam jednak że liczyłem iż autor obok przedstawienia czynników wpływających na ustalania stawek WIBOR, przyzna że WIBOR przejściowo nieco stracił na rzetelności jeśli chodzi o obiektywne wyznaczanie ceny pieniądza. Byłoby chyba lepiej gdyby autor starał się wytłumaczyć czytelnikom przyczyny obecnej sytuacji i wyjaśnić zaniepokojenie członków RPP. To że rynek przeżywa okres braku zaufania do siebie, przez co ogranicza obrót „długimi” depozytami, nie jest wystarczającym i obiektywnym argumentem. Twórcy LIBORu, WIBORu itd. opierali się na zasadzie płynnego rynku, który wyznaczy obiektywnie i w oparciu o podaż i popyt na pieniądz, cenę depozytów.

Broniąc WIBOru, Mateusz Szczurek stawia pytanie czy faktycznie stopy WIBOR są za wysokie i prowokacyjnie kończy pytaniem: „….w stosunku do czego?”. Autor broniąc WIBORów wskazuje, że obecne różnice jakie występują pomiędzy WIBORami a stopą referencyjną NBP miały już miejsce wielokrotnie w przeszłości, stąd obecna sytuacja nie jest anomalią. Tego typu porównania są jednak mocno mylące. Rynek prognozując zmiany stopy referencyjnej stara się wyrazić swoje prognozy na najbliższe miesiące, kształtem krzywej rentowności. Stąd w okresach kiedy oczekiwano mocnego spadku lub wzrostu stóp dochodziło do ogromnych różnic. Do tego dochodziły sytuacje kiedy gwałtowne zmiany relacji podaży i popytu na pieniądz na rynku, doprowadzały do przejściowych wahań. Obecna sytuacja jest o tyle wyjątkowa, że makroekonomiści bankowi prognozowali spadek stóp, który faktycznie miał miejsce, a krzywa wyznaczana przez rynek wskazywała że rynek jest przekonany o odbiciu stóp. Doszło więc do poważnej rozbieżności miedzy wskazaniami makroekonomistów a rynku, czyli wskazaniami dealerów bankowych. Sądzę, że M.Szczurkowi trudno byłoby przytoczyć takie przypadki z przeszłości.  

W innym miejscu tekstu autor broniąc wysokich WIBORów, używa argumentu iż rynek nie wierzy w dalsze obniżki, więc WIBOR dla terminów kilkumiesięcznych może być wyższy. Problem w tym – jak wyżej wskazałem – że rynek tak się zachowuje od kilku miesięcy i obecnie nie tyle nie wierzy w spadki, co prognozuje podwyżkę, o czym autor nie pisze. Co ciekawe, oczekuje się jej w terminie do 3-4 miesięcy. Usprawiedliwieniem dla rynku ma być konkurencyjność bonów skarbowych. Jest w tym trochę racji. Przypomnę jednak, że w tym roku MF emitowało bony 26-tyg., ale tylko w marcu, i stale emituje bony 52-tyg., które nie są w pełni alternatywą dla depozytów 3M. Nawet gdyby ceny po jakich MF sprzedaje bony były jeszcze bardziej atrakcyjne, to i tak banki utrzymują w bezpiecznej proporcji portfel płynnościowy. Środki z tego portfela są deponowane na krótkie terminy.

W artykule brak informacji o tym, że w sektorze bankowym jest sporo wolnego „krótkiego” pieniądza, który jest upychany w bony pieniężne. Wartość operacji repo spada powoli z 15,2 mld zł w grudniu do 11,3 mld zł na koniec czerwca. Tymczasem nadwyżki lokowane w bonach pieniężnych w tym samym okresie wzrosły z 10,2 mld zł do ponad 33 mld zł. Do ostatniej kwoty należałoby dodać kilka mld zł. przetrzymywanych ponad wymagania rezerwy obowiązkowej na rachunkach banków w NBP.

„Po trzecie płynność jest dziś w cenie i banki niechętne są lokowaniu pieniędzy na dłużej. Chęć trzymania pieniędzy ”przy sobie” zwiększa WIBOR trzymiesięczny, powoduje również, że pożyczki jednodniowe są bardzo tanie.”

M.Szczurek usprawiedliwia banki w ich niechęci do lokowania np. na terminy 3M, starając się stworzyć wrażenie, że tzw. nieufność na rynku międzybankowym jest zjawiskiem obiektywnym. Ja mam wątpliwości co do tego, stąd pewnie wskazane między nami różnice w ocenie faktów.

Wydaje mi się, że to jednak bankom powinno zależeć na jak najszybszym przywróceniu płynności na rynku międzybankowym, ponieważ to one są jednym z filarów gospodarki wolnorynkowej, m.in. ustalając obiektywnie cenę pieniądza a rynku. Obecnie tak nie jest. Przerzucanie odpowiedzialności na NBP i rząd jest tylko odwracaniem uwagi. NBP zaopatrzył rynek bankowy w płynność w ciągu ostatnich kilku miesięcy, ale bez specjalnych efektów.

Z punktu widzenia RPP problem istnieje, ponieważ WIBOR dla depozytów 3M wprawdzie obniżył się mniej więcej o wartość obniżek stopy referencyjnej w ostatnich kilku miesiącach, ale w kształt krzywej wpisana jest podwyżka stóp.

Link do omawianego artykułu

http://www.rp.pl/artykul/19423,334310_Na_tropie_mafii_WIBOR_owej.html

 

Zaszufladkowano do kategorii Rynek finansowy | Dodaj komentarz

Ceny mieszkań – determinanty zmian cen i prognoza

Opublikowano 9 lipca 2009, autor: marekzelinski

W drugim wpisie dotyczącym rynku mieszkaniowego chciałbym już przejść do cen mieszkań i zakończyć wpis prognozą zmiany cen mieszkań. Muszę to jednak poprzedzić komentarzem dotyczącym publikowanych cen mieszkań. Z natury rzeczy łatwiej pozyskać informacje o cenach ofertowych niż cenach transakcyjnych. Te pierwsze można samodzielnie pozyskiwać przeglądając portale internetowe koncentrujące się na gromadzeniu i prezentowaniu ofert sprzedaży nieruchomości. Oczywiście byłoby to niezmiernie pracochłonne. Znacznie prościej jest korzystać z firm które zbierają i publikują wspomniane dane, czasami opatrując je komentarzem (np. portal oferty.net zaczął podawać ofertowe ceny mieszkań na rynku wtórnym). O opinie o rynku nieruchomość warto wysilić się samemu (co staram się uczynić w tekście), ale z całą pewnością korzystając z zestawień i raportów o rynku nieruchomości należy pamiętać o powołaniu się na źródła. Źródła z których ja korzystam, wymieniam na końca artykułu. Kolejnym problemem w analizie cen ofertowych jest metodologia, czyli dokładnie jakiego segmentu rynku ceny dotyczą. Podawane są ceny ofertowe nowych mieszkań (zbierane m.in. przez firmy analizujące ten segment) czy przykładowo rynku wtórnego osobno dla starych i nowych mieszkań. Bywa też że niektóre firmy modyfikują metodologie prezentacji danych. Bodaj najwięcej problemów jest z danymi dotyczącymi mieszkań nowych, czyli z rynku pierwotnego. Wskazania poszczególnych firm potrafią się różnić o –  na ogół -„małe” kilkaset złotych. To najczęściej konsekwencja zakresu badań w danym mieście oraz wprowadzania przez deweloperów mieszkań w różnych dzielnicach i o różnych standardzie. W efekcie warto skupiać się na trendzie niż skokach cen z miesiąca na miesiąc. Znaczniej gorzej z natury rzeczy jest z cenami transakcyjnymi. Bywa że podają je firmy zajmujące się m.in. pośrednictwem kredytowym (ceny transakcyjne ich klientów) lub firmy z rynku nieruchomości. Częściej niestety są to tylko komentarze medialne (np. prasowe) wskazujące o ile odbiega cena ofertowa od transakcyjnej.

W drugim wpisie dotyczącym cen mieszkań skupiam się na cenach z rynku pierwotnego i od razu należy podkreślić że rynek nowych mieszkań (komercyjne budownictwo wielorodzinne) wciąż jest w fazie rozwoju  i skupia się w kilku regionach Polski, czy przede wszystkim w stolicach tychże regionów. Warto w tym miejscu przytoczyć dane z raportów GUS. W latach 2008-2002 jedna trzecia mieszkań powstała w woj. mazowieckim z dominującym udziałem Warszawy. Opieram się na sumie za ten okres, ponieważ  w poszczególnych latach udział województw w zbiorowości ogółem nie ulegał zasadniczej zmianie a raczej tylko pewnym wahaniom. Tak więc udział woj. mazowieckiego średnio to 35%(!), czyli ok. 16 tys. mieszkań rocznie w latach 2005-2008. Zwracam na to uwagę, ponieważ rynek warszawski wypacza nieco statystyki cenowe. Z jednej strony świadczy to o zamożności mieszkańców Warszawy, a z drugiej o nadal dość małym rynku nowych mieszkań w Polsce. Uwaga firm doradztwa i pośrednictwa na rynku nieruchomości skupiała się dość długo na miastach które są liderami na rynku nowych mieszkań, czyli – obok Warszawy – Kraków, Łódź, Wrocław, Poznań i Trójmiasto. Wg GUS rynki te skupiają aż 2/3 rynku deweloperskiego w Polsce, nie dziwi więc że uwaga mediów skupia się głównie na nich.

Ceny mieszkań na rynku pierwotnym zaczęły gwałtownie startować w górę od 2005 r. osiągając w II połowie roku kilkanaście procent rok do roku. Wzrost cen zaczął wyhamowywać dopiero w II poł 2007 r. W porównaniu do cen z IV kw 2004 r. średnia cena dla wspomnianych wyżej miast wzrosła nieco ponad dwukrotnie. Wytłumaczenie przyczyn to temat na odrębny wpis. Dopiero w 2002 r. cena pieniądza (stawka WIBOR dla depozytów kilkumiesięcznych) stała się jednocyfrowa. Przykładowo, przy kredycie na 200 tys. na 25 lat i stopie 18%, rata wynosi ok. 3 tys. zł. Dwa lata później przy stopie 6,5% jest to już tylko 1,35 tys. zł. Wkrótce poprawiła się oferta banków i zaczęły rosnąć dynamicznie płace realne przy spadku bezrobocia. Nałożenie się w czasie kilku czynników wywindowało ceny znacznie powyżej rozsądku. Deweloperzy chyba do dzisiaj nie potrafią pogodzić się z utratą niezwykle wysokich marż, co można tłumaczyć już chyba tylko zbyt drogo kupioną ziemią w okresie boomu mieszkaniowego. Problemy z kosztem budowy dobrze ilustruje cena metra mieszkania oddawana w stanie deweloperskim wg informacji z firm budowlanych. Od 2005 do III kw 2007 rosła zaledwie kilka procent w skali roku (średnia dla Polski). Od tego czasu tempo roczne jest już dwucyfrowe, by w I kw 2009 przekroczyć 30%!. Wskaźnik swego czasu budził sporo wątpliwości, ale wg moich obserwacji jest dość rzetelny (podaje w tabeli dla poszczególnych miast). O ile więc kilkanaście miesięcy temu mieszkania sprzedawały się na pniu, to obecnie z trudem przychodzi godzenie oczekiwań kupujących z historycznymi kosztami budowy. Niemniej nie ma wątpliwości, że mieszkania można budować o kilka-, kilkanaście procent taniej w oparciu o bieżące ceny składników kosztów, niestety w ofercie są wciąż mieszkania budowane przy nieaktualnych już parametrach (ceny ziemi, robocizny, materiałów itd.).

Wg cen ofertowych, deweloperzy sprzedają obecnie mieszkania formalnie tylko o 2% taniej. Niestety w raportach redNet Consulting na których się opieram, piętno odcisnęła Warszawa, gdzie w IV kw 2007 oferowano mieszkania po 8,6 tys. zł (średnia dla miasta) a obecnie po 9,5 tys. To przejaw polityki cenowej, ponieważ wg wspomnianej firmy ceny transakcyjne dla W-wy potrafią być obecnie niższe o 15%. W pozostałych dużych miastach ceny ofertowe spadły w ciągu półtora roku o 5%-10%. A ponieważ bardziej spadły ceny transakcyjne, to można szacować że w analizowanym okresie ceny transakcyjne spadły o 10%-15%. Ten kierunek i skalę korekty cen potwierdzają ceny ofertowe na rynku wtórnym podawane przez inne źródła i informacje medialne. Trudno więc mówić o dramatycznym spadku cen. Powód? Rynek pierwotny komercyjnego budownictwa wielorodzinnego, wbrew pozorom i medialnej wrzawie nie jest duży i jak na razie dotyczy lepiej zarabiających obywateli wspomaganych kredytem przez banki. O natychmiastowej reakcji deweloperów wspominałem we wcześniejszym wpisie. Pewną rolę odgrywa też program rządowy Rodzina na swoim. Od tego roku regionalne koszty budowy zostają na potrzeby programu przemnożone o 1,4 (z 1,3) co dla Warszawy wynosi przykładowo 7,3 tys. (przy faktycznych kosztach budowy  – 5,2 tys. zł) by zaklasyfikować się do programu. Obniżenie cen na rynku oraz podniesienie progów cenowych dla otrzymania kredytu to niektóre z czynników przyczyniających się do wzrostu jego popularności, co wywoła złośliwe komentarze iż w ten sposób (i wskutek kilku innych „furtek” w ustawie) rząd  przyczynił się do zatrzymania spadku cen mieszkań. Program rządowy jest faktycznie łaskawy, ale nie przesadzałbym z jego wpływem. Mimo iż do maja skorzystało z tego instrumentu ponad 9 tys. osób, to warto pamiętać, że w latach 2004-2008 kredyty hipoteczne przyznawano rocznie od 147 do 311 tys. osobom rocznie. Tak więc znaczenie kredytu dla rynku jest raczej bardziej psychologiczne, niemniej obserwując zmiany cen widać iż w niektórych miastach deweloperzy mają nadzieję iż ustali się pewien poziom wsparcia dla cen transakcyjnych mieszkań.

W pierwszym wpisie o rynku mieszkaniowym zwróciłem uwagę na przyhamowanie podaży mieszkań i jego konsekwencjach dla rynku w latach 2010 i 2011. Nie ma wątpliwości, że pogorszenie sytuacji makroekonomicznej, wyczerpywanie się liczny gospodarstw domowych, które są w stanie podołać spłacie kredytu i problemy banków ograniczą przyrost kredytów hipotecznych ale go nie zamrożą. Biorąc więc pod uwagę wszystkie czynniki (w tym i obiektywne koszty budowy 1 m kwadratowego) , nie oczekiwałbym większego spadku cen mieszkań w ciągu najbliższych kilkunastu miesięcy niż dotychczasowy, czyli 10% – max 15%. Deweloperzy pokazali już w latach wcześniejszych że potrafią ograniczyć podaż, a Polacy pokazali swoją desperację w zakupie mieszkania. Tak więc jeżeli ktoś poszukuje nowego mieszkania, ma jeszcze trochę czasu. Wprawdzie wysoce prawdopodobny dalszy spadek cen mieszkań nie narzuca pośpiechu, ale ci którzy myślą o wzięciu kredytu walutowego nie powinni zbytnio przesuwać w czasie decyzji o jego wzięciu, ponieważ złoty zacznie się wzmacniać wcześniej niż zakończy się trend spadkowy cen mieszkań.

Artykuł jest kontynuacją wpisu z 5 lipca: http://opinieekonomiczne.blox.pl/2009/07/Rynek-mieszkaniowy-w-Polsce-Wstep.html

W opracowaniu wykorzystałem informacje rynkowe,  raporty i zestawienia udostępniane przez: Reas, redNet Consulting, Expander (raporty wspólne firmy Expadner i portalu Szybko.pl), gazety: Gazeta Wyborcza, Rzeczpospolita i Gazeta Prawna oraz portal oferty.net

Zaszufladkowano do kategorii Wycena i analiza przedsiębiorstw; analizy branżowe | Dodaj komentarz

Rynek mieszkaniowy w Polsce. Wstęp.

Opublikowano 5 lipca 2009, autor: marekzelinski

Patrząc z perspektywy czasu na to co się działo na krajowym rynku mieszkaniowym, można powiedzieć że nie sprawdziły się przepowiednie tych z analityków, którzy wzorując się na rynku amerykańskim i kilku państw europejskich, próbowali wieszczyć niemal załamanie cen na rynku nieruchomości kilka kwartałów temu. By jednak moja opinia była dobrze zrozumiana, konieczne jest poświęcenie nieco miejsca na opis i analizę tego co my w Polsce rozumiemy jako rynek nieruchomości mieszkalnych.

Wg danych GUS, mieszkań w Polsce (mowa o sumie mieszkań w budownictwie jedno- i wielorodzinnym) na koniec 2007 było niemal 13 mln. Na koniec 2008 szacuje się że liczbę mieszkań na 13,14 mln. Lukę mieszkaniową zaś szacuje się na 1,2 do 1,5 mln mieszkań w zależności od metody i dokładności szacunku. Oczywiście szacowanie luki na bazie teoretycznych potrzeb społeczeństwa i poprzez porównanie z innymi krajami nie ma sensu, ponieważ długookresowo nasze możliwości są wyznaczane poprzez koszt budowy mieszkania, dostępność wsparcia finansowego (kredyty w bankach i programy rządowe) oraz możliwości finansowe Polaków. W latach 2003-2008 przyrost mieszkań rocznie wynosił średnio ok. 115 tys.( w budownictwie jedno- i wielorodzinnym). Średnio rocznie mieszkań w tym okresie oddawano do użytku o ok. 20 tys. więcej, ale statystyki GUS obejmują też ubytek mieszkań. Krótko mówiąc, jak na standardy europejskie i potrzeby społeczne, liczba oddawanych do użytku mieszkań jest dość mała. W przeliczeniu na 1 tys. osób oddawano 3,3 mieszkania w omawianym okresie. Dla porównania w latach 70-tych wskaźnik ten  był niemal dwa razy wyższy i porównywalny  z osiąganym obecnie w krajach rozwiniętych, ale w porównaniu z latami 1993-1999 (regres na rynku nowych mieszkań) kiedy wskaźnik wynosił zaledwie 2,0 mamy do czynienia z wyraźną poprawą. Nie zamierzam zachęcać do powrotu do socjalizmu, bo za krótkotrwałe tempo budowy mieszkań na poziomie krajów rozwiniętych w kraju o grubo niższym wtedy poziomie rozwoju gospodarczego, płacimy do dzisiaj. W I poł. lat 90-tych przeżyliśmy radykalną zmianę zasad finansowania mieszkań. We wcześniejszych dwóch dekadach w budownictwie wielorodzinnym dominowały spółdzielnie mieszkaniowe i tuż za nimi, mieszkania zakładowe. Obecnie dominującą formą w budownictwie wielorodzinnym są mieszkania określane mianem „na sprzedaż lub wynajem", bo takie jest przedmiotem mojego bieżącego wpisu, mieszkania na sprzedaż lub wynajem stanowiły 81% w rekordowym ubiegłym roku. Przypomnę tylko, że w okresie regresu na rynku mieszkaniowym w połowie lat 90-tych, kiedy to oddawano zaledwie 30-40 tys. mieszkań rocznie, mieszkań w omawianej kategorii było tylko (!) od 2 do 3 tys. Na koniec ubiegłej dekady oddawano już ok. 50 tys. mieszkań rocznie z czego 30% (14,2 tys. w 1999 r. i 20,7 tys. w 2000 r.) w formule prywatnej. Z roku na rok liczba oddawanych do użytku mieszkań rosła, by w ubiegłym roku przekroczyć 80 tys. z czego 81% należało do deweloperów (prawie 67 tys.). A ile będzie w tym roku? Gdyby oprzeć się na uzyskanych w przeszłości pozwoleniach i średnim czasie budowy ok. 2 lata, w tym roku budownictwo komercyjne wielorodzinne powinno dać ponad 90 tys. mieszkań. Niestety zmiany koniunktury gospodarczej i wynikający stąd spadek cen, spowodowały też natychmiastowe ograniczenie budowy nowych mieszkań. W tym roku deweloperzy będą się zmagać ze sprzedażą mieszkań już wybudowanych i mieszkaniami które są aktualnie w budowie. W sytuacji takiej jak obecna reakcja deweloperów była natychmiastowa. Przykładowo w I kw tego roku, deweloperzy rozpoczęli budowę zaledwie 7,5 tys. mieszkań, czyli o ponad połowę mniej niż w roku ubiegłym ! Notabene to w znacznym stopniu wpływ rynku warszawskiego i okolic. W I kw ubiegłego roku na tym rynku rozpoczęto budowę aż 6,1 tys. mieszkań (38% ogółem), a w I kw bieżącego roku zaledwie 1,5 tys. Wątek warszawski pojawi się jeszcze wielokrotnie, ponieważ rynek warszawski (mazowiecki) z racji wielkości i swojej specyfiki cenowej i kosztowej, silnie rzutuje na statystyki. Warto podkreślić że to nie tyle rynek warszawski jest duży (chociaż faktycznie jest prężny), co większość rynków regionalnych (w rozumieniu województw) jest dość skromna jeśli chodzi o skalę budownictwa wielorodzinnego komercyjnego.

W ujęciu mieszkań oddanych do użytku, przez pięć pierwszych miesięcy oddano do użytku 22% więcej mieszkań w porównaniu z rokiem ubiegłym, niemniej w każdym z miesięcy z osobna dynamika roczna jest coraz mniejsza. Jeszcze rok temu dynamiki roczne sięgały kilkudziesięciu procent. W ujęciu statystyki pozwoleń na budowę, w tym roku zainteresowanie deweloperów pozwoleniami spadło o ponad 25%. Trzeba przy tym pamiętać, że część z tych projektów została uruchomiona siłą rozpędu, niemniej godny uwagi jest fakt iż skala ograniczenia w otrzymywaniu pozwoleń jest względnie stała co daję nadzieję na zatrzymanie spadku budownictwa mieszkaniowego. Wobec powyższego, liczba oddanych do użytku mieszkań w tym roku najprawdopodobniej nie przekroczy niestety wyniku ubiegłorocznego.

Powyższe statystyki podaje nie bez przyczyny, ponieważ pokazują one względnie szybką reakcję deweloperów na zmianę sytuacji makroekonomicznej. Takie gwałtowne wciśnięcie pedału hamulca ograniczy podaż mieszkań w najbliższych kwartałach co jest jednym z kilku głównych czynników wpływających na to iż ceny mieszkań nie ulegną załamaniu. Skutki ograniczenia podaży mieszkań dla cen na rynku pierwotnym będą bardziej widoczne dopiero w 2010 r. oraz częściowo w 2011.

W kolejnym wpisie dokończę kwestie czynników określających popyt i podaż na rynku mieszkaniowym oraz przejdę do celu wpisów o rynku mieszkaniowym, czyli do cen mieszkań.

Zaszufladkowano do kategorii Wycena i analiza przedsiębiorstw; analizy branżowe | Dodaj komentarz

Krajowy rynek finansowy w czerwcu

Opublikowano 29 czerwca 2009, autor: marekzelinski

Czerwiec nie był na krajowym rynku finansowym jakiś specjalnie wyjątkowy, poza oczywiście sześcioprocentową korektą głównych krajowych indeksów giełdowych 22 czerwca. Niemniej jednak, z racji okresu w jakim jesteśmy, również przyglądam się rynkowi z dużym zainteresowaniem ponieważ nad każdym z rynków (giełda, kurs złotego i rynek stopy procentowej) wisi pytanie czy aby prawidłowo wycenia bieżącą sytuację i to co może nastąpić w najbliższych miesiącach. Mówiąc inaczej mamy do czynienie ze stabilizacją, ale bardziej wynikającą z braku nowych bodźców do pchnięcia ceny aktywów w tą czy inną stronę niż precyzyjną wyceną na bazie sytuacji makroekonomicznej.

Złoty drugi miesiąc z rzędu zachowuje się spokojnie z niewielką tendencją do osłabienia. W czerwcu była to raczej próba testowania lokalnych maksimów. Dla dolara było to 3,27 a dla euro 4,55. Powrót zaufania do złotego był silnie skorelowany ze wzrostami krajowego rynku akcji. Jednak z miesiąca na miesiąc związek ten był coraz słabszy. Gwałtowny spadek polskiej giełdy 22 czerwca i wynikające z tego spekulacje o dalszym jej spadku, wydają się być obojętne dla rynku walutowego. Od tego czasu akurat złoty minimalnie się wzmocnił. Krótkoterminowo złoty nie wydaje się mieć poważnego potencjału wzrostowego. Wątpię by znalazło się wielu chętnych dla zagrania na spadek stóp rynkowych czy dalsze poważniejsze wzrosty giełdowe. Powstaje więc pytanie czy aby obecne poziomy dla złotego są racjonalne. Długoterminowo (kilkanaście miesięcy) złoty powinien się powoli wzmacniać. Widzę powody po stronie makroekonomicznej. Wyniki naszej gospodarki i innych krajów europejskich wskazują, że kryzys ekonomiczny jest dla nas mniej dotkliwy, co może oznaczać że i przyszłość rysuje się korzystniej. Gracze rynkowi podchodzą jednak do tej teorii dość ostrożnie. Brak poważnych przesłanek do wzmocnienia złotego w opinii rynku zaczyna wywoływać teorię o możliwym osłabieniu złotego dla przetestowania czy rząd i NBP nadal gotowe są chronić złotego przed nadmiernym i spekulacyjnym osłabieniem. Nie wróżyłbym tu rynkowi wielkiego sukcesu. Warto natomiast zwrócić uwagę na fakt zmniejszenia się amplitudy wahań złotego. Opinię ta opieram na ostatnich dwóch miesiącach z nadzieją, że jest to przejaw początku uspokajania się rynku i powrotu do racjonalnych ocen.

Na giełdzie wzrost indeksów w ciągu ostatnich czterech miesięcy był na tyle duży że – co niedawno opisywałem – wzbudzał skrajne reakcje. Z jednej strony coraz silniej uprzedzano o korekcie wzrostów, a z drugiej – powiększała się liczba analityków skłonnych twierdzić że czekają nas dalsze wzrosty. Z fundamentalnego punktu widzenia rynek jest nadal atrakcyjny w dłuższej perspektywie, ale trudno mi uwierzyć że tak łatwo zapomniano o niedawnej panice. Nie ukrywam, że  oceniając najbliższe perspektywy (tygodnie, kwartał) rynku kapitałowego bardziej opieram na jego emocjonalnych reakcjach niż umiejętności długoterminowej rzetelnej oceny. Rynek zdaje się wierzyć w cykl zmian koniunktury makroekonomicznej w kształcie litery V, co z makroekonomicznego punktu widzenia wydaje się mało prawdopodobne. Litera V lepiej natomiast odzwierciedla zmianę nastrojów na rynku. Najbardziej prawdopodobny na najbliższe tygodnie wydaje się wariant przejściowego powrotu w okolice 26-27 tys. pkt dla WIG, co oznacza kilkunastoprocentową korektę w stosunku do wartości jakie WIG przyjmował w połowie czerwca.  Wątpię by miało się to odbyć w dramatycznych warunkach lub że korekta może być głębsza. Rynek ma świadomość że poziomy ze stycznia i lutego to był przejaw strachu i paniki oraz trudności w stworzeniu rzetelnego obrazu ekonomicznego, niezbędnego do również rzetelnej analizy fundamentalnej. Ewentualna korekta nie będzie też głębsza, ponieważ gracze instytucjonalnie (np. fundusze) zdają sobie sprawę, że już czas powoli uzupełniać portfele akcjami.

Na zakończenie rynek stopy procentowej. RPP obniżyła stopę referencyjną z 3,75% na 3,5% a od lipca wchodzi w życie decyzja o obniżeniu stopy rezerw obowiązkowych. Decyzja o obniżeniu stopy referencyjnej nie była zaskoczeniem dla rynku, który w czerwcu był dość nudny. Poziomy rentowności obligacji nie odbiegały zasadniczo od przedziałów wyznaczonych w trzech wcześniejszych miesiącach. Gdyby patrzeć na poziomy rentowności przez pryzmat zawartej w krzywej prognoz, to rynek zdaje się być trochę zbyt ostrożny. Ale tylko trochę. Hamująco na ewentualne spadki działa brak wiedzy jaki faktycznie będzie deficyt budżetowy za kilka miesięcy i co za tym idzie, jakie będą potrzeby Ministerstwa Finansów dla jego sfinansowania. To jeden z powodów dla którego, brak też chętnych do wzmocnienia złotego. Trochę trudno poważnie traktować wskazania rynku na krzywej rentowości do 12 m. Przez cały czerwiec rynek podtrzymywał oczekiwanie na wzrost stopy referencyjnej systematycznie w nadchodzących miesiącach i to w okresie nadpłynności. Z jednej strony publikowane analizy nie wskazują na zagrożenie inflacyjne, a z drugiej strony rynek zdaje się oczekiwać i domagać powrotu realnej stopy dla Polski na poziomy od 2% do 3% w ciągu najbliższych kilkunastu miesięcy. Intrygująca sytuacja, która teoretycznie musiałaby oznaczać, że rynek oczekuje wariantu powolnego powrotu do szybszego tempa PKB z zagrożeniem inflacyjnym. Rynek chyba jednak nie jest do tej teorii przesadnie przywiązany, ponieważ tuż po obniżeniu stopy przez RPP, banki skorygowały dość mechanicznie swoje kwotowania o ok. 2/3 zmiany stopy referencyjnej.

Zaszufladkowano do kategorii Rynek finansowy | Dodaj komentarz

Jestem po stronie rządu

Opublikowano 25 czerwca 2009, autor: marekzelinski

Być może faktycznie znowelizowany plan dochodów z dywidend to brutalny drenaż, ale zanim krytycy „przejadą” się po rządzie, proponowałbym postawić się w roli ministra finansów. Sytuacja gospodarcza i budżetowa jest niecodzienna i niestety niecodzienne decyzje trzeba podejmować. Warto przypomnieć, że w bieżącej dekadzie rola dywidendy w zasilania budżetu wzrosła kilkakrotnie. W latach 2000-2005 wpływy z dywidendy do kasy państwowej zawierały się w granicach 200-500 mln zł. W 2005 wpływy sięgnęły nieco ponad 2 mld zł, by w trzech kolejnych latach oscylować wokół 3 mld zł. W budżecie na 2009 rok zaplanowano wpływy z dywidend spółek z udziałem Skarbu Państwa, na ok. 2,9 mld zł. W uproszeniu można zaryzykować twierdzenie, że są to wpływy optymalne w sytuacji kiedy gospodarka mknie w tempie 3-5% PKB rocznie. Trudno się dziwić że na 2009 zaplanowano kwotę zbliżoną. W okresie przygotowywania prognoz budżetowych można było jeszcze w taką wartość wierzyć. Sytuacja makroekonomicznie zmieniła się radykalnie i od przełomu roku makroekonomiści oswajali Polaków ze spadkiem tempa PKB w 2009 r. nawet do poziomu 0%, a na dodatek wiadomo również było że możliwości wypłat dywidendy przez instytucje finansowe będą mocno ograniczone. Świadomość tego i tak niczego nie mogła zmienić w planach rządu bo było już grubo za późno, a skala korekty PKB i co za tym idzie przychodów i kosztów budżetu, zmusiła do szukania rozwiązań, mówiąc najdelikatniej, niestandardowych.

Wpływy z dywidend w znacznej większości pochodzą z kilku dużych podmiotów, jak KGHM, PKO BP, PZU, spółek paliwowych czy elektroenergetycznych. Rzadko kiedy wszystkie te firmy osiągały zysk jednocześnie (tzn. wszystkie w każdym roku) lub zysk stosownie duży, ale sytuacja większości była na tyle dobra że zapewniała godziwe wpływy. Na ogół też Skarb Państwa ma w nich przeważający udział co dawało pewien komfort w podejmowaniu decyzji o skali dywidendy.

Nadeszły jednak trudne czasy i Ministerstwo Finansów wraz z Ministerstwem Skarbu muszą wyciągnąć ze spółek pieniądze większe od planowanych. Planowane wpływy postanowiono zwiększyć aż o 5 mld zł. KGHM, PKO BP i Grupa PZU dają każde z osobna od 1 mld do 1,5 mld zł. Rekordzistą w tym roku ma być PGE z kwotą 2,7 mld. W rzeczywistości trudno przesądzać o ostatecznych wyniku, ponieważ wśród akcjonariuszy spółek jest ogromne zróżnicowanie zdań i silny sprzeciw by maksymalizować wartość dywidendy tylko ze względu na determinacje rządu. Przedstawiciele rządu nie ukrywają że motywowani są bieżącymi kłopotami z realizacją budżetu, a wpływy z dywidend to niemal podstawa założeń w nowelizacji budżetu. Przypomnę, że zwiększenie deficytu tylko o 9 mld zł rząd chce uzyskać z działań przedstawionych na początku roku na kwotę ponad 19 mld zł, z dodatkowych wpływów z dywidend i oszczędności w poszczególnych ministerstwach na kwotę 3 mld zł.

Uważam, że potrzeba chwili uzasadnia sięganie w niespotykanej skali po pieniądze spółek Skarbu Państwa. Tak naprawdę rząd stanął przed niebywale trudnym dokonania bilansu strat i zysków w bardzo krótkim czasie, biorąc pod uwagę że dostosowywanie wydatków w obecnych okolicznościach cechuje się ogromną bezwładnością. To lepsze działanie niż dalsze zwiększanie deficytu a planowane dywidendy nie będą miały tak silnego negatywnego wpływu na działanie firm jak próbuje się sadzić.

Faktycznie niezbyt zgrabnie na tle zaleceń KNFu o zatrzynanie całego zysku, wygląda decyzja dotycząca PKO BP. Uważam jednak, że wpływ wyniku za 2008 tego banku na akcję kredytową jest mocno przesadzony, szczególnie jeżeli spojrzy się na ten problem z perspektywy całego sektora bankowego z Polsce. Podnoszony był też zarzut, ze wyłamanie się PKO BP z zaleceń KNF jest nieetycznie i zniechęci prywatne banki do zatrzymania zysków. Ja postawiłbym sprawę inaczej: to bankom prywatnym powinno na tym zależeć by poprawić w oczach opinii społecznej i rynku swój wizerunek, i nie widzę sensu by uzależniały swoją postawę od działań Skarbu Państwa.

Niesmaczne też jest atmosfera wokół kwestii dywidendy w koalicji rządzącej. Okazuje się, że wśród ministrów rządu i koalicjantów jest spore zróżnicowanie w tej kwestii, co objawia się m.in. deklarowaniem publicznie niezrozumienia i niechęci wobec działań Ministerstwa Skarbu. Wygląda więc na to, że ten temat nie był dobrze przedyskutowany w kolacji rządowej, gdyż część polityków koalicji (szczególnie z PSL) wierzy że musi być jakiś inny „cudowny” sposób na pomnożenie pieniędzy. Sugestie iż oczekuje się od koalicjanta (PO) spotkanie na którym przedstawi on faktyczny stan państwa, wskazują jedynie że chętnych do firmowania własnych nazwiskiem trudnych decyzji zawsze ubywa w ciężkich chwilach.

Podsumowując, pomysł z drastycznym podniesieniem wpływów z dywidendy podyktowany jest niecodzienną sytuacja makroekonomiczną i budżetową. W całym rachunku wad i korzyści po jego obydwu stronach jest duża lista argumentów przy być może niedużym saldzie korzyści, ale nominalnie jest to aż 5 mld dodatkowych środków ( o ile uda się ostatecznie je zebrać), co pozwoli na złapanie oddechu przed przyjęciem założeń budżetu na 2010 r. Nie wyobrażam sobie natomiast by rząd planował pozyskanie 8 mld w przyszłym roku, bo uzyskanie nawet połowy tej kwoty będzie graniczyło z cudem.

Grono ekonomistów czy analityków rozumiejących decyzję rządu i szukających dla niej uzasadnienia  jest bardzo małe. Większość niestety skorzystała z komfortu iż są jedynie komentatorami, więc popisywała się swoją pryncypialnością.

Zaszufladkowano do kategorii Opinie | Dodaj komentarz