Ceny mieszkań. Co dalej.

Ubiegły rok na rynku mieszkaniowym nie obfitował co prawda w fajerwerki, ale niewątpliwie potwierdziły się pewne sygnały i zapowiedzi. Deweloperzy nie dają już rady schodzić z cenami budowy 1 mkw. Koszt budowy uśredniony dla całego kraju od trzech lata utrzymuje się poziomie zbliżonym do 4 tys. zł. W niewielu miejscach w Polsce deweloperzy oddają mieszkania za 3 tys. w tzw. stanie deweloperskim. Wygląda więc na to, że ceny mieszkań nowych znalazły silne ograniczenie dalszych spadków cen m.in. ze względu na koszty i wątpliwe byśmy mieli być świadkami większych zmian w kosztach budowy w 2014 r.

Najważniejszym wydarzeniem rynkowym było zatrzymanie spadków cen mieszkań na rynku pierwotnym i wtórnym. Ceny mieszkań przestały spadać już w II kw minionego roku. III kw 2013 to potwierdził. Natomiast w IV kw w niektórych ośrodkach miejskich ceny (oferty) mieszkań w porównaniu z II czy III kw były nawet minimalne wyższe (wzrost na ogół w przedziale 1% do 3%). Nie wszędzie oczywiście rynek zachowuje się tak samo (z konieczności uśredniam), ale powyższe sygnały zostały potwierdzone zarówno na rynku wtórnym jak i pierwotnym w większości ośrodków miejskich. Wygląda więc na to, że zakończyła się 5-letnia korekta cenowa w Polsce. W tym okresie ceny mieszkań spadły nominalnie o ok. 20%. A koszty budowy? Niestety koszty mieszkań oddawanych w okresie szczytu cenowego (2008 r.) wzrosły o prawie 20% do chwili obecnej. Jednak nie należy tego interpretować jako skuteczności uporu deweloperów w przenoszeniu na nas kosztów. To tylko informacja o skali marży jaką inkasowali przed laty deweloperzy.

Oczywiście by być uczciwym, muszę wspomnieć że mieszkania których budowę rozpoczęto w 2008 i  wystawiono do sprzedaży w 2010 r., były budowane po (średnia dla Polski) niemal 4,4 tys. zł za 1 metr. Od tego czasu koszty spadły o ok. 10%.

Nie sądzę by obserwowane w IV kw 2013 próby podniesienia cen sprzedaży mieszkań były zapowiedzią zmiany trendu na wzrostowy od tego roku. To już nie ten rynek co kiedyś, gdy kupujący akceptowali niemal każdą cenę i nie ta dynamicznie rosnąca gospodarka. Odnotowaliśmy oczywiście pozytywne zmiany w gospodarce, ale nie na tyle by mówić iż czeka nas gospodarczy boom. Bezrobocie nie chce spadać, a wynagrodzenia rosną dość wolno. Nie ma więc mowy byśmy byli świadkami poważniejszych wzrostów cen mieszkań. Rok 2014 będzie rokiem stabilizacji na rynku mieszkań z ewentualnie zarysowaną niewielką tendencją wzrostową (ceny mieszkań)  wynikającą m.in. z testowania rynku przez deweloperów i niepokojem kupujących by zdążyć przed wzrostem cen w przypadku wyraźniejszej poprawy sytuacji gospodarczej w Polsce.

Nie  wydaje mi się, by startujący w tym roku program Mieszkanie dla Młodych przyczyniał się istotnie do wzrostu cen. M.in. dlatego, że ewentualny wpływ będzie równoważony skutkami zaostrzenia Rekomendacji S przez KNF. Inna rzecz, że ewentualne skutki nowego programu mogły być uwzględnione w podwyżkach w IV kw 2013 r.

O samym programie MdM rozpisywać się nie będę, ponieważ to temat na odrębną analizę. W porównaniu z poprzednim program (Rodzina na Swoim), lista beneficjentów oraz przeznaczenie kredytu ze wsparciem zostały okrojone. Program został wzbogacony o elementy polityki prorodzinnej (wielkość dopłat zależna od liczby dzieci). Pewne kontrowersje wywołały pułapy cenowe upoważniające do skorzystania z kredytu. Zdaniem krytyków zbyt niskie w przypadku dużym miast czy aglomeracji. W efekcie w największych i najbogatszych ośrodkach miejskich w Polsce, program MdM będzie miał marginalne znaczenie. I dobrze, ponieważ moim zdaniem państwo (tzn.  podatnicy) nie powinni wpierać finansowania drogich mieszkań w największych miastach Polski.

O marekzelinski

Marek Żeliński. Ekonomista z wykształcenia. Zawodowo związany jestem z sektorem bankowym.
Ten wpis został opublikowany w kategorii Wycena i analiza przedsiębiorstw; analizy branżowe. Dodaj zakładkę do bezpośredniego odnośnika.

Dodaj komentarz

Twój adres email nie zostanie opublikowany.